就個人而言，不太喜歡討論區域。因為一是個人手中的子彈不夠，也沒有那麼多精力；二是個人一直秉承關注一個區域就夠，深耕細作，做熟不做生的投資理念。
然而城市的發展，呈現出來的特點就是較強的區域性、先後性。因為政府的資源也是有限的，在一個城市不可能全面開花，總是分輕重緩急，優先發展哪裡，再發展哪裡。
因此，有必要對深圳過去區域經濟發展、樓市板塊輪動做一個簡單回顧，對未來做一個粗淺的分析和預判。供各位朋友參考。
本文僅供研究之用，不構成任何投資建議！
文章較長，時間倉促的朋友，可以重點看看第二部分分析邏輯、第四部分結論部分。
1 、 深圳各區再認識
福田：中心的核心
福田是市政府所在地，是政治、經濟、文化中心，同時也是金融中心，也是中國公認的三大金融中心之一（北京金融街、上海陸家嘴以及深圳福田中心區）。深圳全市67%的持牌金融總部機構落戶福田，銀行、證券、基金保險等持牌機構業態全面，並擁有深圳證券交易所。因為產業原因，福田也是高淨值人群分佈比較多的區域。
羅湖：老樹開新花
羅湖作為深圳最早開發、最成熟的商業區，人口密度排第二。區域的老化是難以消除的，只能鳳凰涅槃，通過城市更新返老還童重新煥發新春。羅湖目前城市更新發力最狠的，把舊改當棚改幹，把棚改當新房幹。羅湖低容積率的老舊小區，將會迎來價值重估、價值裂變。
南山：見證深圳新高度
南山是科技創新見長的區，人均雞地屁達到了35萬元，居深圳之首，應該也是全國之首了。南山面積只佔深圳的1/10，但其經濟含金量十足，聚集深圳市高端科技創新資源的70%，發展速度與效益同頻共振，經濟發展質量越來越優，且後勁十足。聚集了大量互聯網和科技企業比如騰訊、大疆等，2017年底共計146家上市企業，平均每17天誕生一家上市企業。未來往總部經濟區域方向發展，總部企業增至43家，超過全市30%。未來深圳灣將聚集大批總部企業，深圳灣和前海的發展將會把南山推向一個全新的高度。未來深圳的高度還得看南山。
寶安：大灣區的物理中心
寶安面積最大396平方公里，人口最多315萬人，人均GDP排倒數第一。由於寶安面積大，內部存在不均衡，有三塊不同區域。一是位於前海自貿區內的高大上區域，二是以寶安中心區為主現代化區域；三是從西鄉到機場、到沙井這一片以工廠和小產權為主的屌絲區域。寶安就是深圳的縮影和典型代表。這因為這種不均衡性，才有發展空間。寶安的未來發展空間一是依託於前海自貿區的發展，二是在於舊工廠、城中村等改造升級，三是依託海洋新城和國際會展中心。寶安的不足就是產業配套、教育、醫療基礎等方面。說直接一點，寶安中心區豪宅房價支撐缺乏一所好學校。
龍崗：即將騰飛
龍崗是高新技術產業和先進製造業基地、傳統優勢產業集聚基地、物流產業基地，著名企業如華為和富士康、比亞迪設在龍崗。龍崗山多地廣，容易規劃和建設。特別是龍崗中心區已成規模，居住舒適，房價也比較合適。龍崗自從2017年得益於深圳東拓之勢頭，馬上辦對龍崗支持非常大。這幾年發展勢頭相當迅猛，將開建668 米摩天大樓，打造東部中心新地標！這座高樓將瞬間秒殺深圳第一高樓592.5 米的平安國際金融中心！也將超過中國目前第一高樓632 米的上海中心大廈！龍崗，未來可期。
龍華：“宇宙中心”
龍華新區2011年12月30日，龍華新區正式成立功能區，2017年1月7日，深圳龍華區舉行揭牌儀式，正式成為行政區。龍華從2015年後開始房價飛漲，漲幅執深圳市牛耳者。被投資圈冠以“宇宙中心”之稱號。龍華產業優勢不明顯，沒有形成特別的產業集群，主要是承接了福田、南山等外溢人口和龍崗華為、富士康（雖然在龍崗，但是離龍華中心城區更近）大量的外溢人口。如果深圳是中國的移民城市說，那麼，龍華是深圳移民城市中的“移民區域”。還有人把龍華比喻睡城，個人覺得比喻有點誇張了。龍華的發展一是得益於深圳北站高鐵站區域的打造，二是得益於福田南山外溢以及華為富士康人口的支持。
