签订购房合同时应注意什么事项？

心系天下者

签订购房合同时应注意什么事项， 这个问题可以拆分为签订一手的购房合同和二手的购房合同；

一手的基本和开发商直接签订， 购房合同基本是开发商提供的固定模板， 买方很难修改， 处于弱势地位， 建议仔细阅读合同条款， 注意开发商合同条款和开发商承诺的条件是否一致， 如果不一致建议双方协商修改， 如固定合同不能满足买方的全部需求， 建议再多签一份补充协议， 补充说明：补充协议和购房合同一样具有同等的法律效应；

二手房的购买签订合同是买房环节中的重中之重， 签订二手房买卖合同我们要注意些什么呢？

这里我分为签订合同前和签订合同时两个部分来说明；

签订购房合同前，要清楚如下这些问题；

1）审核自己的贷款资质和贷款额度， 买房前要提前查询自己的征信状况；

银行发放贷款的基本要求是个人征信记录良好， 收入是月供的2倍， 比如说你的月供是1.3万元， 那你的收入证明要开2.6万左右， 银行才会发放贷款给你， 如个人收入不足可以加上夫妻的另一方或未婚的也可以父母担保， 银行认可家庭收入；

同时银行会要求个人提供近期半年的银行流水来辅助证明收入情况，如流水也不足的小伙伴， 提前半年就开始做流水；

2）银行发放贷款额度的影响因素包括：贷款人的征信状况，房屋评估价，贷款年限，还款能力，二手房房龄等；

如自己有逾期未还信用卡等较多不良记录， 有可能银行会降低贷款额度， 也就导致你必须要多掏一些首付出来， 提前要预到这种情况， 多预备一些首付出来（这种部分人会碰到）；

如自己征信记录非常差， 有可能贷不到款， 要在合同里声明， 银行未能发放贷款无足够资金支付购房款， 不视为违约， 卖家要在X年X月X日前退回定金（这种情况应该极少人会碰到）；

总结： 请大家要珍惜自己的征信记录，尤其是大学时的助学贷款要记得按时还，信用卡也要记得按时还，不要等到要贷款了各种麻烦找上门来；

以上是针对自己个人的部分， 下面的是针对卖家我们买方要注意的点；

3）房子是否抵押未结清或查封，这个房产查册就可以清楚；

4）产权人和出售人是否同一人，要查看房产证和出售人的身份证核对；

5）房产是否有共有产权人， 如有共有人， 签订合同时所有共有人携带本人身份证到场一起签字， 并声明所有家庭成员同意出售该房产；

签订合同过程的注意事项：

总的原则：合同上要明确双方的违约责任， 不用任何模糊的字眼， 时间要明确， 违约的赔偿金额也要明确；

交易过程中的所有发票收据，这些都是重要交易资料的一部分，必须妥善地保存；

（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的大概字眼；

（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体的违约赔偿金额；

（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费；

定金的注意事项：

确定买房需要交定金， 中介有专门的定金合同， 我是直接跳过定金合同直接签存量房买卖合同；

交付定金， 一定要卖方给付定金的收据， 要注意区分“定金”和“订金”的区别， 合同收据以“定金”来写， 收据和转账记录要保存好（转账记录会在后期需提交给按揭中介）

定金的金额：是买卖双方灵活商定的，根据《中华人民共和国担保法》规定：买房定金合同不可以超过购房合同上房款的20%，实际操作起来都是给5万左右， 这个是可以商量的；

签订合同的具体注意事项：

一般中介都会提供存量房买卖合同， 注意看合同是条款是否完整， 如未通过中介交易，可下载房产局的二手房买卖合同范本；

正规的存量房买卖合同应该包括如下内容：

1）房地产权属情况（房地产地址， 房地产权证号码， 建筑面积， ）

使用性质， 建筑结构， 房产共有情况， 房产是否有抵押等他项权利情况， 户口， 出租情况等）

2）计价和价款（出售价格）

3）付款方式

4）交楼时间和交接手续

5）税费

6）各种违约责任

一般以上房子的基本信息中介都会帮你填好， 中介填好了自己也要核对一遍，确保基本信息真实有效，包括地址， 面积， 严格填写面积并和产权证对应， 赠送的面积也要在合同的“其他条款”中注明；

