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一年前，郑州市民赵女士将一套房子交给托管公司出租，约定托管期限为2年。近日，托管公司以疫情影响为由希望赵女士减免房租，赵女士未同意。随后，托管公司表示租客已退租，公司不再托管赵女士房屋，提前解约。这一行为在法律界引发广泛关注。此行为在法律层面该如何评价？本期我们组织三位律师就该事件进行法律上的探讨。
案情简介
去年，郑州市民赵女士将房屋交给托管公司出租，约定托管期限为2年。近日，托管公司以疫情影响为由希望赵女士减免房租，赵女士未同意。由于房租较高，租户退租。随后，托管公司表示租客已退租，公司不再托管赵女士房屋，提前解约。
律师说法
张庆合
河南千业律师事务所高级律师、高级合伙人、河南省法学会会员律师
01
赵女士与托管公司的合同，是租赁合同还是代管合同？
赵女士、尚正居公司的合同中，既使用了“托管”“委托”“全权办理”“代管”等体现委托合同特征的要素；又使用了“按季提前10天支付”“房租”“不计房租”等体现房屋租赁合同特征的要素。必须明确，租赁合同、委托合同这两种合同性质对赵女士、尚正居公司利益关系具有重大影响，特别是，两种合同关于风险归属是存在实质性的差异的：如果是委托合同（包括托管、委托、代管及诸如此类的表述），那么尚正居公司为赵女士代管房屋租赁事务，有责任将代理成果（包括积极的收益和消极的风险）交付赵女士，有权利获取管理事务的报酬，除非另有约定，房屋租赁的结果归赵女士，发生新冠肺炎疫情等负面变化造成出租不顺利、利益受损失的，也应由赵女士承担全部不利后果，这一不利后果不影响尚正居公司（代理人）应当获取的管理事务的报酬。（参见《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条、第四百零五条）。如果是租赁合同，那么，尚正居公司支付租金、取得房屋使用权，实际使用房屋的方式和效果，均由尚正居公司独立支配并享有，尚正居公司以该房屋进行转租或者做其他方式的经营的，无论盈亏，均与赵女士无关，发生疫情妨碍房屋的具体使用进而减损使用收益的，该损失由尚正居公司（承租人）承受，赵女士并不受其影响仍可以依据合同约定请求支付租金。（参见《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条）双方就房屋使用、期限、房租支付方式进行了约定，尽管未明示房租数额，但可以推论为按照固定期限支付确定数额的租金，而不是将约定期限的租赁收益及其变化结果交付赵女士。据此，可以确定尚正居公司支付房租使用房屋，而不是替赵女士代管房屋，“托管合同”实为租赁合同。
由此，赵女士可以按照租赁合同的约定追索房租，而不必过问尚正居公司使用房屋的实际情况及其效果，外部环境和租赁市场的变化、经营的盈亏，全部由尚正居公司承受，这些情况对赵女士的利益不构成影响。
赵女士说自己没义务“替托管公司节约成本”，这个说法正确。
02
租赁合同约定的租金，到期的可以不支付吗？
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，“依法的成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”赵女士、尚正居公司的租赁合同于2019年2月18日成立、生效，目前处于正常履行状态。不存在变更、解除等对租赁合同的法律约束力构成妨碍的因素，租赁合同对双方的法律约束力并没有发生变化，尚正居公司应当按照约定如期足额支付租金，而不可以在支付租金前附加条件。
尚正居公司关于赵女士减让30日租金的吁请，仅是单方的意思表示，在得到赵女士的允准前，不构成租赁合同的变更，对尚正居公司支付租金的数额、期限和方式不产生影响。尚正居公司违反约定的，应当承担违约责任。
当然，赵女士、尚正居公司另行达成协议变更租赁合同的，自应按照变更后的协议履行。
03
发生新冠肺炎疫情，尚正居公司可以解除租赁合同吗？
当下，关于新冠肺炎是否为不可抗力，以及是否引起合同权利义务的调整，是很受关注的一个重大问题，也是一些“托管公司”、房客提出减免租金的主要理由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”该条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”结合赵女士的租赁合同，应当明确的是，1.赵女士、尚正居公司之间的房屋租赁合同正在履行之中，赵女士已经全部履行了提供房屋的义务，尚正居公司已经接收了赵女士的履行成果，不存在不能履行之说。2.就尚正居公司而言，新冠肺炎疫情有可能对其房客造成一些不便进而有可能影响尚正居公司的经营效果和利益，但这是暂时的、局部的、或然性的，并不能凭此认为尚正居公司“不能履行合同”，尚正居公司只是在经营条件方面可能发生了一些变化。3.即使是在不可抗力的情形之下，也不允许一方单纯履行义务而无所得、另一方以“不可抗力”无代价接收对方履行从而单方获利。
