作者 | 劉莉媛 任視宇 （京都律師事務所律師）
比《安家》精彩！購房者入中介“坑”，律師要回200萬定金
購買的“下躍”住宅竟為不能住人的“儲藏室”？
快三十歲的李先生已經邁入了成家立業的人生重要階段，老話說三十而立，李先生也不例外。李先生打算買一套躍層的房子，開啟人生的下一重要階段。精挑細選後，李先生在某中介公司網絡平臺上相中了一套躍層房子，懷著激動的心情，李先生立即與該中介公司、房屋出售人簽訂了《購房委託協議》，三方協商房屋總價為690萬元，當即李先生交付了定金200萬元，並且又陸續支付了購房款95萬元。等到李先生現場查看這套心儀的房子時，卻傻眼了，這套在網站上看似裝修不錯的“底躍”，現實裝修卻十分老舊，地下室根本不能居住。李先生趕緊把自己簽訂的《購房委託協議》拿出來仔細閱讀，才發現原來地下室與房屋有兩個獨立的產權，並非同一產權，聯繫房屋出售人、中介公司才得知“下躍”的負一樓房屋性質為“儲藏室”，李先生自己檢索相關資料後才發現“儲藏室”根本不能用於居住。由於這套房屋根本不能實現居住的目的，李先生自然不想購買，想要找房屋出售人要回自己已經交付的定金以及購房款項，但是房屋出售人卻不幹了。李先生遇到這樣的糟心事，委託我們，希望將房屋退回給房屋出售人，並且要回已經支付的定金。
購房者悔極痛極，真的時已晚矣了嗎？
我們接受委託後，對案件展開法律分析。李先生的訴訟目的是不再繼續進行房屋買賣交易，並且要回自己已經支付的定金及購房款項。那麼，要達到此目的，我們認為有兩條訴訟思路可以進行選擇。
（一）以房屋出售人、中介公司根本違約為由，主張解除《購房委託協議》，並且要求房屋出售人雙倍返還定金、退還購房款。
1.李先生可主張解除《購房委託協議》
房屋出售人、中介公司與李先生簽訂的協議名稱雖然為《購房委託協議》，但是協議已經明確房屋的具體坐落、交易價格、價款的支付方式，且房屋出售人也在協議上簽字，故該協議的性質為房屋買賣合同。
李先生購房時的根本目的即為購買躍層房屋用於居住，根據《住宅設計規範》（GB50096-2011）對躍層住宅的定義，“躍層住宅的主要特徵是一戶人家的戶內居住面積跨越兩層樓面，此時連接上下層的樓梯就是戶內樓梯，在樓梯的設計及消防要求上均有別於公共樓梯。躍層住宅可以位於樓房的下部、中部，也可設置於頂層”，案涉房屋的居住面積僅限於地上一層，地下一層為儲藏室，根本不能實現居住目的。房屋出售人向李先生交付的房屋不能實現李先生的合同目的，且房產中介公司作為對於房屋類型有專門知識的人，未盡到合理的披露、提示義務，故根據《合同法》第九十四條規定，“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”，李先生可以解除《購房委託協議》。
2.李先生可主張房屋出售人退回已支付的購房款
協議解除後，根據《合同法》第九十七條之規定，“合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施、並有權要求賠償損失”，李先生可以主張房屋出售人返還其已經支付的購房款項（定金除外）。
3.李先生可主張房屋出售人雙倍返還已經支付的定金
《合同法》第一百一十五條規定，“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”，因房屋出售人交付房屋並非可用於居住的“躍層”房屋，儲藏室不具備居住用途，故李先生可以依據該條規定，要求房屋出售人雙倍返還定金。
選擇該條路徑，存在的訴訟風險是李先生與中介公司、房屋出售人簽訂《購房委託協議》並沒有明確記載交付房屋為“躍層房屋”，也沒有明確記載“負一層”可用於居住。故房屋出售人與中介公司可能提起抗辯，主張三方的真實意思表示以三方最終簽訂的協議為準，李先生最終並非要購買“躍層”可居住的房屋。
（二）以房屋出售人、中介公司存在欺詐、交易顯示公平等為由，主張撤銷《購房委託協議》，並且要求退還定金及購房款。
1.李先生可主張撤銷《購房委託協議》
李先生以購買“躍層”房屋居住為目的，並且中介公司、房屋出售人均明知李先生的目的，但仍隱瞞地下室不能居住的事實，向李先生出售房屋，李先生收房時才發現負一層房屋不適宜居住，查詢房屋產權證書才發現“負一層”與房屋為相互獨立的產權，且“負一層”的性質為儲藏室，不能用於居住。《合同法》第五十四條規定“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷”。因房屋出售人與中介公司售房時故意隱瞞事實，以欺詐的手段售出案涉房屋，李先生達不到購買躍層房屋的根本目的，故其有權請求人民法院撤銷《購房委託協議》。