2、约定付房款的方式：

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式， 强烈建议采用按揭付款，

充分利用银行贷款，银行贷款是政府给老百姓的最好福利之一，做过生意的就知道， 和银行贷点钱有多难， 民间借贷利息是房贷的好几倍，在算上通货膨胀， 不贷白不贷啊！

3， 约定税费的承担方，过户所涉税收和费用谁出，这些要在合同里写好；

二手房交易税费包括：契税、个人所得税、土地增值税、印花税、契等，其中比较大块的是个人所得税、契税项（其余几项都很少一般就是几百块钱）；

个人所得税本应该是卖方承担的， 但因之前是卖方市场的原因基本全部税费由买家来承担，现在市场较为冷淡， 可以适当拿税费来和和卖家压价或者谈个人所得税由卖家承担；

4， 过户，明确到房管局办理买卖合同登记和过户的时间；

5，确定具体的交房时间和交房条件及收房的注意事项：

（1）交房的时间和条件；

交房的时间一般是过户后交房和卖方收到所有房款后交房， 具体双方商议， 是空屋交还是带家电交， 这些都要确认好并写进合同；

（2）户口迁出，现在很多家长买房都是为了学位， 户口就显得尤为重要，要明确卖方户口迁出的时限及违约责任，如卖家户口迁出需要一段时间， 可扣下部分房款作为担保，直到业主户口迁出再退还；

（3）物业费、水电费等， 要卖家提供最后一个月的缴费证明。

最后关于中介费的给付建议分成三部分， 签订买房合同时候支付40%， 过户时50%， 交房10%， 具体金额可和中介商议， 分三部分给是为了约束中介的服务直到交房完毕；

以上这些是签订二手房合同时应该要注意的事项， 希望大家在二手房交易过程中尽可能地仔细和谨慎地审核合同条款， 保障自己的合法利益！

求智路上

1.先了解清楚当地的按揭购房政策，以免贷款审核无法通过，逾期需要缴纳巨额违约金的情况。

很多开发商在签订合同的时候会写明：如果无法贷款或者额度不够，需要购买方一次性支付剩余款项，否则将视为违约。

你可以尝试和他们的销售人员沟通，在你的约定里面有个特别条款，就明确说，如果是因为我的贷款批不下来，就不买了，互相不产生违约责任。二手房的有些业主比较好说话是会同意的。

在购买一手楼之后，按照合同约定在一定时间范围内，进行交楼和办证，但往往会有很多业主遇到迟交楼、迟办证的问题。如果遇到这类问题，合同中会有明确的规定，开发商需要每日支付多少违约金。

如果达到合同约定的交楼标准，没有达到业主满意状态而拒收楼，开发商是不会支付违约金。但如果是没有按照合同标准来进行交楼，开发商是有赔偿责任的。

2.即使在卖方市场也要认真看完所有条款，确认无误，再决定是否签署。

在这几年强势的卖方市场环境下，很多买家匆忙签下的合同，当中都存在一些不平等条约。例如迟交楼、迟办证的违约金额，正常是以每日万分之几进行赔偿，但有的开发商会在合同补充条款中，限定总违约金不超过万分之十。

另外还有就是面积方面，按照法律规定，面积差超过3%是可以解除合同的，但是如果有特别约定，按照特别约定。卖方市场环境下开发商可能就会写清楚，如果多了面积的话，要补面积差，如果少了面积的话，就按整一套卖就不补了。

目前的购房合同，除了有主合同之外，在后面还会有一个补充条款，最终都会以补充条款为准，但补充条款的内容，大多会否定前面的约定。所以何律师提醒，买家在签订购房合同时，一定要认真看完所有条款，确认无误，再决定是否签署。

3.在购房时，除了要签订购房合同，如果需要贷款，还会与银行签订一份贷款合同。在贷款合同中，也有需要买家清楚了解和注意的问题。

如果有些业主因房价下跌而不再继续供楼，银行就会将房屋进行拍卖偿还欠款，拍卖得款不足以清偿剩余贷款的，业主还要继续偿还差价部分

4.另外，如果是二手房，且是通过中介签订的《房地产买卖三方合同》，那么宏力律师提醒大家要注意以下5点：

（1） 签订合同时，不要轻易相信中介方的口头承诺，还应当要求中介将相应的告知事项、承诺落实到合同条款中去，以免发生事后中介方不承认口头承诺，而己方又无法举证曾经有过口头承诺的事实，令自己陷入有理说不清的境地。

（2） 在签订合同时，一定要对付款期限、收款方式、房屋交付期限和条件、按揭办理的责任、按揭贷款与约定数额差异的处理、过户手续办理的条件和期限等房屋交易过程中非常重要的事项进行准确而详细的约定，若中介提供的合同约定不清时，一定要坚持在合同中予以特别说明，以免在后期交易过程中因相关交易事项权责约定不清而发生争议，致使交易失败。

（3）关于违约责任一定要与合同各方的义务一一对应

（4）在合同履行过程中如与对方发生争议，尽量双方约定面谈，而不要采用中介方传话的形式沟通，以免导致语义、语气在传达过程中掺杂了中介方的个人因素而致使沟通没有效果，甚至是出现反效果。

