中國國旅系列已經寫了6篇，每一篇都介紹了中國國旅賴以賺錢的子公司，孫公司以及合作伙伴，即使是這樣，我覺得自己對中國國旅得了解還是不全面的，還有很多事需要仔細閱讀公司的公告以及券商的研報幫助自己梳理思路。今天這篇講的是海口國際免稅城項目，之所以最後寫它，是因為海口國際免稅城還只是個藍圖，但是它一旦建成，必定是中國國旅未來十年的重要的營業收入和利潤源泉，相當於中國國旅又養了一隻會下金蛋的大白鵝！想想都有一點小激動呢！！
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書歸正傳，我們現在開始對海口國際免稅城項目進行分析研究。
2018年12月18日和28日，國旅發佈兩則公告，成立於2018 年 11 月 12 日的全資孫公司國旅（海口）投資發展有限公司成功競得海口市濱海大道西側、新港經六街以東的六塊國有建設用地使用權。
注：中國國旅持有100%國旅投資發展有限公司股權，國旅投資發展有限公司又持有100%國旅（海口）投資發展有限公司股權，血統純正的純孫子，哈哈。
這六塊地的規劃用途，容積率，面積出讓年限成交價見下表，由表可知項目佔地面積32.4萬平米，成交價共計15.5925億元，這筆費用屬於土地使用權，後續在2019報表中變成無形資產，無形資產每年要進行攤銷，侵蝕利潤。
國旅購置用於建設免稅城的6塊地
下圖更直觀的看到六塊地的分佈。
6塊地的分佈
我們再看下各塊的定位：
（1）地塊五擬建免稅商業綜合體，定位為“世界最大單體免稅商業及旅遊購物目的地”。
（2）地塊二擬建公寓，定位為“樂活品質格調生活空間”。
（3）地塊三擬建住宅，定位為“國際旅遊中心特色型濱海品質居住空間”。
（4）地塊六擬建商業街區，定位為“海南世界級度假型商業街區”。
（5）地塊一擬建寫字樓，定位為“承載港城產業的甲級寫字樓”。
（6）地塊四擬建酒店，定位為“陸港門戶尊貴格調五星級酒店”。——中國國旅的公告
這6塊地中只有地塊五用於建設免稅商業體的建設，面積8.56萬平米，對比亞海棠灣免稅購物中心總建築面積約 12 萬平方米，商業面積達 7.2 萬平方米，小了三分之一，對比2019年初剛開業的海口市內免稅店2.2萬平米,大了4倍。
我們再看下項目開發週期，項目投資額及資金來源。
本項目將分兩期開發，一期項目開發免稅商業綜合體、公寓和住宅，即“地塊五+地塊二+地塊三”，開發期限為 36 個月；二期項目開發商業街區、寫字樓和酒店，即“地塊一+地塊四+地塊六”，開發期限為 42 個月。
本項目總投資額為人民幣 128.6 億元，其中一期項目投資額為人民幣 58.8億元，二期項目投資額為 69.8 億元。本項目遵循滾動開發的原則，資金來源為自籌資金。——中國國旅公告
項目分為2期，第一期3年，包括免稅商業體，第二期3年半，也就是說這個項目從現在開始，最早要到2027年才能完全建成，但是免稅商業大概2023-2024年就能建成營業。項目總計投入資金128.6億元，有零有整，估計後續還會增加資金投入，關鍵資金來源為自籌資金。這是一筆不小資金投入，後期轉化為固定資產，每年會進行折舊，侵蝕利潤，但是相比較於他每年創造的收益，這些折舊就是毛毛雨。
我們回顧下三亞免稅國際城的項目，公司於2011年10月31日競得三亞市海棠灣40號開發單元A8-04地塊，於2014年9 月 1 日建成開業。2015年-2018年營業收入和淨利潤持續攀高。
三亞國際免稅城2015-2019年財務狀況
現在海口市已經有一家2.2萬平米的市內免稅店，這家免稅店由中免公司託管運營，預計今年國旅的母公司會將海免公司的51%股權注入到中國國旅，這家市內免稅店將在2019年至海口國際免稅城開業，為海口市培育居民與旅行這的消費習慣，等到海口國際免稅城開業後，8.5萬平米的免稅零售面積將進一步引爆免稅市場，做大中國國旅免稅的蛋糕。
最後我們在看下海口的投資收益
根據測算，本項目內部收益率約為 14.4%，財務淨現值 14.7 億元，靜態回收期 15.8 年，動態回收期 18.3 年，經濟可行。
項目收入
項目全週期收入共 482.6 億元，包括：可售物業的銷售收入 52.9 億 元、持有物業運營期收入 275.1 億元、持有物業運營期末變現收入 154.6 億元。
項目支出
項目全週期支出共 330.6 億元，包括：項目開發成本 110.8 億元、 管理費用 2.7 億元，銷售費用 7.3 億元（含運營期末資產變現費用）， 出租物業經營成本 62.0 億元，酒店經營成本 11.1 億元，財務成本及費 用 30.4 億元，稅費 106.3 億元。
總而言之，這是一筆穩賺不賠的生意，日後能夠產生多少利潤，我們還需要跟蹤。
2020/3/6
希望今日頭條能夠 把這篇文章歸到財經分類！
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