保时捷男孩儿
大家好，我是勇谈。对于哈尔滨的房价问题，之前也有过观察，很多条友都有一个疑惑“哈尔滨人口外流，为何房价还是这么坚挺？”除去本身哈尔滨是省会城市享有各种资源便利外，也跟东北地区本身地区本身房产投资风有很大关系。借此机会简单谈谈我的观察。
哈尔滨这样的省会城市期待房价下跌是不现实的，维持稳定已经算是好的
图上所示是哈尔滨过去一年的新房均价走势图，可以看到过去的一年哈尔滨的房价有涨有跌，整体处于上涨的情况。根据国家统计局公布的2019年12月份的统计数据来看，哈尔滨新房同比上涨10.1%，二手房同比上涨11.6%。新房和二手房的上涨似乎预示着哈尔滨的房地产走势不错。几点观察：
第一、哈尔滨（包括东北）地区一直是我国房产投资风比较严重的区域。海南的朋友应该很理解这句话的意思，东北朋友去海南买房投资几乎已经成为一种风景。东北地区的朋友喜欢房产投资已经不是秘密，而且东北地区的房产投资也是我国最先开始的。这点跟东北地区建国后的工业化发展和城镇化发展比较快有关系，哪怕是如今东北地区的经济发展遇到困境，底子还是在的（早期城镇居民手里还有点闲钱的）。
第二、前两年的棚改和拆迁安置成为了哈尔滨这样的城市房价持续上涨的一个动力。从2017年开始哈尔滨这里拆迁安置风已经开始了，最新的拆迁安置计划已经到了2020年，拆迁安置和货币补偿下进一步刺激大家购买房产是必然。只是这样的手段到底能够持续多久呢？
哈尔滨人口外流已经是事实，房价持续高速上涨无疑会加快速度
从2019年来看，包括恒大、万达等企业资本开始重新进入东北地区是一个积极的信号，但是这样的局面会不会被高房价所抑制？很难说。只是在房价持续不断上涨的情况下，人口外流速度加快已经是事实。
第一、期待哈尔滨这样的省会城市房价出现下跌很难，毕竟是省会城市还是资源聚集区域。哈尔滨哪怕是发展再慢，也是黑龙江的省会城市，无论是教育、经济、政策、交通等资源都是向这里聚集，毕竟是单核城市。单核城市的房价相对坚挺也是普遍现象，这点大家其实心里都明白。
第二、哈尔滨虽然从2018年开始进行了房产调控（限购、限售等），这样的政策其实对于房产投资来说影响不大。就以2018年5月份开始哈尔滨实行的限售政策来说“自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易”，这样的政策其实就是形同虚设，全国多数限售的城市都是“取得房产证（不动产权证）3年以后方可上市交易”。大家需要知道的是期房的交付时间一般都是2-3年，网签后3年就可以交易其实也就是说“收房就可以交易”。这样的政策到底对于抑制房产投资风有多少作用？大家心里自知。
综上，哈尔滨这样的城市房价持续超过10%的上涨，除去房产投资风和地方有意为之外，没有其他的解释。毕竟在过去的2年，一些没有房产调控的三线城市（经济稍好点的）房价也保持了10%以上的上涨，原因其实也是因为房产投资风和地方有意为之。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，欢迎大家积极订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产壹贰叁
- 这个问题正好去年我问过哈尔滨的开发商，我也很好奇为什么经济这么差的哈尔滨房价会涨到如此地步，他是这么跟我说的：
- 第一：哈尔滨老城区的人改善住房环境，纷纷搬进新区，哈西、群力的房子被买光，导致房源紧缺，所以价格上涨
- 第二：很多周边市县的人来到哈尔滨务工，上学，大部分选择留下来的人会选择老城区的房子，当然不是全部都会选择老城区，条件相对好一些的也都是落户新区了，但是落户老城区的人还是占绝大多数的.