案涉房屋的價格，以“負一層”地下室面積加上地上面積計算，且地下室價格與地上房屋的價格一樣，按照3.5萬元/平方米計算。經走訪中介公司，以及比較相同地段同類型房屋售價，與案涉“地下室”同類型的房屋，價格均價在6500元/平方米-6900元/平方米之間，遠遠低於本案“地下室”售價。但李先生購買房屋時，對交易地段的房屋價格並不瞭解，並且基於信任中介公司對房屋交易價格的公正披露，以及購買躍層住宅的迫切心情，簽訂了案涉房屋購房合同並且支付了定金以及部分購房款。根據《合同法》第五十四條規定，因重大誤解或者訂立合同時顯失公平而訂立的合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷。因中介公司未對涉案房屋的交易價格做到合理披露及提醒，李先生訂立合同時對“地下室”的價格缺乏判斷能力，而導致案涉房屋買賣對李先生極度不公平，李先生有權請求人民法院撤銷《購房委託協議》。
2.李先生可要求房屋出售人返還定金及購房款
《合同法》第五十八條規定，“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”合同被撤銷後，自始沒有法律約束力。故李先生可要求房屋出售人返還其已經支付的定金及購房款。
“訴訟”“舉報”雙管齊下，讓欺騙者自嘗苦果
為儘量減小訴訟風險，本案中李先生最終選擇了上述第二條訴訟思路。如果僅從訴訟的角度追討定金、購房款，一方面我們需要收集關於中介公司、房屋出售人具有欺詐故意的相關證據，另一方面需要收集儲藏室價格過高，案涉房屋交易明顯違反公平、等價有償原則的相關證據。但是這兩方面的證據，均具有非常大的取證難度。首先，很難證明中介公司與房屋出售人的欺詐故意。由於購房時，李先生過於信任房屋中介公司與房屋出售人，一直通過口頭的方式與中介公司、房屋出售人溝通其購買目的，未對中介公司、房屋出售人宣傳房屋的相關證據進行留存，通過查詢網絡平臺關於案涉房屋的描述，我們發現也已經沒有相關記錄。其次，關於顯失公平，《民法總則》第一百五十一條作了詳細的規定“一方利用對方處於危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受害方有權請求人民法院或仲裁機構予以撤銷”。但本案房屋出售人為自然人，與李先生一樣，雙方屬於平等的民事交易主體，李先生並非處於所謂的危困狀態，其對房屋的價格應當具有合理的判斷能力，法院裁判一般會進行綜合考量，不會僅從交易結果不公就支持李先生的訴求。故僅從訴訟的角度進行追討，具有很大難度。
但李先生確實遭受巨大損失，難道就沒有其他途徑可以追回其辛苦積蓄了嗎？我們在辦案中不斷思考，對訴訟也不斷進行推演，最終經過多位律師數次討論、商議，我們發現在訴訟中不起眼的第三人——房屋中介公司，可能是解決本案的關鍵！
“成也蕭何，敗也蕭何”，我們認為，中介公司能夠促成雙方達成購房協議，那麼中介公司也能對雙方撤銷或者解除購房協議起到很大的促進作用。
雖然根據《購房委託協議》，中介公司的權利義務甚少，也沒有明確約定其違約責任，其在訴訟中也是被列為第三人參加訴訟，但中介公司的身份卻非常特殊，不同於李先生與房屋出售人都是民事交易主體的身份，中介公司是商事交易主體，本案購房交易系由中介公司促成！其作為商事主體，對於房屋類型、價格有專業知識，對本案房屋儲藏室性質、交易價格更應具有披露、提醒的義務！況且，李先生是從中介公司處獲取到的案涉房屋信息，從而與房屋出售人達成合同，即使我們沒有充分的證據在訴訟中證明中介公司具有欺詐的故意，但是從其負有的職業義務來講，我們可以對其虛假宣傳、不合理披露房屋真實信息的做法向相關部門投訴，合法維權，從而達到給中介公司施壓，促使其勸說房屋出售人撤銷或者解除該份《購房委託協議》的目的。
故在訴訟的同時，我們還協助李先生向市場監督管理部門、消費者協會、房管局投訴中介公司未盡職披露房屋真實信息、虛假宣傳的行為，並提交了網絡平臺關於與案涉房屋類似房屋的宣傳信息。以上各部門均對中介公司展開調查，並要求中介公司配合調查接受談話。基於常識，購房者購房時，都需要靠譜、誠信的中介公司，如果中介公司有被處罰記錄，很難繼續經營。果然，我們的預期實現了！房屋出售人主動向李先生提出和解，李先生撤訴，並要回了自己支付的定金和購房款項。
