2019年，是鄭州樓市行情轉入下行的一年，也是盤盤維權的一年，更是開發商被罵的最慘的一年。
購房者在“開發商都是混蛋”的言論中，終於迎來2020年。
對於2020年的鄭州樓市，購房者有太多的期待。其中最重要的一條，莫過於“房市不再有維權”。
突如其來的疫情，直接在這個美好的願望後面加上了問號。
2020年的鄭州房市，是否會因為疫情造成交房延期、降價減配而繼續上演維權？
FANGDONG ｜ 房東俱樂會
撰文：老狐仙 美編：小櫻 校對：塔夫
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覆盤2019年的維權原因，佔比最高的便是“降標減配”。
同等產品系，到了鄭州降標了；同個小區這一期和上一期對比，降標了；或者沙盤、口頭介紹中的美好，在實際交付時，降標了……
房企因降標而引發的維權，一點都不值得同情。但是我們在罵房企無良的同時，卻從來沒有人去理性思考一下，降標，真的是維權的根本原因嗎？
當然不是。
鄭州房市維權的本質原因，其實是生態環境限制了項目高度，市場打消了開發商做好產品的勇氣。
解釋這個問題，就必須先說說房地產的成本構成。
房地產不過是一堆鋼筋水泥建築+資金運作的把戲。其成本構成大致為：地價+總包工程價+融資成本，如果精裝修的話再加個精裝成本價。
這裡面最虛無縹緲的就是地價，地價值多少很難準確衡量，這也是為什麼ZY三令五申，三穩第一條就是穩地價，穩住地價，房價的構成就是穩的，反之穩不住地價，房價腰斬不是夢；
這裡面差異最大的就是融資成本，與融資利率和去化率有關，去化率與產品具體情況有關咱暫且不說，就融資利率而言，國企的利率是最低的，品牌大房企以及本土有母公司支撐的房企中間檔，中小型房企是最高的；
這裡面最有可能對購房者造成傷害的就是總包工程價+精裝成本價，因為那兩個成本開發商摳不出來東西，如果項目不賺錢或者少賺錢就會從這裡面摳，就是所謂的減配。
目前鄭州市的樓市生態環境是什麼。
主流地段，市場火熱，地價高；
偏遠地段，地價低，市場蕭條；
前景不錯的新區，地價不便宜，市場不火熱。
我們用上述的成本公式，來分析下幾個區域的現狀。
北龍湖片區為代表的
北龍湖是主流熱門片區，北龍湖基本情況是高地價（核心區基本樓面價2W+/平），高裝修成本(平均5000+/平)，高項目高度（各種宣傳大師製作，進口材料，反正就是一個字，貴！），低去化率（北龍湖之前首開的盤賣的還行，但是隨著北龍湖土地這兩年的大量供給，加上豪宅本身去化週期就長，造成了如今供大於求的情況。）
將這些要素，代入到上述公式，我們會發現北龍湖在雙合同的前提下賣到均價4W+，他的項目利潤並不高，加上目前行情不佳，開發商賺不到啥錢，如果開發商對於對利潤率苛求一點，就會出現減配的情況，所以就會出現購房者鬧一鬧，這些開發商擠牙膏改一改的情況。
二七新區、管南片區為代表的
二七新區、管南片區這樣的屬於偏遠地段，地價固然不高，但是由於區域規劃較一般，前景潛力有限，市場託不起高房價，所以片區內項目高度有限，放眼望去剛需盤林立，哪怕給到很低的容積率也大多做成了剛改，遠達不到純改善。
三環內零星散盤為代表的
三環內但凡地段被認可的，雖然售價不低，但是由於容積率高，地塊控規較奇葩，城改項目等因素，項目高度非常有限，這並不是開發商不想做好，而是巧婦難為無米之炊，某水府、某觀城、某園皆是如此，購房者對項目高度不滿意也是在所難免的。
這便是大環境的影響，房企受大環境影響，想要超越大環境滿足業主需求，只能賠掉褲衩。可實際上，都是做生意的，誰還顧得上誰？
2
大環境之後，便是小環境。
這幾年事事都為霧霾背鍋，地產開發也不例外，項目工地五天一小停、十天一大停，這就造成開發商項目開發週期延長，工程費用增加，最主要的是導致延期交房，由於嚴厲的天氣管控是這幾年才有的，所以在部分合同上開發商並沒有及時體現，延期交房在所難免。
但是購房者不理解啊，你不交房那就是你開發商的事，如果你開發商以天氣管控文件說事不支付違約金，那就是你沒良心。
前一段某項目就因為交房鬧得沸沸揚揚，房企在沒有完全達到交房條件的情況下選擇交付。為何？
