碧桂園工地出事那天，是2018年7月26日的深夜。夏日的安徽六安市金安區正下著雨，7級的大風壓垮了最後一根稻草。
碧桂園城市之光建築工地上，一處圍牆和總包施工人員居住區活動板房坍塌了。
當時，農民出身的地產老大楊國強聽聞消息後，不知有沒有心情複雜地想起年輕時自己在工地做泥瓦匠的窮苦歲月。
那時十七歲的楊國強沒鞋子穿，衣服也都是兄長穿剩的，勉強靠著在工地打工維持生計。從小幫著家裡放牛，上學時為省飯錢走遠路回家，沒錢交學費靠助學金讀書，嚐盡了窮困日子。
現在，碧桂園早已坐上了地產老大的座位，2019全年銷售額達7715.3億繼續排名全國第一。
不過，碧桂園重倉的三四線城市形勢在發生變化，城市化的趨勢已明確為中心城市，而2019年碧桂園中期財報顯示三四線城市銷售額佔到56%。
另外，碧桂園現在有“三駕馬車”地產、機器人、現代農業，2019中期財報顯示地產物業銷售佔到總收入的97.4%，而另外兩駕馬車還幾乎看不到太多收益。
楊老闆這地產老大座位，也許已經坐得有些緊張了。2019上半年碧桂園資產負債率已達89.3%，而身後還有恆大許教授、萬科鬱主席、融創孫老闆正在虎視眈眈。
1
boss楊的第一桶金
1955年楊國強出生時，他母親很發愁。按說多添一口男丁是喜事，但家中實在沒糧，上邊已經有3個哥哥和兩個姐姐。
窮人的孩子早當家，從很小的時候，他就去放牛了。唸書後，為省７分錢的飯錢，中午放學走一個小時回家吃。直到十七歲他沒穿過鞋子，衣褲也都是兄長穿剩的或香港親戚穿舊寄來的。
可家裡是真窮啊，每學期７塊錢的學費也交不起了，眼看著就要輟學的時候，學校最後還是免了學費，並給兩塊錢助學金，才得以繼續讀書。楊國強說這是他“一生最重要的2塊錢”。
讀書這段時間，他和另外一個同樣領取助學金的同學，跑到廢品收購站買了一大堆舊書，大約有半個人高。“然後一人一本輪流挑，挑完了兩人分頭看，看完再換著看，剩下實在沒用的再拿回去賣廢品。”
本來書就難得，所以他碰上什麼讀什麼，眼界也漸漸開闊，“雖然沒有讀過大學，但那些書給了我重要的精神滋養。”
這種囫圇吞棗式的閱讀也讓他的知識結構駁雜，充滿實用性。 據說，他最喜歡的書是盧梭的《懺悔錄》。
這個日後總說自己是個農民的人，其實是很喜歡讀書的。
不過，在那個年代，能夠多讀書是太奢侈的事。稍大些，楊國強就去打工做泥瓦匠了。
楊國強有個大哥叫楊國華，當時在順德縣第二建築公司做負責人。就這樣，做了幾年泥瓦匠之後，在親人的幫助下，
24歲的楊國強進了北滘公社房管所擔任施工員。大哥楊國華對這個弟弟很是照顧，不但教他成本核算等技術活，也教他提升人際交往方面的能力，幫他建立人脈。“沒有楊國華就沒有楊國強”，曾在北滘鎮辦報多年的李先生後來這樣說。
楊國強對自己的領路人大哥也是感激尊敬，日後於2002年捐資興辦的學校名字就叫“國華紀念中學”。不過，此時楊國華已辭世多年。
“他本身就是做建築的，加上哥哥在二建裡是當領導的，所以地位提升很快。”村裡的一位老人說。
從底層做起，楊國強腦子活，能吃苦，加上大哥照顧，2年後就做了包工頭。
1984年末，時任北滘鎮黨委書記馮潤勝找到楊國強，希望由他來組建北滘區建築工程隊。當時楊國強已因包攬工程又省又好而在鎮內小有名氣，其承攬的最大工程是順德碧江中學的建設。
與馮潤勝的談話，讓楊國強放棄了繼續當“包工頭”的念頭。他決定進入北滘經濟開發公司，組建北滘區建築工程隊。
到1989年，順德縣北滘區建築施工隊、順德第二建築公司第二工程隊都被合併組建為順德市北滘建築有限公司，楊國強成為公司法定代表人兼經理。
雖然實際上還是一個“包工頭”，但在鄉民的眼中，楊國強從此成了“Boss楊”。