見招拆招，破解房屋買賣市場“陷阱”
近年來，房屋買賣合同糾紛案件數量逐年上漲，糾紛頻發，其中因欺詐、重大誤解等原因造成撤銷房屋買賣合同的案件不在少數。筆者也處理過某知名開發商以銷售住宅為由向購房者出售公寓的案件。雖然開發商在宣傳時以銷售住宅為由進行虛假宣傳，但最終與購房者簽訂商品房買賣合同時，開發商往往已經在售樓處公示了房屋的屬性，而購房者最終簽訂的購房合同上也明確記載了房屋的屬性為公寓，故很容易理解為購房者與開發商之間達成了新的合意，從而很難認定開發商具有欺詐的故意。購房者對於這類案件負有較重的舉證義務，司法實踐中對於欺詐相關的證據要求也遠遠超出了民事訴訟證據高度蓋然性的認定標準。
買房不易，為避免購房者的辛苦積蓄落入別有用心之人的口袋裡，筆者為購房者提出如下“簽約前攻略”：
第一步：網羅信息、全面瞭解
建議購房者根據自己對心儀房產的要求（例如房屋所處地段、交通、房屋面積、戶型、周圍配套設施等），多方面瞭解、比對同類型房屋的價格等重要因素。購房者可根據網絡廣泛收集相關房屋信息，並可以同時向多家中介公司、房屋銷售或者開發商處進行了解，不要僅聽一家之言，並將收集到的信息進行整合篩選，注意保留宣傳資料等有用信息作為相關證據。
第二步：查詢確認、精準出擊
通過信息的收集，有了清晰的購買意向後，建議購房者在當地住房保障和房管局的官方平臺上對房屋進行精確查詢，詳細瞭解房屋的性質、產權年限、開發商的具體信息，如果是預售房屋，還可查看為開發商提供擔保的公司信息、抵押信息等詳細內容。
此時購房者再針對該房屋，與房屋銷售或者中介公司人員進行洽談，建議購房者選擇中介公司時一定要查看其資質證書以確保中介公司的可靠性。洽談過程中需注意保留重要信息的文字溝通記錄或者通話證據。溝通過程中，購房者要清晰地表達自己的購買意圖，要得到中介公司或者銷售人員明確的回覆，即交易標的能夠達到購房者預期，從銷售或者中介公司人員處得到關於房屋價格、房屋現狀（包括面積、戶型、是否出租等）、房屋所處位置、交通、周邊配套設施等影響購房意圖的明確的信息。
第三步：上門查看、多聽多問
如果購房者購買的是商品房預售房，在簽約前多到售樓處瞭解信息，並對沙盤、樣板間等信息拍攝照片或者視頻並結合銷售人員的介紹取證留存。
如果購房者購買的是二手房，在簽約前一定要上門查看。首先，查看房屋的現狀是否與中介公司宣傳一致，如果條件允許的話一定要對房屋內部進行拍照或者拍攝視頻，除了房屋內部要了解清楚，房屋所處地段、交通、周圍配套設施也一定要親自勘查。除此之外，購房者有必要了解清楚，房屋目前是否出租給第三人，可向物業公司瞭解具體情況。其次，購房者需要查看房屋出售人的身份信息（包括戶口本、身份證、結婚證）、房產證並拍照留存。最後，建議購房者要求房屋出售人到房管局打印房屋信息，查看房屋是否被抵押給他人，確保所購房屋不存在其他債務，權屬乾淨。
第四步：仔細查閱、審慎簽約
做好以上步驟後購房者仔細查看購房合同、銀行貸款合同的條款，瞭解各方權利、義務以後再簽署合同，千萬不要由中介公司人員或者銷售人員“指哪籤哪”。即使購房合同條款甚多，查看吃力，也一定要通篇閱讀，仔細瞭解。如果對購房條款的內容有異議或者不清楚的地方，購房者可向律師諮詢，並由律師對相關的條款提出修改意見。
由於實踐中大多數購房合同均採用格式條款，即使是二手房交易簽署的購房合同也多是由中介公司提供的格式文本。各位購房者可在合同尾部的“其他約定”處，加上影響房屋買賣的重要信息並要求開發商蓋章或者房屋出售人、中介公司簽署。需要特別提醒的是，在二手房交易中，購房合同一般對中介公司的權利義務鮮有提及，購房者可將中介公司提供的服務內容加入合同中。就李先生的遭遇來說，如果當時能在《購房委託協議》空白處加上“中介公司幫助李先生尋找躍層住宅，並促成李先生與房屋出售人達成購房協議，由房屋出售人向李先生出售躍層住宅”相應內容，李先生案件的訴訟難度會大大降低，甚至可以要求房屋出售人雙倍返還定金。
最後，如果您也像李先生一樣遇到了同樣的問題，請不用驚慌。冷靜分析，您或許也可以要回已經支付的定金！
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