海南成為首個全面推行現房銷售省份

3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。新政的核心內容是建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制，並創新提出發展安居型商品住房，以及實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現房銷售制度等。

海南新政核心內容

1.首推省級現房銷售制度

自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規定，現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

2.本地居民限購第三套房

《通知》明確本地居民購買多套住房的限購政策。具體來看，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

3.創新提出發展安居型商品住房

健全住房保障與供應體系。《通知》提出發展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房。

4.建立城市主體責任制

各市縣對本地房地產市場平穩健康發展負主體責任，要避免將住房作為短期刺激經濟增長的工具和手段，堅持因地制宜、綜合施策，把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。

以往現房銷售的政策只是部分城市零星出現，並未有省份大面積實施。這意味著，海南成為全國首個在省級層面要求現房銷售的省份，也成為第一個在疫情衝擊下加碼調控的省份。分析人士認為，此次海南對現行房地產限購政策加碼力度之強，在國內尚屬首次。

總體來看，海南此次出臺的《通知》繼續堅持全域限購政策不改變，進一步遏制投機炒房。海南省2018年4月22日實施“全域限購”政策以來已近兩年，本次政策進一步加碼房地產調控，海南省擺脫房地產依賴的決心，可見一斑。

現房銷售對房企影響有多大？

商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產開發的門檻。商品房預售制度從1994年引入內地，截止今天已經實施超25年，目前全國期房銷售面積佔總銷售面積的比重超過80%以上。

經過25年的推進，商品房預售也越來越備受爭議。由於購房者是先交錢再收房，所以在等待的過程中存在著很多未知的變數，而這些年屢屢出現的一些問題都讓購房者很受傷。比如，公攤引起的面積差距、偷工減料、交房延期、資金鍊斷裂導致的“爛尾樓”等等。

現房銷售對房企影響多大？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，現房銷售制度對於房企的購地和項目開發會形成較大的影響。尤其是結合此前蘇州鬆綁現房銷售的政策，可以認為，海南此類政策更多地是為了約束炒地等行為，通過現房銷售的模式，防範各類爛尾樓的出現。對於開發商來說，資金約束性更大，投資拿地等也會更加理性。

不過，中原地產首席分析師張大偉認為，海南新政政策對本地樓市影響有限，一方面本地戶籍購第三套房的比例較低，而且即使一個人的單身家庭也可以購買2套。另一方面

現房銷售指的是未來新出讓土地，對於市場上開發商已經獲得的土地沒有影響。

但張大偉同時指出，雖然海南政策的實際力度有限，但相比其他城市都在放鬆，海南第一個收緊性調控對市場肯定有一定的影響。最近多個城市鬆綁房地產調控被叫停下，房地產政策鬆綁預期降低。