- 第三：哈尔滨的城市化面积并不是很大，中心的区域容纳200万人到300万人大概，所以房价短暂的涨价是正常现象！
灵魂的打手
哈尔滨人眼高手低，大部分年轻人异乡打工或者创业去了，留下的也是工厂工作，为什么哈尔滨的房价不降反升，很明显人口红利已经是过去事情了，外来人口带动饭店旅店的生意，我嫂子跟我说过外地人在群力新区买房子的占百分之七十以上，一五年一套群力的高层也就是一百五六十万，一七年一年涨了百分之五十。为什么会这样很明显，群力新区的房子很高端大气上档次，配套设施很到位，大型商超医院学校一应俱全，公园哈尔滨最多的地方就是群力新区，哈西的房子也一样配套设施很到位，剩下的道理，道外，香坊，也跟风一顿猛涨，外来人口带动了哈尔滨房价不降反升是很明显的事实。哈尔滨的工资是全国倒数第三四位，消费水平看起北上广，一个生活在这座城市三十七年的人看见家乡的巨变感到高兴，不得不提的是事就是老工业基地已是物是人飞了。
咾男孩
第一哈尔滨房价在省会城市中不算高，只是近二年涨的多，一万到一万七不等。我家09年63万买的房子16年只卖了85万，装修加还贷款利息赚了六万，只能算不赔，16年新买的群力的房子也才八千一平。第二哈尔滨买房门槛低，一年社保，公积金首付20%，150万的房子也才30万首付，大多数家庭负担得起。条件好的或者双方家长共同出资50万也不算很难。第三哈尔滨教育和医疗资源好，孩子可以从小学上到大学不用搬家，医大一医大二也是救命的地方。第四流失的人主要是本地人和高校学生。本地人孩子去外地打拼了但是家长还在，通常是改善性买房，或者孩子将来不在一线城市工作回老家也提前买一套房准备着。还有一部分是外地老年人，孩子在一线城市买不起两套房又不想父母在农村养老，就在哈尔滨买房。对省内人吸引力主要是，去外省要是省会城市不如哈尔滨离家近房价低，外省小城市资源也不好工资也低。以上是个人观点。
流线迹线
弱弱的问一句，你坐公交吗？
坐几回公交就发现了，其他城市早上大多都是年青人上班，哈尔滨是部分中青年人上班，外环多数老年人逛早市。
老年人人养老已经成为哈尔滨的房产购买力。孩子来哈尔滨，老人就需要来哈尔滨照看三代定居养老，而且主选电梯高层，所以，二环外群力开发区是外县老人首选。哈尔滨来人退休比年轻人工资高，所以打工养儿养房养车不现实，我身边好多退休大妈大爷，都在退休打工，就是自助下一代的贷款。
哈尔滨年青一代大多去北上广，我有部分同学和亲戚，都在北京或出国。北京工资是哈尔滨三倍。不趁年青多赚点，给自己贴贴金，岁数大了更不好找工作。所以，有后台，有资源就去南方定居或者出国。
没后台的，就去北上广闯闯，顺便镶金边。
这就造成哈尔滨老人居多。一过年，就看市中心，没有车，没有几家开灯，75%空置。刚来哈尔滨的回老家，老哈尔滨人去三亚。
梗直的柳条
哈尔滨人口外流，房价为什么不下跌呢？哈尔滨房价会下跌吗？原来是这五点因素！
哈尔滨房价也是经历了几次调整，最近的一次就是2018年了，如果在这之前买了房子的人可以说都赚到了，如果买了松北新区那就更厉害了！哈尔滨房价为什么不下跌呢？
一，
哈尔滨是省会城市，虹吸效应是很强的，哈尔滨吸引了全省的精英来此定居，还包括吉林等临近省份，这么多人来了自然要有房子住了！
二，
国家支持振兴东北，哈尔滨是哈长城市群的中心，2015年成为国家新区；也是全国唯一对俄贸易区；2019年又成为自贸区；哈尔滨机场定位为东北地区唯一的国际航空枢纽，同时又批复了哈尔滨临空贸易港的建设。国家的好政策不断叠加给哈尔滨。
三，
哈尔滨人口并没有下降，不能单独看某一年的人口数量，2019年哈尔滨人口还是增长的，黑龙江人口下降是不争的事实，哈尔滨并没有！
四，
哈尔滨以前房价偏低了，对比同是省会城市，哈尔滨房价并不高，这一次只不过是把房价补了回来。
五，
投资必过山海关，2019年来哈尔滨投资的大企业纷涌而至，融创、阿里巴巴、腾讯、恒大、绿地、宝能、华为、移动等，这说明一点哈尔滨的环境在变好，大企业的增多，就业岗位的增多，势必会让更多人来买房！
结合以上几点，短期会有波动，长期会向好，大家已经知道该如何选择了！
霍伟光
我公司是做投资融资的，简单的说就是给企业机构贷款的，我从另外一个角度回答一下。
房价主要由地价，建筑成本，资金成本，利润等几个主要部分组成，这里面地价是最大头，群力现在地价基本上折合美平米7500-8500左右，再就是近年来房开企业融资成本逐年上升，别说银行不给贷款，我们公司就明确规定房开企业原则上不给融资。所以开发商现在想融资是非常困难的，中小开发商融资大概成本不会小于年化15-18个点，这几点加起来，房价怎么能下降，大家都是在这里硬挺着生怕资金链断了，挺不过去运气不好就破产倒闭，烂尾，运气好就被大开发商收购楼盘。基本上就是这么个情况吧。
