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过去一年里，房地产行业政策环境整体偏紧趋严，“一城一策”、“长效机制”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“房住不炒”等调控基调不断考验着我国各大房企的韧度及承压能力。
在复杂多变的市场环境下，佳源国际（02768-HK）通过一系列内部改革，加大销售力度和资本负债结构等举措，顺应市场各种政策性调整，并取得良好的业绩表现，以客观的分红回馈广大的股东投资者。
2019年经营数据表现亮眼，业绩稳健上行
3月9日，佳源国际发布公告称，2019年全年合约销售约为人民币288.68亿元（单位下同），同比增长43%；总销售面积约为2,445,666平方米，同比增长37%；物业销售均价11,804元/平方米，同比增长5%。
良好的经营数据，也助推了佳源国际经营业绩稳健上行。2019年度佳源国际的营收为160.7亿元，同比增长18%；毛利为52.42亿元，同比16%；核心净利润约为23.43亿元，同比增长21%；年内纯利约为24.6亿元，同比增长5%。
在瞬息万变的市场环境下，斩落稳健的经营业绩后，佳源国际不忘将来自不易的成果与广大股东投资者分享。 2019年年度佳源国际的每股核心盈利为人民币59.44分，同比增加20%；每股基本盈利为人民币52.03分，拟派发末期股息每股11港仙。
土地储备丰富，债务结构持续优化
土储方面，2019年，佳源国际透过项目并购、公开市场招拍挂与合营开发方式，进入多个重点城市，以较低溢价于安徽、南京、扬州及盐城取得项目，新增总建筑面积达500万平方米。截至2019年12月31日，佳源国际合共拥有63个发展项目，分布在19个境内外城市，土地储备总建筑面积约1400万平方米，75%左右的土储在长三角地区，可满足未来3到5年的发展需求。
此外，在引入更多资产方面，佳源国际借助股东的优势，将优质物管管理业务纳为麾下。2019年上半年佳源国际完成收购公司主席、非执行董事及最终控股股东沈天晴先生私人持有的物业管理业务，并于2019年第三季完成收购沈天晴位于安徽省的私人持有物业。
在丰富自身土储及业务多元化的同时，佳源国际主动强化控制杠杆水平、加强资金管理能力及费用控制，并通过不同的融资渠道优化债务结构及资本结构。2019年内，佳源国际长短债的占比由5:5，优化至7:3，净债务比率缩减至78%。
展望2020年，疫情难改佳源国际前进脚步
面对2020年突如其来的疫情，给整个房地产行业带来不小的影响。虽然佳源国际在湖北省无项目，但是仍受到大环境的影响，2月份销售略有影响。据业绩报显示，佳源国际面对疫情带来短期的、有限的的影响，公司采用及时有效的防疫措施，积极拓展线上销售创新模式，加强应收账款的管理，以变应变，以变制变，将疫情带来的影响控制在最小范围内。
展望全年，佳源国际表示，2020年将继续在区域布局上以粤港澳大湾区、长三角经济区、重点省会城市，和“一带一路”沿线地区为四大深耕区域，继续专注于开发大型住宅与商业综合体项目，同时拓展多元化业务，进一步提升土地价值。
与此同时，将持续强化多元业务收入，将透过第三方物业管理公司保留购物商城的中央管理控制权，间接让佳源国际自行挑选租户及决定行业组合，将物业管理业务能实现收益最大化，进而为股东创造更大的价值，以及进一步强化自身抗风险能力。
于3月10日下午，佳源国际举行了2019财年年度业绩媒体电话会议，公司董事会主席沈天晴携副主席兼总裁张翼等一众管理层出现会议并答记者问。
会上管理层回顾完2019年亮眼的业绩表现之后，将2020年全年销售目标定为360亿元，较2018年288.68亿元增长了24.71%。另外，公司有意分拆旗下物管公司上市的计划，分拆上市工作正在推进中。
以下是管理层答记者问(问答经整理)：
Q：受疫情影响，佳源国际2020年首两个月销售略有下滑，未来公司销售业绩影响有多大？
A：客观上来讲，疫情确实给房地产行业带来一定的影响，但是影响非常有限，且短暂。随着疫情的缓解及消除，房地产行业受压制的情况将迎来释放，今年行情及未来公司是持续看好及持有乐观的态度。
Q:今年公司的拿地策略是什么，预算是多少？
A:在市场环境不明朗的情况下，公司随市场的变化而做出决策，并不是为了拿地而拿地，公司将持续贯彻谨慎拿地的策略，与此同时公司将继续聚焦区域(粤港澳大湾区及长三角）、聚焦深耕城市（重点省市）的战略。这可以促使公司能获取较低成本的优质土地项目，推动公司经营业绩稳中求进，持续为股东创造更大的价值。拿地预算将根据销售情况而定，约占总销售额的20到40的比例进行。
Q：2019年的派息比率为19%，较过往略有下滑，未来公司派息比率有何安排及计划。
A：公司派息比率政策是不变的，坚持每年都进行派息。派息比率的高低将根据经营环境的变化而略有调整，但不会出现较大波动的情况。
Q: 2019年净负债率从2018年的145%下滑2019年78%，下滑幅度之大是何种原因造成的。另外，今年净负债比率减幅会是多少？
A: 净负债率下滑主要得益公司主动强化控制杠杆水平、加强资金管理能力及费用控制，另外，加大了销售及资金回笼的力度，进而推升在手现金流，截至2019年底，公司期末现金有81亿元左右。与此同时，公司还强化了债务结构。2019年底，长短债比例约为7:3。
至于净负债比率减幅，公司会更加经营环境变化进行合适的调整。太高的话，过于激进，太低的话，过于保守。因此，公司整体净负债比率维持在100%左右，认为是比较合适的。
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