（5）如果涉及金额较大、己方又缺乏专业知识、经验和时间处理的，建议在签约之前即可委托律师介入，从而有效加快交易进度、降低交易风险、节约交易成本。

广东宏力律师事务所

由于您所说的购房协议，不明确是购买商品房还是二手房，而实践中，这两种房屋在购买过程中，因房屋性质不同，所以需要注意的内容不同，因此笔者将两种房屋区分作答，希望对您有所帮助。

先说商品房购房，因为实践中，业主购买商品房大多是从开发商手中购买，而相对于开发商售房而言，业主自身就处于弱势地位，且合同文本，大多为开发商提供的格式合同，业主很难修改。因此在签订此类合同时，建议业主仔细阅读合同条款，特别是合同补充协议的内容，主要注意开发商提供的合同和开发商售房时作出的承诺是否一致，如果二者不一致，建议慎重签约，提出修改意见，看开发商是否能够更改。

再说二手房购房，二手房较商品房而言，房屋的出售者，由开发商变更为了个体业主，这就使得购房人在购房过程中，对于合同的条款而言，具备了较多的发言权，也有更多的协商空间。实践中，大多的购房人购房会通过中介购房，希望减少购房过程中的风险，多使用中介的制式合同，但实际中介提供的也只是一个格式，不能全方面避免交易中的风险，因此建议购房人在购房过程中，结合自身的情况，制作补充协议，更加有效的保护自身权益。

购房因贷款购房和全款购房不同，签订协议中，需要注意的内容也不同。但不论是何种购房方式，首先，核实房屋信息都是必要的，具体到签订合同而言，就是要核对与你签订合同的人，是否有权出售房屋，如果房屋登记在一人名下，且该人有配偶的，要让配偶也一同签订同意出售证明，以防日后发生纠纷。如果是非登记权人签约，一定要提供公正的授权文件。其次，要了解房屋是否存在抵押贷款，如果存在，应约定清楚房主办理解押手续的时间，以保证房屋将来能够顺利过户。再次，在房屋交付完成前，一定要留存部分房款，保证对方顺利腾房并方便清算房屋的物业水电费用。而作为全款购房人，建议在支付房款过程中，分期分阶段付款，以免款项付清后，对方不过户或者不交房。而作为贷款购房人，一定注意首付款的支付，同时注意约定，如果贷款不能时，可以解除合同，否则在遭遇贷款政策调整时，可能面临被动局面。

北京房产律师王颖

仔细阅读合同内容。签约之前，买受人应当仔细阅读合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

认准签约主体。在商品房销售中，很多开发商往往会委托中介公司代销楼盘。因此就可能出现个别中介公司采用“一房多售”等方式，骗取房款后携款潜逃的现象。而且当业主向开发商主张权利时，经常会出现以下“维权不能”的情况：一是业主签订《商品房买卖合同》时，合同的签约主体不是开发商，而是负责销售的中介公司，且业主持有的购房发票、收据或其它书面材料往往仅加盖了中介公司的公章。当业主发现上当受骗后向开发商主张权利时，往往因为所有的手续、材料没有开发商的公章或业主无法就中介公司与开发商之间的委托关系进行举证而败诉。

二是在业主权益受到侵害时，业主往往提起诉讼以保护自己的合法权益。但是，遇到这种涉及刑事犯罪的情况，司法部门往往以“先刑后民”(先审理刑事案件，再审理民事案件)为由，将业主向开发商主张权利的民事诉讼中止，待刑事案件审理结束后，再恢复民事案件的审理。由于犯罪嫌疑人或者潜逃在外尚未抓获归案，或者案情重大一时无法审结，就导致在“先刑后民”的事由下，业主们的权益很长时间得不到有效的维护，有时几乎看不到希望。

因此，为了避免第一种情况的发生，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是销售公司，一定要注意合同相对方的签约主体是《商品房预售许可证》上标明的公司，且交易中涉及的其它书面文件、材料也应由开发商出具，而不应由《商品房预售许可证》以外的其它任何人签约或盖章。

尽可能不漏项。对商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应逐项认真填写，并且审读清楚，这些内容不应有漏项，因为这些条款关乎所购房屋的合法性。现实中很多购房者(尤其是那些购买现房的人)对此却并不重视，有时候也许只是潦草地看一眼，以为一切都是明摆着的，不会出错，但如果最终发现对方根本没有销售许可证和土地使用权证时，却很难证明对方的欺诈，因此还是应该将这些内容明确地写出来，以防后患。

