莬子兒
竟然還有連換過2套別墅依然中槍的大佬，最後換成了大平層。。。
不過呢，想住別墅的朋友也別被嚇著，別墅有坑並不代表別墅沒有價值，每人都有個別墅夢，在歐洲別墅依然是主流住宅產品。優質別墅的私密性、舒適度是樓房遠遠不能比擬的。所以一個合適的別墅依然是遠遠強於樓房。
在買別墅之前，有兩點是需要各位一定謹記的：
一、 幾乎任何別墅都沒有投資價值
原因我們上一篇已經說過了，雖然產品優秀，但奈何總價太高，有接盤能力的太少。郊區別墅的接盤者，必然還有至少1套同等價格的市區房產且願住郊區的人不多；而市區別墅則本身就是天價。所以對接盤者，也就是未來的二手房買家來說，要求太高太高。
基於這一點，想要投資別墅的，請趁早放棄這個打算。
二、別墅裝修成本不可忽視
一套400平左右的別墅，算上土建、設計、裝修、傢俱、電器等等，他的裝修成本在300萬到500萬起步。300萬的起步價是什麼概念呢？也就是湊合湊合能住這個水平，你不會滿意的。要想好一點，至少要500萬跑不了。
所以，買別墅的時候，請務必算上未來的裝修成本。一套1000萬售價的別墅，對你來說其實是1500萬的成本。更傷人的是，如果未來某一天你真的要出售了，這個裝修費用是一毛錢收不回來的，甚至比不過別人毛坯別墅，因為扒掉裝修都是錢。
業主可能會說你胡說，肯定有人要我家的裝修！
不要對自己的品味蜜汁自信。。。見過無數暴發戶式裝修，巴洛克建築放八仙桌，法式別墅放紅木傢俱，地中海別墅門口放石獅子庭院放假山挖錦鯉池，中式別墅玩歐洲新古典。。。
說到這裡我再插一句話，實在忍不住了。。。很多業主買了別墅後，第一件事就是把砸牆砸院子改外形，我實在是無法理解這種自殘行為。開發商請了著名設計院浸淫建築數十年的專家設計出來的別墅，無論從設計還是審美來說都是最佳效果，你個二傻子上去就DUANG DUANG DUANG花幾十萬給拆成了農村自建房，然後還要搭一堆違建。你有這個金錢和精力就是不去拯救地球，也可以去農村買塊地自己蓋啊，何必花上千萬來給人笑話呢？
還有那種露臺搭陽光房的，500平的別墅還不夠你住，你非要把那麼漂亮那麼清爽，可以吹風觀景聚會燒烤的大露臺給搭成了陽光房？你是烤乳鴿嗎？關鍵是，這些人搭了陽光房也不用，就是放那邊，完全為了搭違建而搭違建，為了佔便宜而佔便宜。
真是自殘者自得其樂。。。
吐槽完了，好爽。。我們繼續。。
有了上面兩點作為基礎，我們就很清楚知道如何選擇別墅了。
一、別墅，住則買，不住不買。
我們說了，別墅的特殊性決定它就是消費品。用則買，不用請別買。
很多人會犯個錯，就是想把別墅當收藏品，自己雖然沒有住的計劃，但是先買了再說。
而事實情況是別墅本身回報率很低，市場上普遍出現供大於求的情況，所以你如果暫時不住的話沒必要買，過早購買別墅只會佔用自己的資金，加大風險。別墅什麼時候要住了再買也不遲，省下的錢完全可以投資到普通房產之中去。
下面3個例子可以解釋我的說法:
情況一：
甲08年花800萬買了別墅，一直未住，今天1400萬賣出。而800萬放在銀行，今天連本帶息1500萬了。
情況二：
乙08年花800萬買了別墅，今天才開始入住。
情況三：
丙09年花800萬買了10套住宅，今天值3000萬。賣掉之後買了甲的別墅，還剩1600萬。。
情況四：
丁08年花800萬買了股票，今天就剩80萬。。。。活該。。
二、別墅，只買第一居所
離自己工作生活區25公里以上的別墅就別買了，現在的交通情況，早晚高峰往返都要2小時起步，太辛苦了，買了必然吃灰。
太遠的地方你是不會去住的。不要想著養老，想著度假，一來養老你根本不可能去養老，二來買別墅度假成本比住酒店高出太多太多。