做包工頭這幾年，讓楊國強迅速賺取了人生中第一桶金。從1993年北滘建築公司改制，楊國強和楊貳珠等人就能湊出3395萬元收購公司可以看出。這也是廣東騰越建築工程有限公司的前身，後來成了碧桂園旗下附屬公司。
對於楊國強來說，做包工頭賺第一桶金只是開始，最重要的轉折點開始於1992年。
2
第一次開盤，只賣出3棟別墅
1992年，中國在掀起改革浪潮的同時，也迎來了房地產熱。數據顯示，1992年全國房地產開發投資比1991年同期增長了117%。
同是這一年，恆大的
許家印從鋼廠辭職下海來到深圳闖蕩；張玉良在辭去上海市農委住宅辦副主任的職位後創建了綠地集團；王健林抓住了國企改制的機遇將萬達改制成為股份有限公司；潘石屹辭職到海南淘金，並和馮侖等幾個人創立了萬通公司。也正是在這個時候，楊國強開始了自己的房地產之路。
1992年1月，順德北滘鎮經濟發展總公司和另外兩家公司合資註冊了“三和物業發展有限公司”，打算聯合開發位於碧江村、三桂村的項目，就將擬開發地塊稱為“碧桂開發區”。
隨後，三和公司正式將即將開發的住宅區命名“碧桂園”。 根據現在的記錄，“碧桂園”這一名字第一次正式出現，是1992年3月15日三和公司第二次董事會的會議記錄。
1992年三和公司的會議記錄
而接手建造這個項目的，就是楊國強負責的北滘建築公司。這塊地位置很偏僻，位於順德和番禺交接處，一共1000多畝，可以說是“前不著村，後不著店”。
北滘建築公司是隸屬於北滘經濟發展公司的。此時，楊國強作為經濟發展公司方面的代表，擔任了該項目開發公司總經理，主持項目的開發建設和日常行政管理工作。
仔細想一下，此時楊國強的身份是比較複雜的，他既是建築承包商的負責人，同時又作為代表做了三和物業發展公司的法定負責人。
三和公司營業執照副本
也就是說，他既是蓋房子的，又是開發商代表，卻沒有股份，只是在“打工”，很矛盾的身份。
不久，楊國強迎來了自己的機會。1993年，順德開始進行了產權改革。同年9月，順德北滘鎮政府與楊國強等五位董事簽署第一份轉制協議，北滘建築工程公司順利轉製為私有私營。
萬萬沒想到，房子還沒有蓋完，眼看要開盤迴籠資金的時候，災難降臨了。
過熱的經濟造成了嚴重的通貨膨脹，1993年上半年全國居民生活費用指數較去年同期增長12.5%，城鎮高達17.4%。
果然，宏觀調控開啟了，“國16條”橫空出世，給狂熱的房地產狠狠地潑了一盆冷水。
銀根縮緊，樓市泡沫破裂，也讓順德碧桂園的銷售陷入冰點，第一期開盤後只賣出去了3棟。
銀行不能給三和提供貸款，投資過億的大項目看樣子要砸手裡，成為最大的“爛尾樓”。
那年夏天，如果驅車經過廣珠公路順德路南側，會看到臨近公路的工地上，一棟棟小別墅一片死寂。
此時，已經墊資蓋了4000棟別墅的楊國強向三和討要它此前墊付的工程費，可三和根本就拿不出。
最終，雙方協商的結果是:由楊國強銷售已蓋好的別墅，以銷售款核銷工程費。
倉促之中，楊國強就這樣從“造房子的人”變成了“賣房子的人”。
沒多久，又發生了一件大事。1994年6月起，因為銷售情況不好，順德碧桂園的兩大股東接連選擇退出，股份全部轉讓給了北滘經濟發展公司。
但此時的楊國強仍是在替別人賣樓，公司的產權並不屬於自己，打造出的品牌隨時可能落入他人之手。
作為當時的項目總經理，出於對項目前景的看好，楊國強下定決心：接管碧桂園。 1994年底，三和公司正式更名為“碧桂園物業發展有限公司”。
隨後楊國強和4個拍檔利用三和原公司股東缺乏操盤信心的弱點，逼其攤牌，僅以8000萬元的代價就拿下了碧桂園物業發展有限公司。其中，楊國強佔6成，其餘4人各佔1成。
楊國強在此時終於開始了自己的房地產事業，正式完成了從建築承包商到開發商的轉變。
但是，面對這一片賣不出去的別墅，楊國強和他的建築隊一籌莫展。為了盤活這個項目，他曾多次邀請專家、學者實地考察，但都無功而返。
怎麼才能把這盤“死棋”救活，是他當時最大的難題。