坪山新區：現代高端工業開啟東部新徵程
坪山新區。深圳市委市政府為推進以大工業區為中心的東部片區統籌發展，促進深圳市域協調發展，2009年6月30日成立坪山新區，2016年9月國務院批覆以龍崗區坪山街道、坑梓街道（坪山新區區域範圍）設立坪山新區。坪山定位深圳先進製造業東部新城；產業發展定位：先進製造業和現代服務業“雙輪驅動”；坪山重點發展三大產業即新能源（汽車）產業、生物醫藥產業、新一代信息技術及智能製造產業。新能源（汽車）產業、生物醫藥產業、新一代信息技術及智能製造產業中芯國際12英寸芯片生產線、柔宇國際柔性顯示基地、坪山新能源汽車零部件生產基地、華訊方舟中國天谷、大疆創新總部基地及日東光學偏光板前工序等六大項目落地坪山，開啟工業新徵程。
光明新區：一張白紙從頭描
光明新區是最新的區。2018年5月24日，國務院同意設立深圳市光明區，同年年9月19日光明區正式掛牌成立。光明新區也以高新技術製造業為主，龍頭企業引進培育華星光電，華僑城光明小鎮項目和光明天安雲谷項目開始啟動，光明鳳凰城號稱深圳 " 崛起 " 的一座城市副中心，承載著深圳北部的資金、人才、技術，將建成深圳北部的城市副中心。中山大學在光明開設新校區。光明新區在暗暗發力，追趕龍華。
鹽田區：說不清道不明
鹽田區有四大國際深水中轉港之一鹽田港，定位於保稅自由貿易區的鹽田港保稅物流園區。自2007年起，鹽田的旅遊景點年接待遊客量超過千萬人次，併成功創建了全國首個“國家旅遊服務標準化示範區”，和華南地區首個“國家生態區”。鹽田有兩個意外：一是華大基因在鹽田；二是鹽田樓市滯漲。雖屬原關內四區之一，成片山海豪宅曾令人仰望，如今甚至遭遇“嫌棄”。不少人甚至形容鹽田豪宅樓市是“給有錢人挖的坑”。普通住宅漲幅也跑輸原特區外三區，漲幅甚至低於寶安、龍華等地。隨著地鐵8號線的建設，城際交軌的改善，鹽田逐漸拉近與市區的距離，昔日輝煌的“房價一哥”能否輝煌再現？
大鵬新區：海水質量不錯
大鵬新區成立於2011年12月30日，是深圳市新成立的功能新區。海域面積305平方公里，約佔深圳市四分之一，海岸線長133.22公里，約佔全市的二分之一。大鵬半島森林覆蓋率超過76%，整個大鵬半島被稱為深圳最後的“桃花源”，被《中國國家地理》評為“中國最美的八大海岸”之一。大鵬的海水確實不錯！
2、深圳區域發展軌跡回顧
（1）深圳各區過去近20年雞地屁對比
從2018年的數據來看，深圳10個區的雞地屁分成了三個梯隊：
第一梯隊（4000億+）：南山、龍崗、福田、寶安
第二梯隊（2000億+）：龍華、羅湖
第三梯隊（1000億+）：光明、坪山、鹽田、大鵬
在對比之前，有必要交待一下深圳行政區域的變化以及統計口徑的變化：
龍華、光明是從寶安區分離出來的，其中光明數據從2008年開始獨立統計，龍華數據從2013年開始獨立統計。
坪山、大棚從龍崗區分離出來的，坪山數據從2009年開始獨立統計，大鵬新區數據從2013年開始獨立統計的。
我們來看看過去20年雞地屁對比（福田1990-1999年數據缺失，統計局沒有提供）：
第一梯隊：未來南山PK龍崗
南山一直是第一梯隊的雞頭，只有在2005年被寶安超越，一直到2013年。後來龍華數據從寶安中獨立核算，南山2013年又重新拿回頭把交椅。