因為即將超過合同約定交房日期60天，如果不交房，那麼房企將會面臨退房的風險，這個大環境下哪個開發商會接受這個結果呢。
再者，不合理的限價成為壓死駱駝的最後一根稻草。
不合理限價一刀切，沒有給開發商做個好人的餘地，濱河新區比較有代表性，一眾土拍樓面價萬元左右，但是限價卡死在2萬左右，濱河目前新盤只有電建、中海這樣極個別的融資利率低，其他開發商都非常高。
如果開發商走雙合同，後期維權敗訴風險高不說，高首付會導致極低的去化率；
如果按限價賣則利潤有限，所以導致項目規劃時高度就壓縮了很多，這也是為何濱河很多新盤項目在規劃上差強人意的原因之一。
再舉個經開某項目的例子，這是最能代表房企無奈的一個項目。
16年土拍大熱時候，以近1.2W的樓面價拿下老經開4.5容積率的地，成就前無古人後無來者的“壯舉”。
隨後就是限價令，國企不敢逾越政策的紅線，自始至終沒有超過備案價賣，最終項目平均售價為1.9W以內（毛坯），這個項目可以發揮的空間含融資成本就只有7000每平。
我們再看看他的項目高度如何：
價位水準之上：
1、百分之60外立面採用一體板，其餘採用真石漆，目前三環內高層，2W以內的毛坯交付新房只有這個項目大面積採用高於真石漆成本的外立面，一體板呈現度較好。
2、小區大門很有檔次感。
3、入戶大堂，兩層挑高，瓷磚牆面，石材地面，呈現度不錯。
4、有樓棟是1T1戶，電梯入戶的戶型，三環內高層住宅不多見。
價位水準之下：
1、沒有地下精裝修大堂，雙入戶大堂基本是這個價位標配了。
2、南側為LOW玻璃，其餘普通玻璃，在鄭州樓市裡算首創了。
3、小區內雖然可以做到人車分流，但是在外側消防通道上做了車行道和非機動車道，存在機動車和非機動車的動線重合的情況。
其實如果限價高出每平1000元，外立面全部一體板，四面LOW玻璃，從成本上講沒有任何問題。如果土地掛牌時容積率沒那麼高，地塊控規沒那麼差，小區就不會存在消防通道上做車行道和非機動車道的問題。
得虧是房企融資成本低，這個項目才沒有做成廢品，但是項目利潤不足1個點。
購房者不滿意，開發商不賺錢，就是當下的市場寫實。
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弄明白維權背後的深層原因，我們對2020年鄭州房市會有更透徹的看法。
維權現象能否改變，要看是否有破局的點。
咱還拿公式分析，成本構成大致為：地價+總包工程價+融資成本。
2020年的地價是否會降
從2020年初的土拍情況來看，老經開區兩塊地被兩大國企地產以近萬元的樓面價奪走，以及濱河新區地價首次回落到7000+樓面價，不難看出三環內的地價基本是穩定的，三環外的地價會有些許回落。
由於三穩政策第一條就是穩地價，所以2020年地價趨勢為三環內地價基本維持原狀，三環外地價之前過熱板塊會“消腫”。
2020年的融資成本是否會降
由於疫情影響，從最近河南省發佈的豫建文13號中不難看出，政府是在緩解房地產企業的資金壓力，減免稅，延期申報，延期繳稅等等，雖然力度不算特別大，但是起了個好頭；再者，2020年過量的宏觀金融刺激政策是一定的，是否流入地產還看一城一策。
個人觀點：地產對中國經濟的影響力巨大，波及面巨廣，這波過量刺激政策就算不直接流入也會側面波及到地產，融資成本會在一定程度上降低。
延期交房是否會成為2020年的一種常態
由於疫情影響，這段封閉的時間已經被官方定為不可抗力因素，加上天氣紅色管控也是不可抗力因素，開發商延期交房且不賠付將成為2020年的一種常態。
沒有誰天生都願意做“混蛋”，但凡規模較大的房企都明白口碑的重要性，但是他們遇見一個更重要的事，就是能否“活下去”。
綜合來說，之前的高地價、高融資成本讓他們舉步維艱，只能從項目成本里面摳，天氣管控、不合理限價成為壓死房企品質的最後一根稻草。
但是2020年，這一切都變了。
2020年大概率政策會出現拐點，拐點並不是樓市會大漲，而是房企之間明顯的分水嶺。
做好房子的空間有了，接下來，就是比房企良心的時候了。
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