如何购买第二套房最划算?

路边一小羊


先根据提问者的信息梳理一下讨论的前提条件:

一,目前有一套房自住,仍在还商业房贷。

二,不能用公积金贷款,因为没有缴满3年。(说明以后可以运用)

三,想购买的房子有两个选择,100万的马上可以入住,78万的还需要重新装修。

四,当地限购政策不严格,因为可以买二套。(可以推测房价不会太高,假设每平米1万元)

下面开始比较分析:

假设选择100万这套,因为是二套,估计首付应该50万以上,贷款利率也需要上浮,姑且按付款60万,贷款40万20年,年息6%计算。(现在的基准应该是4.9%)

计算可得,每个月还款2866元,二十年合计本息69万。

假设选择78万这套,本来可以把60万都交了首付,那样负担可以大大减轻,可是还得留装修款啊。此时,如果付40万,还剩下20万,勉强可以完成低档的装修。那么,贷款38万20年的话,每个月还款2722元,合计本息65万。由于第二个方案下,还需要一段装修时间,假设需要5个月,原有房子市场月租2000元,则还会出现租金损失1万元。

由于第二套房子的买价较低,理论上产生的税费要低一些,按照增值税5个点、契税2个点计算,(100-78)*7%=1.54万元。但是,实际上对于二手房的税收,通常并不是按照成交价,而是按照系统评估价进行计算,从价格来判断,这两套房子的评估价不会差距太大,所以,在税费上的差距可以忽略不计。

结论:

从经济角度分析,两种方案的开支及负担是比较接近的。后期通过按年支取公积金还商业贷款,还可以进一步降低开支。

但是有一点我觉得很关键,那就是装修,搞过装修的都知道,装修消耗的不仅是钱,还有很多是宝贵的精力。我估计你工作肯定也忙,所以,强烈建议选第一套。

钱本就是赚来花的,何况并不多花几个钱!


沉默的砖家


在我们平时买房的时候,我们很多时候需要面对选择。是购买新房好还是购买二手房好?是购买城中心的还是购买新区郊区的。

比如你里的问题,两套房子,一套房子装修很好,价格100万;另一套需要重新装修,价格78万,这两套房子该怎么来选择呢?这里谈谈我的观点。

这里没有说具体的两套房的面积,小区等,我们就把这些信息忽略,就分析你提供的这些信息。

两套房各自的特点

这两套房价格和装修两方面的特点都很明显。

❶、精装修100万这套房有两个明显的特点:

①、装修风格和新旧程度也让你满意。买精装修房一个重要的问题是买不到自己喜欢的装修风格,并且装修的新旧程度也不一定符合你的要求。那这套房就能满足你对精装修房的要求。

②、省时省心省力。这种自己喜欢的装修风格和新旧程度的精装修房,买过来后可以直接入住,这是最明显的优势,不用花时间和精力来装修。

❷、价格78万这套的特点也很明显:

①、重新装修费时费力。只要有装修房子经历的人就知道,装修房子是很费时费力的,并且你有时候和装修工人、装修公司还要沟通,还费精神,这是这套房最大的特点。

②、价格明显低于精装修房,这在价格上面有优势。

上面我们分析了这两套房子各自的特点都比较明显,可以说是泾渭分明的,那面对这两个问题,我们再来比较一下两套房各自的优劣。

两套房优劣比较

两套房的特点比较明显,但优劣可以从下面几点来分析。

①、价格比较

精装修这套房价格100万,另一套房子价格78万,两者相差22万,这是一个明显的价格比较。

但是78万这套房还有隐形的成本,在装修的时候,78万这套房还要把以前的装修清理出去,还得花一些成本。如果你把这些成本计算在内,那这套房的成本至少是80万了。

②、交易税费方面

如果两套房在同一个小区,面积和户型一样的话,两套房在交易的时候,税费没有什么影响。精装修房在产权交易核价的时候,是不计算在成本费用里,对产权交易的税费是没有影响的。

如果不在一个小区,那你就咨询一下房地产经纪人,这两套房的大概的交易税费谁多谁少。

③、按揭贷款

在银行按揭贷款评估方面,精装修房的装修成本可以计算在房子的评估价格里面。

按照重庆一般的精装修二手房评估来看,成交价格在100万的精装修房,银行的评估价格应该在90万元左右,按照首付四成(重庆第二套房首付四成,你所在的城市第二套房首付几成,你按照这个方法计算就行),银行能够贷款54万。

而78万这套房,银行的评估价格就只能按照清水房来评估,评估的价格大概在70万元。银行能够贷款42万。

精装修房能够贷款54万,78万这套房能够贷款42万。这相差12万,相差比较明显。

上面从房子的价、税费、银行按揭贷款方面来具体分析了这两套房各自的优势和劣势,那在面对选择的时候,该如何做出对自己最有利的选择呢?

