主流媒体上的将买房等同于刚需的笼统说法是完全错误的，无论从安放躯体还是安放心情的角度，买房都不是刚需。
对于普通人，由于不具备投资其他投资品的能力，为了安放资本从而买房才是真正的刚需，但这也是仅仅限于普通人，对于投资高手，没有针对买房的任何刚需。
由于投资需求才是普通人、或者说普通投资人买房的最为真实和迫切的需求，而住房的真正功能又是居住。
所以，很多人的第一套、第二套、甚至第三套房都是从居住角度去思考、去选筹，略微懂的人更是希望居住兼顾投资。
但是我们真的能做到住投兼顾吗？如果不能又应该怎么办呢？
我提出的理念是住投分离。
01 何为住投分离
住投分离就是把居住需求和投资需求拆解开来，分别思考，同时在行动上买入投资、租用住宿，同时提升家庭的居住质量和资金的投资效率。
本质是解决三个约束：认知约束、资金约束、需求约束。
认知约束指的是由于自身认知不足，而迟迟不买、或者挑三拣四无法建仓；资金约束是指由于局限于居住需求但资金又不足，错失投资良机。
需求约束是指由于用买房来解决自己的居住需求时，当不满足自身偏好或者需求时不买入而眼睁睁看着房价上涨最终无法建仓。
02 住投分离的原理
住投分离的基础原理在于一个重要的理念——资产和负债。
大多数人对于资产和负债的认知来自会计学，资产的是有交换价值可带来预期利润的有型物品，负债指预期会导致经济利益流出的一种义务。
但是在投资思维中，资产指的是可以带来正向现金流的物品，也就是可以赚钱的物品，负债是指带来负向现金流的物品，也就是需要你花钱维持的物品。
用这种投资思维去思考，你就会发现自住房是一种负债，因为你每个月都要物业费、电费、水费，如果恰逢小区很高档，这类费用总额还不小。
而一套房子，如果你没自住，也没有出租，用这种投资思维看依旧是负债，因为每个月固定要消耗你的现金，直到卖出变现之日它才是真正的资产（虽然这种看法很多人不认同，但是站在不博弈差价的现金流角度的确如此）。
而那些以出租方式持有的房产，因为每个月产生正现金流，所以被认为是资产。
严格的住投分离其实是要控制固定的支出，而增加固定的收入，在租金便宜的地方租住，在租金高的地方出租；在房价低的地方生活，在房价高的地方投资；用小的租金解决自主问题，将大的资金投入到更有价值的投资行为中去。
03 初级投资人的住投分离
不能将住与投分开考虑是很多初级投资人的通病。
今天我先谈谈住投分离的第一个方面，初级投资人为什么要住投分离。
对于很多刚走入社会的年轻人，或者刚到一线的三四线人，甚至对于倾其所有购入首套房的人而言，他们的首要矛盾是有限的资金与无穷欲望之间的矛盾。
总认为掏这么一大笔钱，要买个自己喜欢的，于是位置、楼层、户型、朝向、交通、甚至小区环境、配套、开发商品牌都要考虑进去，往往思量许久、反复琢磨，最终却无法出手，延误购买时机。
也有人认为买房这么麻烦，一劳永逸。于是要一次到位，或4房3厅，或别墅豪宅，下定决心未来不再折腾。
还有人不过30多岁，到了某处山清水秀之处，于是认为自己会在这里养老，担心未来房价飞涨，早早买入一套为养老做准备。
凡此种种，不一而足，我统统称为“价值毁灭性思维”。
有投资专家让年轻人要“住投兼顾”，我认为不如“住投分离”。
住投兼顾的道理在于不要在购入自住房时完全以自己的思维喜好为主，而要兼顾市场偏好、兼顾投资思维，以便未来住所升级换代便于出售。
对于绝大部分首套房购入者，尤其是一线的年轻移民，都不具备投资住房的眼光和能力，很多时候连“住”这件事都想不清楚——例如处房情节、外景情节、郊区情节、品牌情节，更不要说兼顾投资了。
建议首套房购买者，尤其是一线首套房购买者，应该秉持“租房自住，购房投资”的思路。
这是因为在资金有限的情况下，其实往往买不到合适的住房，而且此时秉持着错误的购买观念，认为要买大户型、大开发商、花园漂亮、配套齐全，但是有限资金怎么可能买到这样的住宅。
此时如果将资金配置到市区低估老公房，或者郊区有交通规划但尚未建成的房子，则资金未来升值的空间要大很多。
而年轻人则可以根据生活不断变化调整租房，充分体现灵活性。
在单身时可以挑便宜的租以便储蓄资本；
在新婚时可以挑离单位近的小居室租以便节约时间成本；
在孩子上学开始时可以租（类深圳）或买（类北京）学区房（投资的早，此时也应该可买的起当地的学区房了）以便满足教育需求。
如此，既可以让自己的资本获得最快的提升，又可以避免早期购房的失误。
在消费效用上可以追求最大化，在资金的利用率和投资回报率上也可以追求最大化。
04
雪球上举过一个多伦多买家的例子：
一个叫法斯科加拿大买家电脑里有个文件夹，名为“RIP Homes”(意为“安息之家”)，里面都是他们看中过但都没能买下的房子。
回顾这段看房史，她说自己一直想找个能长期安定下来的房子，这种想法是错误的。
“在今天这种市场上，买家存有这种念头实际是有害的。”她说。如果当时他们不那么挑剔，能买起的就赶紧买下来，一两年后趁着涨价卖出，现在可能已经有了喜欢的房子。
“现在到了什么地步呢？我经常开玩笑说，我们要找的房子，只要有四面墙、一个顶和一块停车的空地就行。”法斯科说。而今天的她连这么一个房子都还没有，仅仅因为自己的追求完美而错过。
看来无论中国人还是外国人，全世界人面对房子时所犯的错误都是一样的。
作为一名初级投资人，甚至还没有房子的无房者，一定要先追求上车，但是却未必上车就是为了住，而以投资的思维去看待买房，反而会有以下效果：
1.标准唯一。投资的一切标准都可以转化为价格，使得买入行为非常好衡量，不纠结。而自住的标准则有位置、户型、小区、品牌、花园、父母意见、未来女友偏好等等，诸多因素小白怎么入手？所以往往错过。
2.心态从容。因为标准唯一，导致判断力大增，很容易建立分析逻辑。同时买入也是为了卖出，所以容错空间更大。而且没有那么多对未来住房功能的期许，以当下视角判断，更为客观。
这些都导致心态更为从容，而不会像上例中的加拿大法斯克人挑剔犹豫。
所以，对于首次置业者（现在越来越多，比如大学刚毕业的学生、独自在某城市打拼的年轻人）。
建议房子越早上车越好，而上车盘就以投资思维考虑。
总结：对于初级投资者或者无房者而言，一定要把居住和投资区分开来，不要被自己的居住思维所困扰而不能建仓。
无房者买入是从零到一的行为，意义十分重要，要追求买入有价值的房产而不是买到自己满意的房产。
初级投资人买入是不断增加资产的行为，也不要被自己的居住欲望所左右。
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