苏州姑苏区某地块企划推广报告
苏州楼市观点①
2018年，政策持续收紧
全国超36城启动限售，2018年很难松动，
高端改善客户数量和购买力均被限制！
苏州楼市观点②
苏州别墅主流去化总价段为600+万级别，
高价别墅市场容量小
苏州楼市观点③
古城高端别墅逐步入市，
抢占有限市场份额！
苏州楼市结论：
面对市场挑战，我们的机会
地段机会：古城地价全面进入3万级，支撑古城稀缺地段价值。
地段机会：未来苏州豪宅市场将重回古城时代，地段为王，永不过时。
产品机会：项目总体量太小，4栋楼，53户（41+12），难以对标全市豪宅，应以朗诗品质古城情怀，占位苏州。
客户机会：跳出大客户思路，以朗诗项目老客户为基础，深挖深用，几乎可去化完毕。
这样特色鲜明的小项目，如何博出位？
苏州别墅豪宅面貌大体上都是：
湖墅/院墅/园墅/城墅/文化墅…
显然，以本项目的体量，无法展开一个宏大的图卷，我们必须从小处着眼，从高位立足，讲述一个古城市井弄堂里的生活故事。
所有故事的主人公，都是生活在古城的邻里人家。
所有故事的发生和拥有者，都是坚守古城生活的老姑苏人。
诚然，古城别墅，当然要讲文化。
我们所有的古城情怀、情结和坚守，都是因为：
这是纯粹的姑苏，纯粹的生活家。
这样充满邻里情结和市井生活元素的高端产品，
如何将项目价值与之契合？
结
区域界面具有古城优势，城市界面和配套资源丰厚。
热门豪宅区域，在售及未来开发较为集中，未来区域溢价升值明显。
主流改善面积段，具备改善居住、资源收藏、不动产投资等多重功能。
但， 较小的建筑容量，主入口展示界面狭小等细节在一定程度上降低了舒适度和奢华度。
古城、稀缺、文化、价值、产品、设计、情怀…固然是我们最有利的价值标签，
谁会选择才是核心问题
谁，会选择我们？
本项目4个产品户型，面对四类客户需求，就像朗诗的四个朋友。
这是4大古城生活状态，也是4类客户生活态度
显性的古城资源与情结，显然就是第一需求。
也是他们的选择主因，同时，朗诗稀有的别墅产品，也为项目加持了更多精装、科技等要素。精神契合，与熟悉而坚守的生活方式…则更成为他们所希冀和追求的全部。
现在，苏州越来越大，越来越向外，
忽然感觉苏州的陌生，姑苏的疏远，
远离了古城的心。
对于不懂苏州的人，苏州很大，
对于懂得姑苏的人，姑苏很小。
因为苏州，魂在古城，心系于此！
而一席洋房别墅，
让居住重回古城。
让大苏州，重归于心，
让迷恋老姑苏的人
......
策略1：利用朗诗苏州项目庞大的业主群和品牌口碑，利用朗诗的朋友圈做成情怀事件和营销事件，去化产品
策略2：利用人民路8号营销阵地，展开虎丘人家的推广动作
The End
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