如何选择呢

上面的已经分析了这两套房各自的特点和优点,那可以从以下一些方面来做出选择。

①、贷款流水方面:

你的第一套房还有按揭贷款,那如果你购买第二套房也还是做按揭,第一套房的月供加上第二套房的月供后,银行对你流水要求就更高,从而影响你的贷款成数和贷款利率。

购买精装修房贷款54万,首付46万,按照上浮20%计算(这里假设是按照这个利率上浮,具体的你在购买的时候,是不一样的,下同),贷款20年,月供3831元;

价格78万这套房银行贷款42万,首付36万,仍然按照上浮20%计算,贷款20年,月供2980元。

虽然这两套的月供相差不是很大,但在银行眼里,流水是不一样的。如果你的流水比较充足,那这两套房选择谁都可以;如果你的流水不太好,购买的这套房按揭贷款会影响你的流水,那你就应该选择月供比较少的,价格78万这套房。

②、按揭贷款方面

上面已经分析了这两套房当中,精装修房的装修,在银行按揭的时候是可以贷款的。

如果你想从银行多贷款,那你就要选择精装修这套房;如果你不愿意过多的贷款,那你就选择78万这套房。

③、时间安排方面

如果你的工作时间比较紧张,那你当然要选择精装修这套房。如果你时间比较充足,那选择78万这套房比较好,装修你这么一套房,花不到20万的装修费,能为你节约不少装修费。

从上面的分析来看,

两套房有各自的特点和优点,具体的选择装修的这套还是选择需要重新装修这套,得根据你的实际情况来决定。

工作时间比较紧,就选择精装修这套,节省时间精力来装修。

如果你的银行流水不太多,就要选择贷款少的,价格78万这套房。

如果你要把装修费也从银行里贷款,那就选择精装修这套房比较合适。

当然,这也是我个人观点,仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言,发表你们的观点和意见,相互交流和学习。


重庆玖哥


100万和78万的房子该如何选择?

100万那套,拎包入住。78万那套还需重新装修。选择需要结合自身条件,比如,首付方面,后期装修方面。

题中没有涉及面积方面,假设面积同等100平方,100万那套就不用考虑装修成本问题,直接入住。

78万那套需要重新装修,需要考虑装修问题,100万和78万,差距22万。现在装修成本应该普通精装为例,一线城市,应该在1200每平方左右。总费用约12万。

这么算下来,会比购入100万那套省10万左右。当然这是在同等地理位置,同等景观,朝向,格局的情况下。

其实,买房主意还是看个人喜欢,如果更偏向于100万那套,其实可以选择100万那套

同理,如果更倾向于78万那套的,建议可以选择78万那套,因为,自己装修,毕竟可以按自己喜欢的来装,也可以更省钱,省出的10万也够一套家私电器了。

还有个问题,怎么购买更划算?

按揭商贷需要找利率较低的银行按揭,因为现在多部分银行利率都需上浮!上浮2-20%不等,这就要看地区选择了。当然,能找打有记录打折的银行最好了。

二套房首付比例也会更高,记录也会上浮。如果有条件的情况,全款最好。



乐乐房产君


买第二套房,看你是否具备以下条件:1、你的户口要在购房所在地;如果户口是外地户口,不能买第套房。2、有支付第二套房的首付款,第二套房首付款一般都是房价的60%。3,二套房贷款利率一般都要上浮,收入至少达到贷款的2倍以上。具备了这三个条件你就可以购买第二套房。



防癌抗癌


如可购买第二套房最划算?最划算就是现在及未来花钱最少,以我经验认为购买78万那套最划算。

为什么我认为购买78万那套,分现在要支付的金钱、以后要支付的金钱及房屋 保值等角度分析。

首先,作为工薪族想购买第二套房屋有一定门槛,必须精打细算,现在二套房贷款首付成数基本在4成或以上,帮你暂按4成计算,第一套100万首付40万贷款60万,第二套78万首付31.2万贷款46.8万,第一套首付比第二套多8.8万,贷款多13.2万,但第二套必须重新装修,普通装修费用一般1000元/平方米,按80平方米计算,约要8万,另加家私电器约3.5万,重新装修总共11.5万。买卖交易作为买方的你主要税费为契税,第二套为2%,所以第一套房子为2万,第二套房子为1.56万。所以,现时你要支付的金额第一套为40+2=42万,第二套为31.2+11.5+1.56=44.26万。