所以说，房子价格的调整，关键还是看政府想不想让房价下降。拿地的价格，楼板价下降了，企业融资成本下降了，房价自然会松动。另外还有一个关键就是政府预售的限价，这个也是关键。展开了说太敏感，各位自己揣摩吧。只能说这么多了。
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正版叱咤红人
江边附近的所谓的新城区，房价差不多2万起，因为房子新，而且环境相对好一些，并且周边的配套设施也逐步完善，所以贵点。购买主力主要是哈尔滨周边的区县市的人。老城区的价格差不多在一万左右，毕竟房子10年左右的居多，还得甚至20多年了，但是周边非常成熟了。
人口外流的问题不仅仅发生在哈尔滨，整个黑龙江省的人口都在外流，每年大概有50万之多。而房价不跌也是有一些原因的：
从地理位置来说
在地理位置上，哈尔滨是黑龙江省连接外省的重要交通枢纽，所以外来的人流量都要通过哈尔滨，哈尔滨这座城市有着足够的人流量，可以支持起房价，起码在省内房价应该是比较靠前的。
城市级别来说
哈尔滨市省会城市，全国属于二三线城市。一般省会城市基本上都属于二线城市。黑龙江在全国GDP排名靠后，说哈尔滨市二线城市，心理也是底气不足。哈尔滨市黑龙江省内的政治、经济、文化的中心，这个中心也就是意味着会把省内的最好的资源进行集中，包括人。有足够数量的人的地方，就是房价保证的关键。
从人口流向来说
虽然黑龙江有大量的人口外流，但是在黑龙江省内，哈尔滨这座城市还是有虹吸效应的，有着政治、经济、文化的集中属性，还是可以吸纳一批省内的优秀人士。这样可以填补哈尔滨外流的人口，吸纳进来的优秀人士也有住房需求。虽然人口外流比较大，但是很多人还是考虑在黑龙江买房子，因为，第一，一线城市的房价太贵，已经很少有买的机会了。第二，东北人还是有落叶归根的念头，年轻人要回来看望老人，老人要落叶归根。实质上人口真正流动的数量并没有那么大，所以可以确保房价稳定。
从习惯上来说
现在候鸟南迁的事情已经成为习惯了，很多候鸟的外流，并不影响房价。很多老年人每年4月份回黑龙江，10月份以后开始南下迁徙避寒，尤其多得去海南，可以笑称黑龙江省海南市了。但是人口的外流，并不代表他们会卖方搬家，房产是需要保留的，虽然人离开了，但是房子还在，房地产市场不会出现大量的抛售，所以房价也不会跌。
处女座与十一月
何必在意房价涨跌，刚需就买，就和买车一样，有钱买贵的，没钱买便宜的，也许你会喷我，但是未来你就会明白，房子和车子都是消费品。奶奶家的，姥姥家的，自己家的，两个孩子结婚就会出现至少6套房子，要那么多房子做什么，关键是每个家庭都6套，不敢像想。但如果你现在刚需，那就得买，钱少买老城区，钱多买新城区，买房子就是享受，对吧！下面聊聊群力，哈西，江北近3年涨幅过大，为什么这样，人为炒作，具体在这里不能多说，自己分析，哈尔滨的收入和人口的流失无法支撑高房价，但是你不买不代表它会跌，但房价涨的已经缺少了流动性，所以投资就别想了。新城区现在基本有价无市，看看2019年群力小区的成交就知道，比如群力某些小区很多大户型的房子挂了2年都没有成交，基本无法变现，为什么，因为每平方米价格快比肩上海闵行区和北京5环价格，已经没有投资价值，哈尔滨群力的高房价泡沫太大。那来说说北京，上海，深圳一些大城市的房子2018年下半年报价750万，2019年底基本降幅在200万以上或者更多也难出手。下面在说说疫情过后房价走势，先说新房，这次疫情过后房地产必须自救，降价来变现。在说二手房，高端小区会涌现出大量大幅降价的二手房通过变现来维持公司运转，因为疫情对微小企业影响很大，所以私企老板会通过降价来达到成交目的。但是老破旧的老城区基本都是退休的大爷大妈住，有退休金，影响不大，本身老城区涨的少，所以也没有太多影响。
s一路向北s
那就说明哈尔滨市人口非但没有外流，反而是在流入人口。本人长春的，来哈尔滨出差几天，没觉得人少了，路过中央大街还是挺挤的。
还有一个原因，哈尔滨市目前房价水平省会城市倒数，低于海口兰州很多，和贵阳差不多。而哈尔滨的实力远超这几个城市，因此，无论如何，现在的价位是保不住的，最起码房价得到南昌 石家庄的水平。只是东三省不太主动炒房，房价增长没有同步涨，相对滞后一些