3
當楊老闆遇見王志綱
公司裡一位喜歡讀書看報的年輕人，向楊國強推薦了一位奇人。
這位奇人，就是新華社廣東分社的名記者王志綱。楊老闆的初衷，不過是請“記者王”為碧桂園寫篇文章，鼓吹一番，擴大影響。
王志綱來了，他看了死氣沉沉的樓盤，看了大片的荒地，看了周邊的環境。回到會議室，他對楊老闆說了這樣一番話：針對目前的情況，就房地產搞房地產必定熄火，跳出房地產才能搞活房地產。
果然，王志綱沒有讓楊國強失望。在國家進行房地產宏觀調控之時，王志綱以創辦名校為切入點，打出了一張漂亮的“
教育牌”。他進一步解釋：“廣東經過了十多年的發展，產生了很多億萬富豪，他們也渴望文化，但他們沒有功夫培養自己的孩子。所以我們要幫助他們去做一個很成功的學校，讓幾千個孩子都來上學，接受全國最優秀的老師的教學。”
楊國強在廣東碧桂園學校教師聘任大會上講話
楊老闆完全被王志綱的奇妙想法所折服，很快在順德碧桂園別墅區附近興建了一所國際學校，並聯繫上北京景山學校，成為其廣東分校。 中國最早的學區房概念由此誕生。
1994年1月3日, 《羊城晚報》登出一版廣告，最右邊一行大字：可怕的順德人。
1月6日，《羊城晚報》相同位置再次打出“可怕的順德人”廣告之二，告訴讀者第一次廣告中所說的“跨世紀文化工程”即“廣東碧桂園學校”。
”可怕的順德人“
隨後，又是三輪廣告轟炸，吊足大家胃口。
2月8日，“可怕的順德人”廣告第六次出現，向廣東省內廣大父母拜年，同時過渡到一個新的廣告：為什麼不去碧桂園學校？
這組營銷策劃轟動一時，吸引了大量旅居順德的外地商人及當地富豪，學校首期報名就突破1300人。楊國強還向每人收取30萬元的教育儲備金，一下子帶來了3億元的資金。
碧桂園學校成了廣東貴族學校的龍頭，藉助學校效應，別墅也一售而空。
從此，楊國強手下的碧桂園開始穩步發展。1995年，碧桂園將酒店式服務模式引入住宅式物業管理。這是房地產商第一次提出將酒店服務引入社區。那句著名的品牌口號“碧桂園，給您一個五星級的家”也由此誕生。
受大環境影響，隨後幾年，碧桂園旗下項目銷售仍處於不溫不火狀態。
直到1998年，國家取消福利分房，房地產再次邁入上升週期。這一年，碧桂園趁勢走出順德，開啟了外拓之路。
4
賣白菜一樣買房，開啟碧桂園模式
1998年，中國的房地產改革開始了，醞釀了多年的房改大餐終於在那年夏天被端上了桌子。
福利分房制度終結，並取消了對個人發放住房貸款的限制。這給房地產市場發展提供了不竭的源動力。
次年，已經初具規模的碧桂園低調進入廣州，楊國強第一次提出了“用生產商品的方式來蓋房子”。
第二年春節，廣州碧桂園開盤，以每平方米3000多元的均價推出自帶花園的洋房，創下當月銷售3000套房子的史無前例紀錄，第一期70棟樓三個月售罄。
在此項目中立大功的，還有一組很重要的人物。當時負責廣州市場策劃的經理，楊國強一次就招了12人，8男4女，被內部稱為楊老闆的“十二門徒”。
楊國強曾這樣給碧桂園定義：大規模、快速生產、價廉物美的房屋工廠。換言之就是“低成本土地、規模化生產、快速銷售”。 後來碧桂園一直在按照此模式開發，特別是在三四線城市的快速擴張。
在碧桂園的大事記中，2001年開發的碧桂園鳳凰城被視為這一模式的經典之作。
該項目圈地10000畝，從規劃、設計、建築施工到裝飾、物業管理，都是碧桂園自己負責，幾百臺吊車同時操作，幾千套房同時拔地而起。
2002年五一黃金週，碧桂園·鳳凰城首期開盤即銷售7.5億元。以每平方米2800元的均價推出帶裝修的房子，創下一分鐘賣出十棟房子的驚人紀錄，業界稱“像賣白菜一樣賣房”。
碧桂園開始複製這種“神話”：華南碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、荔城碧桂園。2004年，碧桂園在高明、鶴山、江門、清遠、南沙等地紛紛落子。