为自己寻找谈判的机会。为体现合同双方的自愿原则，合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人均可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。但很多时候开发商往往会提前将空白行划去，不给购房者谈判的机会，这时候就需要购房者头脑清醒，据理力争，如果不同意合同中印刷文字的约定，可以提出自己的补充约定。否则，合同一旦签订生效后，未被修改的文本印刷文字就将被视为双方同意的内容。

双方违约处理应对等。合同文本中对甲方逾期交房和乙方逾期付款都有相应处理条款，但关键内容则为空白，由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同之前已经提前填写，购房者则一定要仔细对比，双方的违约期限及违约金利息均应对等。关于面积差异的处理。关于购买的房屋面积与合同约定不符的处理，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、建设部《商品房销售管理办法》均有规定。

首先，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定处理办法的，按照约定处理。

其次，合同没有约定或者约定不明确的，如果面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。购房者在此条款的谈判时，可参照上述“解释”。

配套设施运行不可打马虎眼。合同文本中关于商品房上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期约定均为空白，需甲乙双方协商填写。很多开发商在这里都会大玩文字游戏。比如他们会逐项填上“入住时具备通水(电、气)条件”。这句话看上去没什么问题，但是细细品味之后就会发现，在这几个字的后面，开发商大有文章可做。“入住时具备通水(电、气)条件”这句话中的水电是临时的，还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定能够开通。因此条款一定要注明具体的正式开通时间。当然，煤气的开通有入住率的要求，暖气的开通也有季节的限制，但对此也应有一个尽量明确的约定。同时，还应注意的是，对该项违约责任的处理也应同前面条款的方法一致。

设计变更不可轻视。很多购房者对于设计变更条款不甚重视，尤其是对与所购房屋无关的环境变更更是如此，因为他们认为这些变更对自己的影响不大。其实不然，开发商对于环境的变更决不是没来由的，往往在这些内容变更的同时会伤及购房者的利益，因此一定要认真对待。在签订此条款时应该审慎考虑以维护自己的权益。

关于合同附件。合同附件中，要求开发商附上商品房平面图，其中包括方位图、及分门分层平面图，这些图纸均不可减省，而且一定要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章。

关于商品房的抵押和租赁情况一定要注明，不可空白。如果商品房已经抵押或租赁，应该注明撤消的期限及违约赔偿。商品房质量及设备情况应该逐项填写。工程质量是否合格、商品房的设备清单等。商品房房屋设计和环境布局应该附上原设计及规划图纸，而不应以实际环境为准。

另外还有补充合同附件是用作甲乙双方补充未尽事宜的，购房者应该提前考虑清楚，把自己想到的需要约定的问题经过协商之后添加进去。当然此项也可空白。

“商品房买卖合同”的签订是一件非常复杂的事情，本篇文章也只能起到部分提醒和解释的作用，真正的工作还需要购房者具体问题具体分析，经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的合同。

筑家易

2.认真确认所付购房款的科目是否合理，一旦签约后，再提出疑问我晚了。通常有些开发商在交楼时，还会让你多支付一些其他项目的款项，这时你才发现费用清单中有些部分款项是合理的，比如说契税、公共维修基金、印花税、物业费等等外还会被夹杂着配套的收费。 这时再吵再闹反而伤自尊！

4.房产证的办理时间要确定。有些是因为自身原因而拖延你的房产证办证时间，按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。 所以在把这系注入巿合同中。

5.明确并约定开发商逾期交房的违约责任。注意逾期交房是否有赔偿，这就要求你在购房合同中一定要与开发商明确约定交房日期，交房日期一定要明确到年月日，不要接受任何抠字眼的不合理条款，并明确约定逾期不交房的违约责任，如每逾期一日按支付房款的一定比例支付违约金，同时约定在一定期限内仍不交房的，购房人有权要求退房。

6.最后一项就是业主们最关心的问题-物业管理事项方面的明确。许多小业主在购房时都无视此条款的约定，至于前期小区的物业公司是谁，物业管理范围即物业管理具体包括什么，以及前期的物业收费标准...像是与他无关，但是入驻之后又会对此说三道四，报怨不止！所以，如果在签合同前给自己把关很关键！钱在你口袋中，没人碰抢！

买房是件复杂且严肃的事，其过程中要引起注意的事项并不是开发商提供的所谓规范合同条款，还是会有许多可能出现的问题等待你发现。所以在签订合同的时候还是要多留心、多注意、多看几遍合同的条款，直到你感觉不会后悔止。

罗成Jd

想买房时你注意啥也没用，售房的合同早就准备好了，你只有在上面签字盖章的权力，不买拉倒，想买的人多了，我就这样按售房的说怎么签就怎么签，反正早签早买早便宜，不想多说了，晚签一个月要多扌掏好多万，那都是钱呀。

生生151389828

關鍵字: 房产 时应 事项