尚正居公司一方面接受赵女士的履行，另方面以不可抗力为由主张租金减免，是有碍于租赁合同履行的公平性的，要重视房屋租赁合同履行的持续性特征，维护租赁合同当事人权利义务的一致性。
基于此，“不可抗力”说不能成立；租赁合同并未因新冠肺炎疫情不能履行。就目前披露的信息而言，尚正居公司在减免租金要求不被接受时，主张以发生不可抗力为由解除合同，该理由不充分、不合法。
04
要求赵女士减少租金，是否属于转嫁市场风险？
毋庸置疑，市场行为无法排斥风险，经营收益总是与风险相伴。经营者的智慧和能力，大多体现在趋利避害的意识和选择上。在法律上，一旦发生了风险，必然会出现风险的归属和承担问题。风险承担的法律规则，基本上可以概括为，诚实信用、公平合理、“得其利者受其害”，等。
尚正居公司将赵女士等等的房屋承租后，分散出租谋取（注：无任何贬义）收益，这是尚正居公司的经营模式。新冠肺炎前，尚正居公司“屯了一批房”以迎接春节之后的租房高峰期。不料遇到了新冠肺炎疫情，计划中的“小阳春”变成了“冰点期”，有些房客提出退租、减租金等，形成了或者即将形成尚正居公司的经营困难。有必要指出，作为一种经营模式，尚正居公司在向房客分租实现租金后并不就其成果与赵女士分享，尚正居公司经营不利时自然应当承担不利结果，这是其经营行为本身必然包含的市场风险，除非就市场风险另有约定，或者建立了风险分担机制，尚正居公司只能风险自担，而不能向其他方转嫁。疫情发生以来，某国有资产管理部门发文，规定国有资产出租机构可以向末端商户提供优惠，以帮助其渡过难关；某大型地产商直接决定减收商户一个月的房租。虽然处分国有资产的收益可能涉及复杂因素不宜置评，但是，必须肯定这些做法都是积极的举动，在客观上必然有利于商户降低负担走出困境。在法律上，这些做法则是权利主体基于自愿处分自己权利和利益的行为，其核心在于：1.自愿；2.处分。这些做法不可以被复制于其他权利主体，并据此增加这些主体的义务、负担。也就是说，既有的一些“共抗疫情”“共度难关”的做法，尽管正面而且完美，但不能成为尚正居公司向赵女士等业主转嫁（或者说“分担”）市场风险的理由，更不用说充足理由了。
自然，尚正居公司如果能够征得赵女士的同情、理解，促成赵女士自动降低租赁条件，并最终达成减让租金协议，也是务实、有效的。但是，其基本前提在于赵女士自愿！
鉴于新冠肺炎疫情防控所造成的实际影响，为了扶持中小微企业纾困解难，助力经济平稳健康发展，2月28日，河南省高级人民法院印发了《河南省高级人民法院依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》，指出，“中小微企业因生产经营承租的房屋暂时无法使用，或者虽可正常使用但经营收益明显减少、损失较大，继续按照原合同履行成本过高，对中小微企业明显不公平的，请求延长租期、减免相应期间租金的，应根据公平原则酌情予以相应支持”。该“指引”虽与赵女士、尚正居公司的租赁关系存在一定差别，但其中关于“根据公平原则酌情予以相应支持”所反映的“有限调整”的司法政策，是《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则的具体体现，具有重要的参考价值。
总之，“人无信不立，业无信不兴”，在合同关系中，诚信是最重要最宝贵 的“资本”，一定要守信用践诺言，虑及长远，不可以因暂时的变化损害、动摇诚信这个安身立命的根本。
伊毅
湖北得伟君尚律师事务所律师、合伙人
01
新冠肺炎疫情是否构成不可抗力？
鉴于当前我国发生的新冠肺炎疫情不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对于因此不能履行合同的当事人来说，新冠肺炎疫情构成不可抗力。
02
托管公司能否以“新冠肺炎疫情发生”或“疫情发生影响合同履行”为由，不缴纳租金或要求赵女士减免租金？
1、仅以“新冠肺炎疫情发生”作为不缴纳租金的事由不能成立
在合同签订且出租人赵女士已于2019年2月交付出租房屋后，赵女士已经履行合同中的房屋交付义务，托管公司作为合同相对方其义务是支付租金。当下电子支付手段极为便利，新冠肺炎疫情发生不足以构成租金支付的障碍，不是承租人不缴纳租金的合法事由。故托管公司仅以“新冠肺炎疫情发生”作为不缴纳租金的事由不能成立。
2、新冠肺炎疫情直接影响合同履行，可要求减免疫情期间的租金
