來源：西安樓市 2020年03月09日 07:29
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近期，繼一波政策“紅包”之後，最為值得關注的是駐馬店、廣州兩地的突破之舉，被有形之手打回所引發的喜悲轉換！
3月7日，海南發佈樓市新政，即日起本地居民限買第三套房、新成交商品房地塊須現房銷售，成為疫情下首個限購收緊的區域。
“穩市”中有“救市”，讓從2019年底就糾結限購要不要放鬆的西安，看到了希望；海南的收緊，又讓西安等觀望的城市陷入糾結！
在2月份以來的一波“穩市”政策中，各地送出了琳琅滿目的紅包。在發佈時間較為靠前，內容較為豐富的河南駐馬店“17條”中降首付和補貼力度較為搶眼：
河南駐馬店：上調公積金貸款額度、首套房最低首付比例由30%下調到20%、各類人才買房補助200元/㎡、大中專以上150元/㎡、農民工100元/㎡等。
3月5日，經河南省約談駐馬店市主要負責人之後，該市發佈消息，“17條”撤回，目前該市房地產政策按照原政策執行。
3月初，廣州發佈促進年度經濟發展目標的若干舉措的第一版中的第三十一條，明確提出要優化商服類項目建設和銷售管理：
廣州：商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。
商服類將不再設定最小單元、不再限定轉入對象，直白地說，這一條就是對商業住宅及辦公性質的公寓取消了限售。
僅僅過了三天，重新發布的文件中，這一條的原有內容被全部刪除，取而代之的是促進房地產市場平穩健康發展。
3月7日，海南發佈了關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知，重申“全域限購政策不變”，並對局部進行了“加碼”：
海南：1、對在海南已經擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭，停止向其銷售安居房和商品住房。2、即日起，實行新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。
第1條相當於限購第三套房，而第二條則開啟了全域現房銷售制度。2019年住建部關於嘗試現房銷售的思考，將首先在海南得以體現。
在當前及今年房地產態勢、經濟發展大局中，海南未來會不會出臺“救市”舉措，尚不得而知。
從上述三地的政策變化看，“穩市”可以，要有突破，在“穩市”中夾雜”救市”之舉，看來是不行的。
這也吻合最高會議提出的“房住不炒”、“不把房地產作為短期刺激經濟發展的手段”（這一點，央行近期也再度“重申”）精神。
換句話說，即便是在“精準化實行因城施策”下，各地可“自由發揮”，但凡是吻合大政方針的，都可以；凡是有違背的，都不行！
其實，在這輪“穩市”潮中，想方設法刺激購買的不止駐馬店和廣州，還有不少地方：
湖南衡陽、江西撫州、廣西欽州也都紛紛出臺了購房補貼政策；蘇州相城區將工作滿3個月的高技能人才納入人才證明開具範圍；廣東江門“支持各類外地人才在江門限購區域購買首套新建商品住房”；溫州則在本月正式落地了大學生買房7折政策，推出1700套特價人才房。南寧、東莞等地則在公積金上做起了文章。
之所以駐馬店、廣州偏偏成為重點關照對象，問題在於“降首付”、“不限制轉讓”等，都有強烈的為調控鬆綁的象徵意義，觸碰到了“房住不炒”的總方針。
而至少在當前，任何看似明顯有違“房住不炒”原則的救市政策，還都會不會被允許。
駐馬店、廣州在“穩市”中摻雜的“救市”之舉，可以理解為：一方面是兩地的試探性之舉，另一方面也給了其它地方觀察的契機。
在“房住不炒”的紅線下，如今被有形之手明察秋毫而打回，其它地方在此方面想有所“突破”的心思，要想實施恐怕更難，甚至是不可能。
在這樣的態勢下，我們來看西安，就有了新的參考。
最近一段時間，西安的業界和坊間也在探討“限購會不會取消”的問題，這不是空穴來風，就像兩年前說“西安房價要上2萬/㎡”一樣。
在2019年下半年，“西安是否調整限購”就再度成為一個話題。當時，我們認為：
西安限購加碼已無可能，因為能打的牌已出盡；而取消似也與政策大勢不合。截止當前，西安城六區及各開發區、臨潼區，西鹹新區的灃東新城都在限購範圍，限售、限購、限貸、限外、限價等手段都已用上。
那麼，在新的態勢之下，會不會局部放鬆呢？
這需要從幾個方面來看，較為主要的是：
1、土地財政依賴度。在一份主要大中城市的土地財政依賴度調查中，西安位列依賴度超過90%的9個城市之列，達到99.54%。
對標上述城市的房價，雖說，依賴度與房價高低無直接關係，但對於經濟發展的影響還是蠻大的。
2019年度，西安GDP總量為9321.19億元，按可比價格計算，比2018年增長7.1%。正常情況下，2020年可實現“過萬億”目標。
2018年-2019年，西安經濟總量增長不慢反快，是各種積極因素綜合發力使然。但這兩年也是西安+西鹹土地成交量價齊升、樓市活躍度居高不下的階段。
2、購買力頹勢已現。2019年“6·20”限購加碼之後，限購區域內，新落戶須滿1年或有連續12個月社保（納稅）記錄、非西安戶籍須有滿5年社保（納稅）方可購買，市場降溫明顯。
2017-2018年，西安吸納各類人才等新落戶超百萬，2019年也應在40萬左右，看起來新增人口量巨大，但說好的購買力激增並沒有如期出現。
3、房價高位盼漲。2019年西安全年成交均價在約12500元/㎡，同比漲幅在約15.5%，比2017-2018這兩年漲幅收窄約5%+，年度成交量同比2018年下滑了約5%。但從市場實際看，高位盼漲趨勢還在繼續！
2018-2019年西安+西鹹新區土拍信息顯示，有接近30宗的土地，畝單價創下區域或板塊歷史新高，樓面地價在4000-10000元/㎡之間的地塊超過20宗。
這些盤上市後，房價將繼續走高。
3月3日公示的西安總第108批次11盤房價已再度說明這一點（詳見： ）。截止目前，西安+西鹹房價達到或超過2萬/㎡的盤已近40個，3萬/㎡+的住宅盤已超5個！
對西安而言，如何平衡或兼顧如下現實問題，頗費腦筋：
1、西安經濟要保持繼續當前速度，房地產的貢獻度不能忽視；
2、為數不少的房企受建按及資金成本壓力，拉高房價願望強烈；
3、當初衝著西安相對低的房價而來的人，現在有些望而卻步，甚至是來而復返；
4、連漲三年後，總體房價已不低，且還在持續走高，而購買力增量減弱；
5、如西安轄區內限購鬆動，主城區的吸附力更強，將導致西鹹新區的購買將會下降，對西鹹發展似有不利；
6、……
實際上，西安已執行的人才買房政策，實際上就是變相的“鬆綁”，問題是這張牌在兩年前就出了。現在還有什麼牌可打？
當然，就局部來看，還是有一些操作空間（以下僅為舉例探討）：
對人才購房政策進一步細化。可擴展至按照學歷不同，給予買房的不同放寬或更大力度的補貼，這樣有利於持續吸納人才和技術工人；
給予特殊人群差異化政策。比如：醫護人員，可體現大愛情懷；加快建設限價房，面向中低收入家庭等；
對局部限購進行調整。如對臨潼區、灃東新城的默許一些 ……
當下，如果沒有更好的辦法，現行的就是最好的。
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