寶安在2003-2012年雞地屁是第一梯隊的王者，因為光明2008年獨立核算，2013年龍華獨立核算之後，2013年寶安一直位於第一梯隊的末尾了。
龍崗在2013年以前一直第一梯隊的末尾，2017年雞地屁終於超越福田成為雞地屁老二。
福田在過去20年雞地屁一直在老二，老三位置中晃盪。
目前南山僅比龍崗多600億+，接下來，將是南山與龍崗PK的時候了，擁有華為的龍崗與擁有騰訊的南山，到底誰笑到最後？
第二梯隊：龍華PK羅湖
龍華2013年開始獨立核算雞地屁，一直低於羅湖，直到2018年龍華超越羅湖。無論經濟還是房價，龍華全面領先羅湖了。
未來，龍華與羅湖的PK故事，也是深圳新區與老區競爭的故事，城市化如此精彩，不容錯過。
第三梯隊：未來光明PK坪山
大鵬發展速度最慢，基數也最低。大鵬之意不在雞地屁。
光明、坪山、鹽田一直在較勁，終於2011年光明新區超越鹽田，2017年坪山新區超越鹽田。
目前光明新區比坪山新區雞地屁多200億左右。
接下來，將是光明新區與坪山新區pK的時候了，擁有大學城和高端製造業的光明新區與高端製造業的坪山展開廝殺，到底誰最更勝一籌？我們拭目以待！
或許有人問，為什麼要分析比較各區的雞地屁呢？過去的數據和經驗表明，房價與經濟成正相關，哪裡經濟好，哪裡房價就高。
相信這點，未來也不會改變！
再過10年，在2030年左右的時候，深圳各區的雞地屁梯隊可能重新排序了。到那時，分為幾個梯隊呢？還會是三個嗎？
（2）深圳過去40年城市空間發展軌跡
深圳過去40年的發展軌跡呈現出來的主體軌跡“一路向西”。從羅湖，到福田，再到南山，寶安。
以前的上海賓館是深圳進入市區主要標誌，上海賓館以西屬於郊區，以前深圳“市區”面積其實很小，大概從上海賓館到東門這一圈。
從過去的羅湖地王大廈為標誌性建築物，現在網紅打卡大廈為平安金融大廈，未來會不是深圳灣中國華潤大廈“春筍”，商圈一路向西。
(地王大廈，羅湖)
（平安國際金融中心、福田中心區）
（中國華潤大廈、深圳灣）
深圳最早的購物中心即為羅湖的萬象城，到南山大沖的萬象天地，到深圳灣萬象城，未來寶安也會有新的萬象城。
（羅湖萬象城）
（大沖萬象天地）
（深圳灣萬象城）
從更早版本的規劃即《深圳城市總體規劃1996-2010版》來看，也大致看出這一發展軌跡。由福田、羅湖-上步組成，用地面積為74平方公里，人口控制規模115萬人，是全市的政治、經濟和文化中心。
3、深圳空間發展規劃
根據《深圳城市總體規劃2007-2020版》，延續已有的軸帶組團空間格局，強化區域空間聯繫，構築了“三軸兩帶多中心”的開放空間結構，提出南北貫通、西聯東拓的區域空間策略。
按照規劃深圳未來建立三級城市中心體系“2主5副8組團”，包括2個城市主中心、5個城市副中心，8個組團中心。
規劃確定2個城市主中心，即福田一羅湖中心和前海中心。在強化福田-羅湖中心對全市綜合服務功能的基礎上，推進前海中心的建設，構築區域性高端服務業集聚區。逐步形成發展有序、功能互補、區域輻射功能強大的雙中心結構。
規劃確定5個城市副中心，即龍崗中心、龍華中心、光明新城中心、坪山新城中心和鹽田中心，承擔所在城市分區的綜合服務職能，發展部分市級和區域性的專項服務職能，帶動地區整體發展。
規劃確定8個城市組團中心，即航空城、沙井、松崗、觀瀾、平湖、布吉、橫崗、葵涌，分別作為各城市功能組團的綜合服務中心，發揮組團級的服務功能。
最新的2035年的深圳城市發展規劃一直沒有出來，主要受兩個大的宏觀政策影響，一是大灣區發展綱要規劃，二是先行示範區。
最新的城市發展規劃可能根據這兩個大的政策調整和完善才能出臺。