2006年，碧桂園把版圖擴大到了廣東省外，相繼啟動佔地2700畝的長沙項目和佔地23萬平方米的上海項目。那年，碧桂園銷售額達80億元，擁有土地儲備1800萬平方米，笑傲業界。
碧桂園在穩步發展的時候，迎來了屬於自己的新起點。在房地產快速發展的黃金時期，楊老闆看準時期讓碧桂園上了一個臺階。
5
成功上市，全國快速擴張
2007年4月20日，香港聯交所，碧桂園上市。
上市這天，53歲的楊國強特意穿了一套豎紋雙排扣黑西服，還打上一條紅領帶，
他高舉酒杯，笑靨如花。
碧桂園上市時的楊國強
平日裡不愛穿西裝，開會時喜歡脫掉鞋襪，盤腿而坐的“六叔”，終於是個大老闆的樣子了。
內地及香港的眾多政經要員悉數到場。楊國強的兩位順德老鄉，恆基地產主席李兆基和新世界發展主席鄭裕彤，各擲10億港元認購碧桂園新股，帶動了68萬散戶的追捧。
儘管與楊國強已分道揚鑣，但對於碧桂園上市，王志綱還是給予了正面評價：“這不是被高估的結果，投資者投資的不是蛋，也不是雞，而是母雞的生育能力。”
當日，碧桂園報收7.27港元，大漲35%，以160億股總股本計，碧桂園總市值達1163.2億港元，年僅25歲的楊惠妍以超過692億港元的身家成為內地新首富。
這一天，楊惠妍並未出現。楊國強不想將自己暴露於公眾視野之中。碧桂園上市前夕，
他把股份轉讓給楊惠妍了，自己退居幕後遙控。
不只是楊國強的家人，碧桂園上市後，“量產”了一批億萬富豪和千萬富豪。在最初的9個執行董事中，除了崔健波外，其他7位均為楊國強的親屬及親信。崔健波在出任碧桂園總裁之前，曾任順德區北滘鎮鎮長數年。
不同於萬科等公司，碧桂園是典型的家族企業。楊氏家族持有碧桂園近60%的股權，足以表明家族企業的本質。
楊老闆選擇上市的這個時間點是很關鍵的，07年是還地產快速發展的黃金時機。一年以後爆發的全球金融危機也影響了樓市，開發商融資上市就困難很多了，可見楊國強把握時間點的精明之處。
楊國強說，上市後的碧桂園只能拼命地往前飛，才能不負社會的期待。
上市後，碧桂園加快了全國拓展的步伐，接連落子黑龍江、遼寧、內蒙古、重慶、安徽、湖南、湖北、江蘇等區域。從規模上看，碧桂園2008年的交樓面積超過了過去兩年的總和。
正在快速擴張的碧桂園遇到了麻煩。2007年11月，《南方週末》刊登了一篇題為《兩份秘密協議引發懸疑碧桂園被指零地價拿地》的報道，引起巨大反響。
更大的危機是，楊國強似乎沒意識到，在2008年金融風暴席捲下，中國房地產業的嚴冬形勢已顯露端倪。
6
30個億找300個人才
在重重危機之下，“痛定思痛”的楊國強決心對公司陳舊的總部集權式、家族化經營“開刀”。
他在2009年2月決定逐步下放權力給區域，並加大對外部職業經理人的引入力度。
2010年，楊國強挖來中建五局總經理莫斌，出任碧桂園執行董事兼總裁。莫斌最大的本事是24小時不關機，隨時監管全國各地一兩千個在建項目。 楊國強自己笑說，“莫總是被我從長沙綁來的。”
2013年，過去被譽為“清華神童”的原富力地產副總裁朱榮斌加盟碧桂園，出任聯席總裁。他的看家本領是能大規模拿地。
在“雙斌”的輔助下，楊國強推動碧桂園高歌猛進。2013年，碧桂園銷售收入翻倍，高達1060億元，擠入中國房企千億軍團。
其實，挖來朱榮斌是源於楊國強和馬明哲的一次對話。
2013年春天，楊國強和平安集團董事長馬明哲一起打高爾夫，當時楊國強問馬明哲：“你管理平安萬億資產，有什麼秘方？”馬明哲回答說：“我能有什麼秘方，就是用優秀的人。我這有很多年薪千萬的人。”
回到公司後，楊國強給當時的人力資源總經理彭志斌下了死命令：“我給你30個億，你去給我找300個人來。”