其次,就是考虑贷款利率问题,现在二套房贷款利率多执行是基准利率(4.9%)的1.2倍或以上,帮你暂按1.2倍(4.9*1.2=5.88%)计算,贷款期限为20年,等额本息还款,第一套贷款60万月供款4257元,第二套贷款46.8万月供款3320元,第二套月供款比第一套少937元,供款压力少了不少。将来20年贷款还清后,第一套总利息为42.17万,第二套总利息为32.89万。

再者,房屋的保值,因为房屋室内装修及设施设备的新旧会直接影响房屋的价值,78万那套是你按自己喜欢的风格重新装修,居住的幸福感较高,而且在未来一段时间内保值率较高。

另外,你作为工薪族这次主要为了工作而购买房屋,会考虑方便入住的问题,第一套是装修好,直接入住,第二套需要重新装修,以我经验,因为你要办理二手房贷款,从签订买卖合同至卖方收到贷款金额,整个交易过程需要2-3个月时间,因为100万那套装修很好,所在卖方不会提前交付你使用,要收齐房款才交房给你,78万那套装修很差,你完全可以在签订合同时同卖方约定先交锁匙给你,让你可以开始装修,因为你出钱装修卖方不出现违约情况完全没有损失,你完全可以用办理手续这段时间来装修,到全部手续办妥,房子也装修好可以入住了。

第一套100万的房子,现在加将来的总共付款42+42.17=84.17万元,而第二套78万的房子总共付款44.26+32.89=77.15万元,比第一套少了7.02万元,并且按自己喜欢风格装修,居住幸福感较高。所以我认为购买78万那套最划算。


文房故事


可以等公积金交满3年后,用公积金房贷,正好这几年房价有调整!

1.公积金利率3.25%,而传统商贷目前是参考LPR值浮动的,保守都在5.65%,这两者的利率能差出来2.4%。换句话来说,用公积金利率月供压力相对实惠一些。


2.题主目前有一套房可居住,买房可稍缓,目前房价调整态势明显,越往后选择余地更大,说不定1年后买房可以省部分资金。

3.从公积金的角度来讲,先慢慢缴公积金,累积到一定额度,以后公积金买房可以抵月供,公积金可贷房贷额度和个人的公积金余额也有很大的关系,意味着,题主交的公积金时间越少,贷的总金额相对多些。

基于以上三点,暂时建议稍缓购房,待公积金能用之时,用公积金买房最为实惠。


阳光侃房


离婚(最合适的,也是最不建议的,你懂的,)


您身边的房产专家小龙


两套房子,价格不同,每个人的选择是不一样的。个人觉得,先刨除二次装修的时间成本,要是我觉得100万房子的装修风格我喜欢,并且装修的成本相比78万的优势更明显,我会选择100万的房子。

原因是:

假设两套房子在同一个小区,楼位、楼层以及房子自身的配套价值(学区 )对等,两套房子的价格差异,主要是因为装修成本的问题,并且自身购房目的主要是自住,那么我会选择100万的房子。

原因一:装修风格我喜欢,并且装修成本很高,免去了自己的成本,这个成本不但是资金的成本,还有时间 人力等方面的成本。

原因二:选择78万的房子,在买到之后,二次装修的必然的,二次装修,我在付完首付之后,还需要再次支付装修的成本。如果选择100万的房子,在银行评估值与成交价之间,如果评估值足够客观,是能够缩小差距的,这样首付压力就能小点(除非100万这个房价格很离谱)。

当然了,站在购房首付成本的比较上,如果评估值与成交价的价差差距不大,那么购买一百万的房子的成本会相对小一些。

不同喜好的人,购房原因不同的人,会有不同的选择,有的人喜欢自己装修,有的人买精装的房觉得省事并且节省成本,决定买哪一套房,可能会有很多因素的支撑,所以还要根据自身情况做合适的选择。

如果站在现实状况,两套房子的价格差,装修因素是一个方面,往往还可能有楼位、楼层、户型、朝向的影响,周边外部因素的影响,卖方卖房原因的不同等等,综合评定,到底那套房子更合适,还要参考小区均价做出评估,小区成交均价基本代表了现在的市场价,在市场价这个尺子上,综合分析哪个房子更具有吸引力,更加适合自己。

购房是大事,希望大家有购房方面的问题,欢迎大家随时私信沟通,希望我的经验能够给大家一些参考。


老何侃房产


卖掉第一套再买最划算


明人15209


因工作原因需要购房,应该是工作已经调动,需要马上入住。

建议买立即可入住的,买装修差的房子重新拆除再装修加家电家具等,便宜的22万都不一定够。


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