本文是“房地產帶鹽人”的第122篇文章，今天我們說的是三四線城市樓市政策，最近的河南駐馬店市新政可以說是代表。
駐馬店，一個被名字耽誤了的地級市，其實是一個人口超過800萬的河南三線城市，今年成為樓市政策調控變化最獨特的代表。為什麼這麼說呢？
今年疫情緩解的過程中，多地先後出臺了樓市政策，包括無錫、西安、南京等多地，駐馬店並不是最早的。然而其他城市主要是對房企紓困解難，包括在房企資金面方面要求銀行不能斷貸、抽貸，對項目預售政策進行放寬，例如無錫的要求是開發投入達到25%即可，而不再要求工程進度。其他方面還有預售資金監管賬戶的使用比例等內容放寬，稅費減免、緩交，土地款分期支付等等政策。
這些城市總體而言是為了解決房企快速銷售解決現金流壓力方面為主，而駐馬店的不同之處在於：從需求端刺激市場。
駐馬店的政策部分內容如下：
1、降低首付比例，住房公積金貸款額度由45萬元上升到50萬元；首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調為20%；
2、同時大力推廣住房公積金組合貸款業務。除了各類人才購房，大中專畢業生、農民工購房都有相應的購房補助。具體標準是各類人才補助200元/㎡，大中專以上畢業生補助150元/㎡，農民工補助100元/㎡，雖然不多，但是這個覆蓋面是很廣的。
可以說解決購房人加槓桿的比例，以及給買房者直接補貼，這屬於比較明顯的刺激救市。當然，與2014~2015年那一波還不能比，我們看政策最重要的幾個點是：限購、限售、限貸這三條不放鬆的話，基本上就不會有大的波動，就不屬於強刺激。從2016年房住不炒的主流觀點出現以來，這三點最大的限制是從沒有鬆動的。
駐馬店棚改：三四線城市火爆樣本
那麼為什麼駐馬店的政策相對步子邁的大呢？其實這並不意外，因為當地樓市發展當下來看，其土地市場轉冷的趨勢非常明顯，注意是土地市場。
我們先從棚改說起，2019年7月份駐馬店的土拍高鐵板塊一塊地，總價3.24億，46畝地塊每畝地七百多萬，合樓面價不到3800元/㎡，這是當時的地王，根據城市量級而言這樣的價格還算適中，畢竟普通地級市。
實際上駐馬店的樓市、土地市場的持續上升來自棚改，到去年這塊地拍下來之前，房價一路走高，但是在7月份之後土拍開始預冷，出現流拍。在2019年上半年駐馬店土拍成交20餘宗地塊，下半年僅8塊地，當時的情況變化依然很快。
再回來說當時的地王，包括之前拍的高價地，在今年上半都將面臨入市。其實很多城市都是這個節奏，尤其是棚改推進比較快的城市，2018~2019年的地價、房價都在走高。那麼這一波房企拿下來的高價地，接下來開發的週期、銷售可能因為棚改政策的變化而變得更長，房企資金壓力會較大。
隨著去年棚改政策的逐步退出，首先是棚改資金貸款的審批權限收回了國開行總行，之後各地棚改面積和規模一再收縮，部分城市收縮50~80%，這個我之前文章寫到過。然後棚改貨幣化補償是三四線城市樓市振作的一大支撐，可以說直接創造了大量的住房需求——房子拆遷，補償款到手，這兩個條件直接造成了持幣購房的剛需。
不過三四線城市的經濟基礎各不相同，在人口流入方面也存在吸引力不如周邊大城市的情況。如果產業基礎不足以支撐，周邊省會城市的虹吸效應、人們湧入一二線城市的趨勢並沒有停下來。駐馬店所在的河南也是如此，省會城市一家獨大的同時，全省人口淨流出，平時很多人都是“候鳥”——在大城市工作，但未定居，那麼是否回來買房，這是個問題。
過去三年，駐馬店的土地市場跟其他很多城市一樣處於高峰。2017年土地成交面積1673畝，2018年達到4174畝、在2019年回落至1749畝。2018年的土拍成交量超過前後兩年的總和。這三年的土拍對應成交總額分別為22億、76億、50億，我們可以看出在2019年出讓面積比2017年，並沒大幅增加的情況下，賣地收入卻翻番，可想而知地價上升的速度。
與此同時，駐馬店過去三年的年均住宅供應套數在四萬套左右，粗略估算年均四百多萬平米。這我們看看駐馬店過去三年商品房網籤數據，大約在279萬㎡、353萬㎡、286萬㎡，這些來自過去規劃的153個棚改項目和三四十萬人的居住需求，計劃安置房1487萬㎡，我們看看供應和需求之間的跨度落差。目前棚改即將供應的面積會超過過去三年的銷售簽約數量。
目前三四線樓市需謹慎幾類情況
棚改可以說是一種提前把很多需求給擠出來了，其中有自然的需求，也有透支的部分。我對樓市的分析一向是關注幾點：
人口、經濟、自然環境，之後才是政策，經濟面一定是基本面，先立業後安家是我們過去一二十年城市化進程中的基本規律。如果一個城市的經濟、產業基礎能夠促進足夠的就業和收入發展，家庭對居住、乃至改善居住的需求才會逐步積累。
說駐馬店的市場，實際上也是一個例子來代表很多的三四線城市，其實越是產業不足的地方，對土地財政的依賴度越高。在過去兩年很多城市都在棚改+土拍的交替之中迎來樓市的快速擴張。
那麼接下來說一下結論，在三四線買房要注意幾類情況：
1、關注自住需求，不必在買房的時候過分關注投資，無論是改善、剛需，買房不要把投資未來升值的因素參考進去。儘量不要把家庭資產過分壓在房子上。
2、商辦類產品注意，很多項目是辦公樓、公寓、商業，除了很好位置、核心地段的商鋪謹慎評估之外，商辦類在很多城市，包括一二線城市在內供應量都過大。純投資的公寓，目前租金回報率在2~4%之間，說實話未來幾年很難說有顯著變化，這個還得看人口、產業基礎。
3、新盤旁邊有大規模的老項目在售的，買房注意價格。因為過去兩年很多新拍土地價格不低，甚至顯著高於過去的土地，這就造成也許是臨近的項目，當年的土地價格可能差很大，然後老項目有足夠房源、足夠低的樓面地價，其降價走量的空間就大，這種情況下新盤價格就很尷尬。
可以說駐馬店的例子是接下來很多三四線城市的樓市風向標，在這裡也給很多朋友一點建議，對買房的槓桿負債比率要考慮清楚，目前不是盲目出手的時候。當然，還有一類產品總體上我還比較看好，就是大城市群周圍的交通便利的小城市，例如上海、廣州、深圳周邊交通方便的地方，如果你在這裡工作，生活，未來城市群效應會帶來較低的生活門檻，有需求可以看，當然這只是說大概，並不是說這類地方的房子都適合你或者可以投資。
房地產市場不該成為一個投機性市場。
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