二線城市別墅算上裝修最低1000萬少不了，也就是一年60萬左右的利息，相當於買了別墅不但本金鎖死，每天還損失1500元利息。而你如果把1000萬存銀行的話，光靠利息就能讓你每天住1500元/晚的酒店，夠你浪翻天了。。你的別墅，就算每週末都去住（累死了人），一年也就100天，太不划算。。
說真的，上面都是小學算術，而且事實真的就是這樣。可依然擋不住很多人衝向度假別墅的坑，鍵盤哥我也很不能理解。。。最近山東乳山的海景房就刷屏了，二手房1000一平都沒人要，當初套牢了一大批來自全國各地懷著“度假夢”的買房人。。。海南要不是搞了個自貿區，現在又限購限售鎖死了流動性，那些被套死的人怕是更多更多。。。比如那個CCTV刷了幾個月廣告的某大海X島。。。
至於碧桂園新加坡旁，馬來西亞。。。我的天哪！
所以，不能常住的別墅毫無意義，只是白花錢而已。
三、別墅，要買品質
別墅本身作為最頂尖的房地產產品，購買的成本巨大，加上我所說的流動性不佳只能做消費品，所以我們在選擇別墅的時候，一定要挑剔挑剔再挑剔。
作為千萬級產品，別墅必須要能給業主一種有別於人的尊貴感，它包括佈局、規劃、外立面、設計風格、會所、、小區大門、物業、綠化等等。反之，如果別墅建的和農村自建房相似，別墅業主看著別人家樓房各種高大上的配套，自己每天回家只有無奈和糟心的份，甚至在朋友面前都拿不出手、開不了口。
如果一兩千萬的房子依然不能帶來應有的享受和地位，那心裡真的是不太舒服的。
就鍵盤哥個人而言，首先看的就是開發商品牌，大開發商除了質量更有保證之外，自身的開發經驗和客戶圈層更好，更能抓住客戶需求和市場發展趨勢，設計出非常優秀的產品。比如綠城的很多別墅區，雖然容積率高了些，甚至以聯排、合院為主，但絲毫不顯得侷促和雜亂，這裡設計功不可沒。
品質高的別墅區，入住率會逐步提高，整體只會越來越好。而低品質的別墅區，則會陷入業主爭相逃離的惡性循環。
如果各位能夠按照以上幾點去挑選別墅，那麼鍵盤哥相信，風險一定會小很多。然而，風險小不代表沒有風險，我前一篇文章所提到的各種低素質鄰居風險依然無法避免。但卻有一個辦法可以完美解決：
別墅，建議買二手
一、別墅折舊小
別墅與高層不同，別墅老化很慢，維修也更為容易。很多10多年的別墅和新房沒有區別。所以二手別墅不存在一個新舊的問題。
二、二手別墅可以規避風險
風險包括我之前說的爛尾風險，更可以實地考察房屋質量、物業、鄰居情況，從而規避掉幾乎所有風險。
三、二手別墅可以直接入住
相比於期房，現房的優勢不言而喻。
四、二手別墅更便宜
我們說了，別墅漲價有限，大部分別墅基本上越遲買越划算。具體原因我也在上面甲乙丙丁的例子裡說過了。
還有一個比較折騰的辦法
如果你真的想買某一個別墅，建議先租2個月住住看。一來了解小區的真實情況，更重要的是你可以瞭解自己是不是真的能夠承受別墅。大概率你住了1個月就受不了回市區了。。。
下面舉個大栗子
口說無憑，很多人會說。
我也很無奈啊，只能舉個例子了。
我們別的不說，就說南京最頂級別墅之一：綠城玫瑰園
綠城玫瑰園2億樓王
綠城作為全國最優質的開發商，口碑品質不用說，玫瑰園系列也是它最頂級的別墅系列。
在南京的綠城玫瑰園，絕對可以躋身南京前3大豪宅，與鐘山高爾夫、帝豪花園齊名（後2者佔了紫金山，也就是中山陵的絕佳地段優勢），目前售價在1000多萬到9000萬不等。
這個樓盤分為四期，600平米起步。二手房最便宜的是07年開盤的一期，當時開盤價11000元一平，目前二手報價1500萬左右；最貴的是四期，目前二手報價在5000萬左右。