新冠肺炎疫情发生后，国家及地方为防治疫情蔓延采取了系列行政管控政策及措施，比如封城、社区封闭管理或禁止开业等。若因前述政策或措施导致租赁房屋不能正常使用或房屋使用功能严重下降，直接影响了承租人的利益，则承租人可援引公平原则或不可抗力，要求出租人相应减免疫情期间部分租金。
3、新冠肺炎疫情未直接影响合同履行，则无权要求减免租金
新冠肺炎疫情发生后，若国家及地方为防治疫情蔓延采取的系列行政管控政策及措施并不影响合同履行，并不影响承租人正常使用房屋，则承租人无权要求减免租金。
03
托管公司能否以合同约定要求赵女士免1个月租金？
本案中，赵女士夫妇与托管公司签订了合同，委托该公司全权办理房屋出租事宜，代理期限为2019年2月22日至2021年2月21日。同时，合同约定了：甲方每年让出30天作为乙方的接洽承租工作期，也就是说，按照合同，赵女士原本就会给托管公司免1个月房租，一年只收11个月的租金。
根据意思自治原则和全面履行原则 ，托管公司可以根据合同约定要求赵女士免1个月租金。
04
受新冠肺炎疫情影响，是否必然导致合同解除？
根据《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
当前新冠肺炎疫情防控措施虽属不可抗力，对于个案中合同的履行产生不同的影响。是否导致合同目的不能实现，与合同履行方式、期限、内容、疫情影响程度等相关。同时，如果主张解除合同，需要不可抗力因素与合同无法履行之间必须有明确的因果关系，即该不可抗力事件根本上导致了合同履行不能。
本案中新冠肺炎疫情防控措施本案合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到合同目的不能实现的程度，疫情管控措施变更或疫情结束后本案租赁合同可继续履行，合同目的仍可以实现，合同的解除要求不再必然获得支持。
吴建华
北京市盈科（郑州）律师事务所律师
01
新冠肺炎是否属于不可抗力？
首先，可以明确的是，新冠肺炎疫情属于不可抗力。《民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。对此，2月10日，全国人大法工委进行了明确的法律解答，同时各地方政府也相继发文通知，新冠肺炎疫情已被世卫组织认定为公共卫生事件，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，构成不可抗力。那么，在此情形下的房屋租赁，能否以“不可抗力”、“房东不减免房租”为由解除租赁合同呢？
《民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”。《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。由此可见，发生不可抗力并不必然导致合同解除或有合同解除权的法律效果，如果符合《合同法》第九十四条规定的因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同的情形则另当别论。
在合同履行过程中，提出解除合同的一方，应当对解除合同的理由和事实进行举证，没有约定或法定理由解除合同的，要承担相应的违约责任。确因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
就郑州市区而言，不可抗力对租赁合同的影响和法律适用也应当针对个案不同进行区别对待。根据合同内容、合同履行情况、政府及有关部门实施疫情防控是否影响到当事人按照合同履行义务等情况进行综合考虑。比如，疫情防控期间包括春节法定假期，防控期间实际影响合同履行的期限有限，对于疫情发生之前已经成立并实际履行的个人自住的租赁房屋而言，疫情防控也并未限制租赁住户入住小区，仅以“不可抗力”、“房东不减免房租”为由解除租赁合同的，应当认为疫情防控与未支付租金或未入住之间不具有法律上的因果关系，不应获得法律支持。而对于经营性租赁房屋而言，因疫情防控确不能正常经营的，可以参照《合同法司法解释二》第二十六条之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
在此，提醒广大租户，不可抗力不是合同违约的挡箭牌。在此非常时期，我们当共克时艰，疫情的影响是暂时性的，不会改变中国经济长期向好的基本面。在当前疫情尚未结束，尚无明文法律规定的情况下，除参照上述规定，浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》的通知也具有一定的参考意义，该通知第二条第七款规定：“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。”
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