“闽系凶猛”！在上一轮楼市爆发的周期里，出身草莽的闽系开发商拥有者掌控雷电的魔力。泰禾、旭辉、阳光城、正荣、融信、禹州等，在短短的几年时间里，纷纷从百亿元的规模冲刺到了一千亿元甚至两千亿元的体量。
眼瞅着同乡后辈们绝尘而去，“闽系老大哥”中骏集团（后文简称中骏）再也坐不住了。掌门人黄朝阳于2017年初，把中骏总部从福建搬到了上海，效仿旭辉、禹州等的做法，以上海为中心开启了全国化之路，向千亿展开冲刺。2017年业绩332亿元，2018年业绩514亿元，2019年业绩805亿元，中骏以年化超50%的速度拼命追赶着千亿梦。
只是，此一时彼一时，2017年“317”之后，房地产市场迎来了以调控为核心的新周期。放缓增长速度，减轻债务压力取代百尺竿头，更进一步成为房企的最优选。掉队多年的中骏反而捡起了“高周转”和“跟投制”，开始了轰轰烈烈的飙车追赶。
最终结果如何，是挤入第一军团还是被市场再教育一次？还需要时间的考验，不过，看懂中骏的发展，也有益于看懂第二梯队们的选择。
念迟了的“高周转”圣经
2019年12月的最后一周，北京肛肠医院的门口显得格外拥堵，除了日常往来的病患外，南侧一处高档小区的收房加剧了早高峰的紧张。
从外观上看，这是一个仅有3-4栋楼的新社区，十分袖珍，工人一大早就在忙碌着撕掉院墙上的围挡，但高大的门庭和笔直的保安仍能让过往行人一眼瞧出，这是一个不折不扣的豪宅社区。
这就是中骏迄今为止开发的最高端项目——北京中骏天宸。在整个收房的一周时间里，沿街没有习惯的彩旗飘扬，没有张扬的人流涌动。私密而低调的收房现场似乎想让人们刻意忘记，这里是北京楼市开启调控3年以来，住建委批复的单价最高住宅项目。
与如今的安静低调不同，当年中骏天宸在公布时可是名噪一时。
2016年7月，或许是受另一位黄姓闽系老板在太庙发新品的启示，中骏的黄朝阳选择了在国子监举办了声势浩大的全球发布会，正式公布了中骏天宸即将入市的消息，并将“天”系列确定为中骏的最顶级产品线。
谈到天宸的预售前景时，时任中骏置业北京区域副总经理王芳表示，中骏在北京区域（包括北京、环北京以及天津）的销售目标是超过百亿元，成为继上海区域后第二个百亿公司。而对于天宸项目的售价，王芳则毫不客气地表示，“预计北京六环外的售价是8万，五环外是12万，四环外14万，三环外16万，那么二环外呢？”
王芳乃至整个中骏都有理由乐观，2016年北京乃至全国的楼市正处于巅峰的顶点，外界也根据中骏释放的信息，将天宸项目定价瞄准到15-20万元/平方米的顶级价段。毕竟这是西城区少有的新房供应，而且还处于教育资源丰富的德外片区。
然而，过分的乐观往往被打脸。热热闹闹的全球发布会后，市场没能等来一个20万元每平方米的超级豪宅，而是等来了史上最严宏观调控。北京楼市售价也开启了长达3年的下滑之路，至今未明显复苏。
一批像中骏天辰一样打算高价卖房的项目纷纷被限价令拦下，其中既有10万+的豪宅也有六环外的大盘。
直到2017年9月1日，距离中骏天辰全球发布会已经过去了一年零一个月，北京市住建委终于向其发出了一张最高13.5万元/平方米的预售许可证。不是想象中的15万元，更不是吹嘘的20万元。虽然单价看着仍然不低，但作为一个精装修交付的纯新房，这个价格实际已经与周边房龄超过30年的二手房相差无几。
此时的中骏，已经无暇旁顾，预售证获批后，第一时间就一口气推出了所有房源。
中骏“天”字号的第一个产品也是近年来位置最好的新房项目，就这样因为踩错了点，草草收场。这遭遇像极了中骏自己，创立已经超过30年的老牌闽系房企，本来掌握着先发优势，经历了多个楼市最黄金的上升周期，有多次扩张冲规模的机会。但最后，又一次次地与风口擦肩而过，眼睁睁地看着同乡晚辈如阳光城、泰禾、融信、正荣等房企纷纷冲破千亿，甚至瞄准两千亿。被远远甩下后，中骏才开始反思，终于记起自己也是“凶猛”的闽系。