我們可以看到這是一套一期戶型的開盤價，07年開盤，售價在700萬。而去年售出二手價格為1300萬，還可談價（不要忘了十年還有50萬的物業費成本。。。）。也就是說11年間漲價85%，算上覆利的話，年化收益在5%-6%左右，甚至跑不贏房貸利率，也就是一毛錢沒賺到。。。白白幫他人持有，還佔了自己大量流動資金。
其實這個樓盤位置不算太偏，處於江北核心區，離南京最中心新街口車程只有20公里，離未來江北中心只有不到10公里。。
位置如此優異，又是最頂級豪宅，物業一流，鄰居頂尖，總價才1000來萬。為何還無人購買，回報率如此之低呢？
還是因為偏。。玫瑰園位於山中，在圖中紅圈內屬於進山的小路，長度3公里，再加上附近沒有商業配套，意味著業主必須開車才能進出，同時買菜也需要開車幾公里，更不要說購物了。
正是這3公里小路決定了成敗，也成了普通人與富豪的分界線。
這意味著什麼呢？意味著即便能湊出1500萬的小中產們（不要質疑小中產，現在中產房子多呢，賣1套就是首付，賣2套就能湊夠全款）依然無法入住，住在這裡還需要：市中心優質房產一套、保姆2個、專職司機1-2名（家人子女出行、保姆買菜）等等，這還沒算安保費用。
這些零零碎碎的費用，算上維護、物業、園林、水電費等等，每年持續支出在50萬以上。
也就是說，1500萬的房子，只有自帶司機，資產5000萬以上，工作時間自由，願意承受每年100萬利息損失，同時每年願意額外支付50萬居住成本的人才能住得起。那麼定位就是中型公司董事長了，那些蘇皖小工廠老闆是根本住不起的。
這房子，普通人如果強上，硬著住下去，怕是隻能打碎了牙往嘴裡咽，有苦說不出。
以上為別墅的邏輯，今天就說到這裡。
我也有別墅夢，但夢想與現實總有距離。各位也請思量再三，務必小心。
PS 再提一下最近流行產品:疊墅。。。就是5、6層的小高層，每家2層做成別墅的樣子。這是滿足大眾“別墅夢”的奇葩產品，尤其是那種100來平的疊墅，每天生活就是爬樓梯。鍵盤哥非常不喜歡。
如果一定要買的話，下疊，也就是1樓帶地下室那種千萬別買。這種房子，不但臥室在地下，還有潮溼發黴等問題，面積也特別大總價也高，未來無法出手。如果要買，就一定買上疊帶露臺。
小姐姐220
四線城市的二手別墅，呵呵，千萬別買！
價格165萬貴不貴，我可以給你算筆帳。如果自購城中村“宅基地”花費約40萬；在“今日頭條”搜索“輕質鋼別墅”建造，單價每平米1500元可以搞定別墅主體及裝修，一棟2間三層300平米別墅建造只需要45萬；再花些心思購置幾顆四季果樹，採購點優良草籽，石頭假山金魚缸前後院放置，花費10萬。
一套擁有前後院子，產權面積300平米的三層獨棟別墅就落成了，累計花費95萬，在你165萬總價預算的前提下幫你節約了70萬。
通過與二手房中介的交流，面積200平米售價100萬的二手私房很好賣。這套95萬的獨棟別墅有很強的保值升值能力。
這樣的別墅大家喜不喜歡，歡迎留言討論。
地產新觀
第一：以後別墅地拿不到，物以稀為貴！
第二：身份的象徵！
第三：有私密空間！
第四：買的是資源不可複製！
第五：買別墅也是買你的人脈！
第六：有錢人都喜歡買別墅！
忙碌了一天，回到家裡，放下一切煩惱和疲憊！住別墅乾淨又天然享受健康生活！迴歸大自然 ！
搜別墅豪宅
如果資金允許，而且特別喜歡，這個別墅可以買。
為什麼呢？
第一：別墅以後是稀缺資源。
如果是獨棟別墅，而且位置也不錯。這種別墅其實是一種稀缺資源。
現在的限墅令，以及以後人們資產的增多，像買別墅的會越來越多。
如果這個別墅檔次夠，位置好那就更好。
第二：城市的發展及定位。
現在雖然是四線城市，但是如果城市發展好。
比如，現在南方很多算不上城市，頂多是個鎮的地方發展非常好。
這種城市裡的稀缺資源會越來越增值。
