主流媒體上的將買房等同於剛需的籠統說法是完全錯誤的，無論從安放軀體還是安放心情的角度，買房都不是剛需。
對於普通人，由於不具備投資其他投資品的能力，為了安放資本從而買房才是真正的剛需，但這也是僅僅限於普通人，對於投資高手，沒有針對買房的任何剛需。
由於投資需求才是普通人、或者說普通投資人買房的最為真實和迫切的需求，而住房的真正功能又是居住。
所以，很多人的第一套、第二套、甚至第三套房都是從居住角度去思考、去選籌，略微懂的人更是希望居住兼顧投資。
但是我們真的能做到住投兼顧嗎？如果不能又應該怎麼辦呢？
我提出的理念是住投分離。
01 何為住投分離
住投分離就是把居住需求和投資需求拆解開來，分別思考，同時在行動上買入投資、租用住宿，同時提升家庭的居住質量和資金的投資效率。
本質是解決三個約束：認知約束、資金約束、需求約束。
認知約束指的是由於自身認知不足，而遲遲不買、或者挑三揀四無法建倉；資金約束是指由於侷限於居住需求但資金又不足，錯失投資良機。
需求約束是指由於用買房來解決自己的居住需求時，當不滿足自身偏好或者需求時不買入而眼睜睜看著房價上漲最終無法建倉。
02 住投分離的原理
住投分離的基礎原理在於一個重要的理念——資產和負債。
大多數人對於資產和負債的認知來自會計學，資產的是有交換價值可帶來預期利潤的有型物品，負債指預期會導致經濟利益流出的一種義務。
但是在投資思維中，資產指的是可以帶來正向現金流的物品，也就是可以賺錢的物品，負債是指帶來負向現金流的物品，也就是需要你花錢維持的物品。
用這種投資思維去思考，你就會發現自住房是一種負債，因為你每個月都要物業費、電費、水費，如果恰逢小區很高檔，這類費用總額還不小。
而一套房子，如果你沒自住，也沒有出租，用這種投資思維看依舊是負債，因為每個月固定要消耗你的現金，直到賣出變現之日它才是真正的資產（雖然這種看法很多人不認同，但是站在不博弈差價的現金流角度的確如此）。
而那些以出租方式持有的房產，因為每個月產生正現金流，所以被認為是資產。
嚴格的住投分離其實是要控制固定的支出，而增加固定的收入，在租金便宜的地方租住，在租金高的地方出租；在房價低的地方生活，在房價高的地方投資；用小的租金解決自主問題，將大的資金投入到更有價值的投資行為中去。
03 初級投資人的住投分離
不能將住與投分開考慮是很多初級投資人的通病。
今天我先談談住投分離的第一個方面，初級投資人為什麼要住投分離。
對於很多剛走入社會的年輕人，或者剛到一線的三四線人，甚至對於傾其所有購入首套房的人而言，他們的首要矛盾是有限的資金與無窮慾望之間的矛盾。
總認為掏這麼一大筆錢，要買個自己喜歡的，於是位置、樓層、戶型、朝向、交通、甚至小區環境、配套、開發商品牌都要考慮進去，往往思量許久、反覆琢磨，最終卻無法出手，延誤購買時機。
也有人認為買房這麼麻煩，一勞永逸。於是要一次到位，或4房3廳，或別墅豪宅，下定決心未來不再折騰。
還有人不過30多歲，到了某處山清水秀之處，於是認為自己會在這裡養老，擔心未來房價飛漲，早早買入一套為養老做準備。
凡此種種，不一而足，我統統稱為“價值毀滅性思維”。
有投資專家讓年輕人要“住投兼顧”，我認為不如“住投分離”。
住投兼顧的道理在於不要在購入自住房時完全以自己的思維喜好為主，而要兼顧市場偏好、兼顧投資思維，以便未來住所升級換代便於出售。
對於絕大部分首套房購入者，尤其是一線的年輕移民，都不具備投資住房的眼光和能力，很多時候連“住”這件事都想不清楚——例如處房情節、外景情節、郊區情節、品牌情節，更不要說兼顧投資了。
建議首套房購買者，尤其是一線首套房購買者，應該秉持“租房自住，購房投資”的思路。
這是因為在資金有限的情況下，其實往往買不到合適的住房，而且此時秉持著錯誤的購買觀念，認為要買大戶型、大開發商、花園漂亮、配套齊全，但是有限資金怎麼可能買到這樣的住宅。
此時如果將資金配置到市區低估老公房，或者郊區有交通規劃但尚未建成的房子，則資金未來升值的空間要大很多。
而年輕人則可以根據生活不斷變化調整租房，充分體現靈活性。
在單身時可以挑便宜的租以便儲蓄資本；
在新婚時可以挑離單位近的小居室租以便節約時間成本；
在孩子上學開始時可以租（類深圳）或買（類北京）學區房（投資的早，此時也應該可買的起當地的學區房了）以便滿足教育需求。
如此，既可以讓自己的資本獲得最快的提升，又可以避免早期購房的失誤。
在消費效用上可以追求最大化，在資金的利用率和投資回報率上也可以追求最大化。
04
雪球上舉過一個多倫多買家的例子：
一個叫法斯科加拿大買家電腦裡有個文件夾，名為“RIP Homes”(意為“安息之家”)，裡面都是他們看中過但都沒能買下的房子。
回顧這段看房史，她說自己一直想找個能長期安定下來的房子，這種想法是錯誤的。
“在今天這種市場上，買家存有這種念頭實際是有害的。”她說。如果當時他們不那麼挑剔，能買起的就趕緊買下來，一兩年後趁著漲價賣出，現在可能已經有了喜歡的房子。
“現在到了什麼地步呢？我經常開玩笑說，我們要找的房子，只要有四面牆、一個頂和一塊停車的空地就行。”法斯科說。而今天的她連這麼一個房子都還沒有，僅僅因為自己的追求完美而錯過。
看來無論中國人還是外國人，全世界人面對房子時所犯的錯誤都是一樣的。
作為一名初級投資人，甚至還沒有房子的無房者，一定要先追求上車，但是卻未必上車就是為了住，而以投資的思維去看待買房，反而會有以下效果：
1.標準唯一。投資的一切標準都可以轉化為價格，使得買入行為非常好衡量，不糾結。而自住的標準則有位置、戶型、小區、品牌、花園、父母意見、未來女友偏好等等，諸多因素小白怎麼入手？所以往往錯過。
2.心態從容。因為標準唯一，導致判斷力大增，很容易建立分析邏輯。同時買入也是為了賣出，所以容錯空間更大。而且沒有那麼多對未來住房功能的期許，以當下視角判斷，更為客觀。
這些都導致心態更為從容，而不會像上例中的加拿大法斯克人挑剔猶豫。
所以，對於首次置業者（現在越來越多，比如大學剛畢業的學生、獨自在某城市打拼的年輕人）。
建議房子越早上車越好，而上車盤就以投資思維考慮。
總結：對於初級投資者或者無房者而言，一定要把居住和投資區分開來，不要被自己的居住思維所困擾而不能建倉。
無房者買入是從零到一的行為，意義十分重要，要追求買入有價值的房產而不是買到自己滿意的房產。
初級投資人買入是不斷增加資產的行為，也不要被自己的居住慾望所左右。
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