疫情大考下，最惨的考卷成绩出来了：
2月份，粤港澳大湾区中，广州、深圳、东莞、惠州、佛山、中山、珠海的新房和二手房，无论是环比1月还是同比去年均遭腰斩。
其中，“班长”广州最惨，二手房成交不足500套，同比暴跌289%。
其次是“白富美”的珠海，一手住宅成交仅为405套，同比暴跌214%。
就连班上的“尖子生”深圳，一手和二手住宅成交环比下跌超70%。
可在如此惨烈的成交量下，依旧有很多城市的房价不跌反涨！
据克而瑞数据，大湾区9市中，2月环比1月上涨的城市有6个：
东莞新房成交均价21761元/㎡，环比上涨8%。
惠州新房成交均价10979元/㎡，环比上涨1%。
珠海新房成交均价19998元/㎡，环比上涨0.8%。
中山新房成交均价12530元/㎡，环比上涨0.7%。
江门新房成交均价12568元/㎡，环比上涨0.7%。
深圳新房成交均价55584元/㎡，环比上涨0.7%。
2月环比1月下跌的城市只有3个：
广州新房成交均价27037元/m²，环比下跌0.2%。（截至2月15日）
佛山新房成交均价13141元/㎡，环比下跌1%。
肇庆新房成交均价7462元/㎡，环比下跌7.4%。
从房价来看，东莞成了“大赢家”，深圳表现“稳如狗”，广州则是“赔了夫人又折兵”。
可见，在成交量普遍遭腰斩下，湾区的房价依旧坚挺，6个市房价环比上涨，即便是下跌的城市，也都几乎是微跌。
量跌价升，是不是很奇怪？其实也不怪，主要原因有两点：
一是春节因素。1月底临近春节前成交的房子，有很多是要推到2月春节复工后才正式网签成交，这部分的成交价格是没有受疫情影响，所以2月的成交价有很大一部分是没有把疫情计价进去的。
二是新房价格滞后。新房价格很多都还是1月的延续，而真正反映当下的市场价格的应该是二手房价格，因为它直接由买卖双方决定，而目前疫情之下二手市场基本冻结，再加上很多小区封闭管理，可参考的二手房成交价屈指可数，现在参考的新房价格，还无法反映真实行情。
那湾区真实的房价是涨还是跌？
可以肯定的说，现在这种困难时期，多少还是跌的，因为从最近一些城市的二手房报价中，明显感受到来自业主的无奈。
比如房价“稳如狗”的深圳，数说深圳二手房2月24日数据，深圳的罗湖、龙岗、盐田、光明这几个区的二手房涨价的只有45套，降价却高达163套。
另外，仅在2月22日一天就有77套二手房降价，降价幅度在5万-200万之间。
2月22日深圳多个二手房出现降价
再比如广州，2月28日当天，共有6万多套在售二手房源，其中，涨价的只有296套，降价的多达1837套，降价的房源比涨价的房源整整高出6倍！
再结合开头广州新房惨淡的数据，可想而知，广州的压力是多么大。
2月28日广州二手房数据，来自数说广州
连深圳、广州这两个核心城市都出现了降价现象，湾区的其他城市就更不用说了。但降价归降价，城市的核心区域还是非常抗跌的，甚至还在涨价！
数说二手房数据显示：
2月3日，深圳南山区、福田区二手房均价分别为8.97万/ m²、7.75万/ m²。到了2月24日，福田区均价依旧稳定在7.75万/ m²，南山区均价却涨到了8.99万/ m²。
1月31日，广州越秀区、天河区二手房均价分别为4.95万/ m²、4.93万/ m²。到了2月28日，越秀区、天河区二手房均价依旧还是4.95万/ m²、4.92万/ m²，基本没啥影响。
表面看起来扛不住，实际上里边还稳得很，这也就不难解释为何最近广州要撤回松绑公寓限购的政策了。
但即便是核心价格还在稳，成交量没有放量，对于地方经济来说是非常有压力的。
所以当下的首要任务，就是促成交，谁成交好谁就先复苏。毫无疑问，大湾区的两个龙头——广州和深圳，肯定是领头羊，但问题是广州和深圳谁会最先复苏？换句话说，谁最适合抄底？
这个就要看谁能够积累更多的反弹势能了，就像弹簧一样在最低点的时候积累足够的势能，才能大幅反弹，不然只会昙花一现。
就目前来看，广州的势能来自于“超跌”：从2016年到2019年，广州二手成交已连续3年下滑，整体成交能力还停留在2015年的水平。而且在过去的一年里，广州无论是新房还是二手房都经历了一波较大的调整。如果不是突如其来的疫情，原本今年3月应该就会迎来小阳春，
从这点来看，广州的反弹势能的确很高，可疫情打断了这一过程，从前面的数据就可以看出，广州是大湾区中受打击最严重的城市，广州是可以“超跌反弹”，但能否反弹到一个令人满意的高点，这就很难说了。
而深圳的势能来自于“供需失衡”：深圳大约有1100万套住房，但真正有产权的商品房只有230万套，而深圳实际管理人口就有2000多万，按一家三口计算，深圳住房缺口高达400多万套！
这部分缺口的需求不可能因为疫情凭空消失，加上去年深圳逆势上涨的行情又刺激了一波需求，疫情影响下，所有的需求都只能往后移，这就给了后续复苏提供了巨大的反弹势能。
更重要的一点是，今年8月是深圳特区40周年，海南30周年的时候中央给了个自贸港，
今年会不会把深圳扩容提上日程？而深圳一旦扩容，临深地区的房价不可避免的会迎来“跳涨”，特别是深圳东的惠阳，现在1万出头的房价翻个2倍3倍都有可能。
这难道不比抄底广州更具有吸引力吗？
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