4、深圳區域發展、板塊輪動以及未來機會研判
（1）深圳未來區域發展研判
1、從大灣區以及深圳區位來說，深圳未來重心在西部。這一點，個人深信不疑的；
2、深圳未來將是多中心，百花齊放。深圳到處是機會；
3、羅湖的機會在於城市更新，鳳凰涅槃；
4、福田未來比較平穩，但是未來難以成為領頭羊；
5、南山看前海，前海的高度決定南山高度，但是也有較大的不確定性，都是政策層面的大事，難說的；
6、寶安的機會沿海尤其前海、國際會展中心（注意飛機噪音）這兩個龍頭板塊；
7、龍華的機會在北站商圈，但是為了面臨西麗高鐵站、以及未來深圳灣高鐵站的分流；
8、光明的機會在於南山產業外溢以及各類大型公共服務設施建設，大幅拉昇光明地位以及價值；
9、鹽田的機會寄希望於地鐵8號線了，僅僅依靠港口未來難以有大的機會和突破；
10、龍崗的機會在華為了，隨著華為部分業務外遷，未來存在不確定性較大；
11、坪山的機會在於未來新產業，比如新能源等，前景是光明，道路是曲折的；
12、大鵬這邊風景獨好！
（2）深圳未來板塊輪動順序研判
根據城市發展規律，一般資源優先發展某個區域，再發展其他區域。對於某些時期投資的人來說，選擇某個時間段來操作，可能仍然有意義。但是，對投資者對要求極高。
深圳的樓市輪動順序，過去從羅湖、炒到福田、南山，再到寶安，龍華。
舉一個例子，以華潤的樓盤為例，2009年羅湖幸福裡有萬象城加持的開盤價4萬+，現在二手房成交價不到10萬；2014年華潤銀湖藍山開盤5萬+，現在二手房成交價不到9萬；同年開盤的還有華潤城一期4萬+，現在二手房成交價差不多12萬了。同樣是華潤的房子，差距怎麼就這麼大呢？
龍崗和坪山也炒過了，接下來輪到光明和沙井了。
未來區域的重要機會點將是光明、沙井會展中心。對於兩個地方，個人認為，先是光明，最後再是沙井板塊了。
當下，有條件的可以重點關注一下光明。但是注意價格，往往熱點區域定價較高，難以吃到魚身和魚尾。華潤在公明也有樓盤，叫公園九里，據說快要開盤了。
同時，從房價來說，一個城市內部板塊也是輪動的，某些區域或某些房子（學位、豪宅、普通住宅、老樓等）的價值呈現和價格走勢也會呈現不同時間點，有些先漲，有些後漲。這個對投資者要求較高。
（3）深圳未來機會研判
因為深圳東拓、西聯、北上，在投資圈內呈現三種不同觀點，其實就是龍華坂田派、寶安西鄉派、龍崗坪山派。
最後，誰也說服不誰，屁股決定腦袋，買了哪裡就支持哪裡。相互鄙視對方，說龍崗坪山離市裡太遠，龍華坂田難過梅林關交通擁擠，寶安西鄉沙井小產權太多太亂。
從樓市投資來說，判斷一個區域是否有潛力，粵粵來黔總結了一個簡單粗暴的指標：塔吊。
哪裡塔吊多，哪裡到處修路，哪裡塵土紛揚，哪裡最有希望。
道理背後的邏輯就是，樓市投資的紅利來源於城市化建設以及經濟建設。
區域有發展潛力，未必等於樓市投資就有收益或高的收益。因為樓市投資取決於多個因素：時機第一、城市第二、區域第三、產品第四、槓桿第五。
比如說，前海未來有機會吧，某個盤定價20-30萬溢價相當高，這個紅利開發商吃了完了，甚至吃了未來好幾年的紅利。你買入的話，可能收益不可觀甚至虧本。
五個參數太多，一言難盡。就兩個參數即區域與產品給出建議，未來重要機會研判：
1、深圳西部沿海的大平層豪宅，太舊的不建議
2、市區（原關內）的低容積率的老房子和次新房
3、新區（龍華、光明、坪山）的新房
至於什麼時候買？怎麼買（資金）？也要結合個人情況來看。可聯繫主頁電微同步，或者私信
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