于是，中骏在2017年将总部迁到了上海，拿起了屡试不爽的冲规模神器——“高周转”。开启了近三年的逆势扩张：2018年，中骏销售额达514亿元 业绩同比增长54.5%；2019年，中骏公布实现累计合同销售金额约人民币805.01亿元，同比分别增长57%，目标完成率达到115%。
看似光鲜的业绩数据背后，其实同中骏天宸一样，本可能是北京最受瞩目的高端盘，但因为错过了最佳开盘时间，连收房也要小心翼翼。中骏错过了房企们扩张的风口，反而大胆地在逆着调控周期拼命追赶，自然要付出更多的辛苦和代价。
寒冬下拿地王
错过了风口再逆势追赶，就意味着错过了便宜的钱和便宜的地。在这样的背景下，中骏拿地不得不变得激进，甚至是豪赌。在土地市场冷清的2019年里，TOP级房企采取收缩态势，拿地金额减少的当下，中骏的拿地力度仍在不断增加。
2019年11月，中骏在大本营厦门，经过89轮激烈竞拍，以59.4亿元总价拿下厦门湖里2019P01地块，溢价率超过30%，楼面价4.51万元/平方米。有趣的是，该地区的上一个最高楼面价地王同样是由中骏获得，2018年12月，中骏以总价38.05亿元竞得枋湖2018P03地块，楼面价39090元/平方米。
刷新自己的楼面价记录，成为新的总价和楼面单价的“双料地王”，这样的操作，用中骏的解释是“基于中骏对厦门岛内市场的认可。”但市场同样也有声音认为，中骏是为自己项目抬轿子，方便前期项目销售。
不仅是厦门，整个2019年的11-12月，中骏在土地市场上四处出击。11月4日，中骏集团与德信中国、金地商置共同合作开发位于杭州江干区彭埠单元一宗商住地；11月15日，中骏又以底价12.44亿元摘得南昌东湖区商住地；11月21日，中骏以7.8亿元夺下佛山西樵镇商住地，溢价17.1%。
12月12日，北京房山一宗多功能地块出让，中骏以42亿元的代价购入，周围在售的是金樾和著、旭辉城这样入市许久市场表现却一直不佳的滞销盘。
根据中骏公布的数据显示，2017年以来，中骏集团在土地市场的表现十分积极。2013年至2016年，中骏集团的土储均稳定在千亿规模上下，而2017年激增至1557万平方米，总共购入了38个项目。到了2018年中骏新增47个项目，合计地上建筑面积近900万平方米，同比增长39%；2019年前11个月，中骏集团新增货值1214亿元，新增土地941万平方米，价值445亿元，拿地销售比近0.6，位于行业前列。
但是，要想“拿地王一时爽，一直拿一直爽”，需要一个直线向上的市场作为强大的依托，现在的楼市显然并不是。
这两年冒险拿的高价地往往会成为亏损王。易居数据显示，截至2019年11月18日，地王项目入市的平均入市周期达15.6个月，超过全国平均入市周期10个月左右，有的地王熬上三年仍未等到出头之日。
例如2016及2017年，中骏在厦门拿下的两个地王项目至今仍未入市，两个项目的楼板价接近或超3万元/平方米，在当时这一价格接近或超过周边同类项目的售价。
根据中原地产研究中心统计的数据显示，2019年前10月房企土地购置面积为18383万平方米，同比下降16.3%；土地成交价款9921亿元，同比下降15.2%。
照此趋势，全年开发企业土地购置面积维持负增长的态势没有悬念。市场行情明显转冷的当下，中骏逆势拿下的地王项目未来前景如何，恐怕只能寄希望于市场升温。
“扩张”后遗症一个不少