就上北上廣深的學區房和別墅一樣。
你看看北京的別墅漲了多少，很多優質的別墅區根本沒有幾個賣的。
第三：居住舒適度。
無論大平層，還是市內的高檔社區。
居住舒適度都沒有獨棟別墅的舒適度高。
而且，居住的鄰居完全不一樣！這和農村的民宅可完全是兩個概念。
很多人喜歡農村民宅是因為資金不夠。
但關鍵也要看這個別墅的社區，如果是郊區很地段的別墅慎重考慮。
最後，還要結合自己的實際情況考慮。
不能因為買了別墅把自己整垮！
就像很多人拼命買房買車，最後貸款還不起，把自己弄跨的。
你覺得呢？
狂浪大俠
你好，誠邀，很高興回答你的問題！
二手房別墅
1：別墅產品以後拿地越來越難，物以稀為貴，自己要地段好！配套方便！只會增值，不會貶值！
2：別墅有天有地，以中國人傳統觀念來看，有天有地的房子接地氣！
3：別墅安全係數高，比如地震的時候，容易逃生！
4：別墅高端大氣，居住舒適度高，一家人住的話其樂融融，如果是人少，住別墅顯得沒人氣，一家人人口多還是不錯的！
5：別墅私人空間大，私密性好。帶大花園！
所以買別墅自己特別喜歡，手裡又有錢，是可以入手的！
而且這套房子題主又非常喜歡！自己喜歡的東西，長期居住的話，能買就買了。
希望我的回答對你有所幫助！
小志房產推薦師
第一，要看你周邊的一手樓盤有沒有你喜歡的戶型。
第二，要看周邊一手樓盤價格和二手別墅的價格那個更有優勢。
第三，你自己是否能接受二手別墅的裝修和前任房東的傢俱軟裝風格。
第四，如果周邊一手樓盤沒有您喜歡的戶型和建築風格，二手有的話，你要換算一下你看中的二手別墅的均價是否超過周邊平均價格。
第五，同樣戶型的二手別墅價格取決於，別墅的花園面積，位置，朝向，花園面積大位置位於邊戶，朝向也好的，相對於同樣戶型價格要高一點。
第六，就是關鍵的業主是否著急出手，著急出手相對來說價格會有浮動。
第七，二手別墅買下來基本上都要再次裝修和修繕，這部分費用外購房的時候也要考慮到購房成本里面。
第八，買二手別墅前業主的產權情況一定要落實清楚，不要在交易過程中出現房子被查封等情況出現。
第九，二手別墅的稅費情況一定也要落實清楚，可以找一下當地的中介機構來幫你算一下稅費，做一下前期調查，或者自己去房管局落實一下。
海南房產尤龍飛
你好，我是松哥我來回答！
房子你有2套，一個100一個公寓
既然擔心。可以考慮賣了一個！這樣有點現金，只是減少而已！
另外別墅值得購買只是別墅很多種，獨棟，雙瓶，疊加，聯排！看是哪種！
糾結機會就沒了！謝謝
松哥看房產
自動全國鋪開的禁墅令後
純別墅小區就成了稀缺資源
新房選擇比較少，但一般價格優勢明顯
二手單價都是比新房貴的
新房和二手之間其實交易稅差，也不是個問題
怎麼選擇，主要還是看價格！！！
然後才是項目跟你的需求的匹配度
你的要求能匹配多少
買房子不可能有十全十美，有十全十美，你敢說價格也美嗎？
所以二手別墅可以買，最好買裝修過的，聽我的沒錯，不然你有可能又裝修出一套別墅的錢來。
說實話，現在的新房純別墅小區一般都匹配度不高，生活配套，交通，醫療，教育，都比不上老別墅小區，畢竟以前沒有禁墅令
成都董室長
別墅屬於非普通住房。 規定此類住房需要繳納全額契稅3%沒有優惠。 其他還有評估費千分之6， 印花稅萬分之5。 賣家持有住房滿2年，過戶可以免增值稅5%， 賣家滿五唯一住房，過戶可免個稅1%
單身患者晚期
現在已經沒有純粹的別墅用地了，新小區很多別墅都是造在小區裡面，就是前面，後面兩排是高層，然後別墅在小區中間，這種新品質和十年前造的老式別墅小區是沒有法比的，因為那個時候是純別墅小區，一個小區全部都是別墅，這種小區的話，一手房是買不到了，你只能買二手房，
