2020年的樓市，註定會在房地產發展史上，寫下濃墨重彩的一筆。
1-2月份，樓市經歷了史無前例的售樓部關停、“零成交”，數據顯示，房企2月銷售額同比大幅下滑。其中，富力地產2月實現權益合約銷售總金額約25億元，同比和環比降幅均接近6成，融信中國2月銷售額同比降幅也接近6成。此外，萬科、中南建設、當代置業、花樣年控股等公司2月銷售金額同比下滑2-4成不等。
到了3月份，雖然售樓部已經逐步開放，但我們看各地的網籤數據依然難以迴歸到去年的正常水準，可以預見的是，只要短期的風波沒有完全渡過，房企的生存境況依舊會非常艱難。
對購房者來說，面對這樣的形勢，是順勢抄底，還是冷眼旁觀？
數據可以告訴我們答案，中指研究院市場研究總監曹晶晶稱，該機構收集到的約3000份市場問卷顯示，49%的網友表示，在春節以及接下來的幾個月有購房意向，不過，因為特殊事件影響，放棄近期購房的比例達到了70%。
也就是說，7成購房者因為短期因素的影響，放棄了買房的計劃。
這個數字有點出人意料，卻也說明了一個問題：在健康面前，購房需求其實並沒有我們想象的那麼堅挺，西南財大此前曾發佈過一個數據，現在的房地產市場，剛需佔比只有15%，剩餘的85%都是基於投機和改善目的買房。
那麼，2020年開始，堅持5年不買房，會有什麼“後果”呢？
筆者認為，可以從以下兩個方面分析。
1，可以迴避掉三四線城市的“走弱”風險。
目前全國縣級區域不到3000個，地級市300多個，其中絕大部分城市的購房需求，都來自於過去幾年推進的棚改貨幣化。
原因很簡單：拆遷戶給錢不給房，意味著憑空多出來一股強大的購買力，小城市的庫存本來就不多，拆遷戶們一旦“掃樓成風”，供需格局立馬逆轉，房價必然會水漲船高。
但是，從去年至今，棚改總量不斷減少，各地貨幣化安置比例已經降到了20%以下甚至更低，這也就意味著，靠拆遷戶買出來的需求，必然會消失。
因此，從2015-2020年的棚改大潮，將會在今年畫上句號，而從2020到2025年，“供過於求”的三四線市場，逐步走弱是大概率事件。
2，有得必有失，可能會失去一二線城市的置業機會。
堅持不買房雖然是一個理性決定，但如果拖5年時間，很有可能會錯過一二線城市的置業時機。
我們可以看看過去幾年一二線城市的表現，無論是長三角的滬蘇寧杭，還是珠三角的廣深莞佛，抑或是中西部的鄭州、西安、重慶、成都等地，即便在力度極大的調控氛圍下，樓市表現依然異常堅挺。
最典型的表現就是所謂的“搶房潮”，因為新房限價，二手房價與一二手房價格形成了倒掛，加上嚴厲的限購、限貸措施，在一二線城市獲得“房票”越來越艱難，這本身就是房子“之前”的特徵之一。
我們經常說一句話：限購的東西才稱得上“稀缺”，不限購、隨便買、隨意能擴大供給的商品，價格早晚會回落。
這個規律在樓市中同樣適用，未來5年，在“房住不炒”的預期下，一二線中心城區的房產依然會有嚴格限購，但龐大的剛需買家群體是不會缺少的，如果不提前準備，觀望5年的話，很有可能會因為名下多套房、戶口、社保等門檻被一二線拒之門外。
關於這個問題，經濟學家任澤平觀點明確：人口、供需、金融。
從長期的10年、20年眼光來看，決定一個城市房價高度的，永遠是人口，我們可以參考年輕人口的流動方向，2018年長三角經濟區的總人口達到了2.25億人，到2030年長三角地區將會有4座城市人口超過1000萬。
珠三角也是如此，2017年珠三角經濟區常住人口達到了6150萬，GDP總值達到了75710億元，人均GDP則達到了12.46萬元。
從中期的5-10年的角度來看，決定一個地方樓市景氣度的，必然是供需，即土地供應和購房需求的對比。
比如，一個強二線省會年均流入20萬人，常住人口1000萬人以上，每年有50萬以上的大學畢業生，年均購房需求可能在50-100萬套之間，沒能力買房的會選擇租房，但中心城區的房屋供給不可能無限擴張，這就是最核心的供需矛盾。
反觀大部分三四線城市，大批的城鄉結合部、新區供應很充足，卻難以得到人口的有效填充，基本只能吸引下轄的縣市和鄉村人口來購房，但購房需求一直徘徊在低位。
從短期1-2年的趨勢來看，決定房地產會不會火爆的，肯定是金融政策，比如房貸利率的升降、購房者首付的變化。
顯然，從目前的情況來看，少數的一二線大城市，常住人口、購房需求都處於高位水平，而三四線城市就算碰到短期金融政策的寬鬆，也難以再重複過去幾年的大漲。
基於此，筆者建議，如果你的現金積蓄不足，而且人脈圈子都在中小城市，可以考慮堅持未來5年都不買房，最好不要掏空“6個錢包”來買房，因為5年後可能會有更好的機會。
反過來說，如果你在一二線城市打拼多年，而且符合嚴格限購的“房票”，手裡正好也有現金備用，可以從自住角度出發，未來5年出手買1套房即可，重點是不要抱著投機思維去置業。
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