实现千亿梦，而且是在调控周期下实现，仅靠拿地王是不够的。如何在降杠杆的大势下不影响扩张步伐呢？
为求两全，黄朝阳不得不诉诸高周转，在内部推行强制性的跟投机制，要求项目及总部的管理层都必须跟投，每个项目的跟投股权上限是10%，下限是5%。此举让中骏“拿地-销售”周期从以前的8个月加快到6-7个月，最快时甚至拿地后4个月20天就开始销售，主要目的便是为了快速回笼资金，减轻财务压力。
这一定程度上导致了2019年里中骏在全国范围内频频爆出质量问题。2019年8月份，中骏在江西省南昌市的中骏雍景湾就发生了塌陷事件。根据中骏公布的项目情况说明，塌陷发生在该项目5号楼与10号楼之间，地下室车库顶板土方回填施工期间，塌陷区域面积约500平方米。外界普遍将事故解读为：由于控制建筑成本而引发的问题事件。
同样是2019年里，天津中骏的柏景湾项目被举报存在重大设计缺陷，厨房、主卫没有上水；深圳的中骏云景府项目装修质量不过关，存在木地板铺设不好、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形；上海中骏天誉项目的多位业主反映，开发商在售楼时将赠送面积作为卖点，交付后却发现所谓赠送面积被监管部门认定为违法建筑，无法办理产权证有的户型甚至连主卧、次卧、卫生间都是违法建筑；北京的中骏四季家园项目业主投诉称，项目存在草皮与楼体之间有明显缝隙，窗户松动、墙面开裂等问题。即便在老家福建，中骏漳州云景台项目也因为安全质量问题被福建住建厅停工挂牌督办。
除了遍布全国的投诉，更让中骏感到压力的是，扩张发展下利润的下降，债务的升高等后遗症。
2018年，中骏虽然销售增速大涨，但在营收和归母净利润的增速则处于下滑态势的。从营收来看，财报显示，截至2018年12月31日，中骏集团销售收入约177.8亿元，按年上升10.4%，主要由于物业销售收入增加所致。回顾其2017年的营收已达161.05亿元，同比2016年增长29.04%。
同时，中骏2018年母公司拥有人应占溢利增加19.2%至约33.9亿元，而2017年归母净利润增速为37.07%。也就说，中骏在2018年的营收和归母净利润增速同时出现了下滑。
2019年全年完整的财务数据还未公布，但上半年年报则显示，中骏公司报告期内的溢利约21.94亿元，同比增加6.0%；母公司拥有人应占溢利为19.17亿元，同比下降了5.12%。盈利能力再次被质疑。
在债务方面，根据中骏公布的2019年半年报显示，中骏集团总负债约1044.45亿元，较其2018年上半年末总负债793.51亿元同比增长约31.62%。其中，流动负债696.98亿元，非流动负债347.47亿元。截止报告期末，中骏集团资产总计1299.21亿元，资产负债率80.39%。
大幅走高的负债和下降的盈利能力，正是中骏逆势追赶所付出的代价。正如被寄予厚望的中骏天辰没有在2016年选择入市，只能在调控后，降低身段推盘。错过了房地产风口期的中骏，如今选择逆势狂奔，是否能顺利呢？
或许到了2020年年底，中骏就能完成千亿销售额的夙愿，然而业主投诉的急剧增加，口碑的不断流失，又会留给一个新晋的千亿房企多大的发展空间呢？再加上成本较高的土地储备、债务的攀升，都将为未来的盈利空间增加枷锁，甚至阻碍到发展。
作为第二梯队的代表，中骏佛系了30年，终于开始像闽系一样激进了，但市场早已不是那个蒙眼狂奔的市场。就在上周，同样目标直指千亿的福晟集团最终不堪重负，以股份换现金引入世茂进行合作，中骏下一步会怎么样呢？
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