就這樣，朱榮斌來了，年薪553.6萬。中建的原高管吳建斌也來了，擔任首席財務官，年薪619.5萬。
2010年到2016年間，還有1400多名職業經理人和300位博士一同到來。比如碧桂園澳洲區域總裁胡國韜（英國帝國理工學院博士）、森林城市首席戰略官於潤澤（博士，曾就職於世界銀行）。
這段時期廣攬人才，對碧桂園來說非常重要，這同時也是碧桂園在全國最大規模擴張的時期。
到了2017年，碧桂園已實現銷售收入5500億元，首次超越萬科、恆大，成功“登頂”。
憑藉著“高週轉”的運行模式，楊國強終於坐上了地產老大的座位。可是，屁股還沒做熱，碧桂園遇到了創業以來最大的信任危機。
7
受質疑的行業老大
2018年7月26日，碧桂園在安徽六安市的城市之光項目建築工地坍塌了。
此次事件人員傷亡造成的影響很大，從2018年開始，碧桂園接連發生了好幾起安全事故，不論是商譽還是口碑，一直飽受爭議。這次事件發生後，一時間，聲討碧桂園的聲音鋪天蓋地湧來。
公司內部的人也都受到震動，關注著事情的走向。與外人交流議論起來，只好吱吱唔唔地說，開發商們都有出事的可能性吧，不過我們作為行業老大更受關注。
人們不禁開始質疑，碧桂園“拼命”的高週轉模式到底還行不行？
幾天後，8月3日，碧桂園搞了一場前所未有的媒體溝通會，楊國強帶著總裁莫斌攜一眾高管集體出席。
莫斌先是鞠躬道歉，然後說，不要再說讓我辭去總裁職務，做行業老大不容易，做行業老大的總裁更不容易。
碧桂園總裁莫斌道歉
發佈會上，楊老闆說，“我本來可以去亞馬遜漂流的，也可以跟王石大哥去珠穆朗瑪峰爬山......16年前我將自己賺了一半的錢拿出來建設了國華紀念中學。大家想想，我為了什麼？”
楊國強多次提及，自己是一個農民，是第一代農民工，40年前工地上就有自己，運氣很好趕上了改革開放。
看到碧桂園工地上一次次出現安全事故，楊國強應該還會想起四十年前自己做泥瓦匠的歲月。
那時，一個年輕的農民剛穿上鞋子。幼小的大女兒持續發燒，但他也無錢醫治，以致她智力受損，故而對另外兩個女兒極為看重。
二女兒楊惠妍現任碧桂園聯席主席，早在2007年就以1211.5億人民幣成為內地“女首富”，那時她才25歲；小女兒楊子瑩從美國俄亥俄州立大學畢業後就在碧桂園工作，現任碧桂園執行董事。
2020年2月28日，福布斯中國發布2020最富有女性榜，楊惠妍以1869億元位居第一名。
從17年登頂以來，碧桂園一直保持著年銷售額全國第一的位置。2019年中期財報顯示，總收入同比增長53.2%，毛利同比增長 56.9%。2019碧桂園全年銷售額達7715.3億元。但是，這樣的成績未來還能保持下去嗎？
碧桂園在三四線城市的投入很大，而城市化的大趨勢是中心城市，
以往的模式可能會遇到問題了。現在，楊老闆也把地產板塊交給莫斌，自己去研究農業和機器人。那次溝通會上，楊國強還多次講，自己是最笨的一個人，做的事情都不是自己的，錢也不是自己的，所做一切是為了社會更美好。
楊國強說的這句話也是碧桂園的口號，“希望社會因我們的存在而變得更加美好”，一行大字總被貼在公司的牆上。
楊國強也確實一直在努力，從很早就開始投身於公益慈善事業。他把重點聚焦在扶貧和教育 ，創辦國強基金會、惠妍教育基金，還辦了國華紀念中學等學校，2019年福布斯中國慈善榜以16.5億元捐贈總額排名第2位。
從北滘鎮的窮苦農民一路走來，成為全國地產行業老大，楊老闆跟著時代做對了很多事，卻也一直伴隨著爭議的聲音。
高週轉“拼命”，質量問題頻出，總是困擾著碧桂園。
如今體量龐大的碧桂園已經很難慢下來，增長的壓力使其像一頭猛獸只能不斷往前衝。
負重前行的碧桂園2019上半年負債率已高達89.3%，楊老闆的行業老大座位還能撐多久？
更多爆料，關注微信公眾號“洪波大視野”
閱讀更多 洪波大視野 的文章
