五年後，湛江房價會上漲到三萬元嗎？
李俊
2018年，湛江市區房價普遍在1到1.5萬元之間。很多人都在吐槽，湛江是一個畸形城市，高房價低工資。有的人覺得湛江這個城市工資不高，大家收入支撐不起這個房價，要是你這樣想，就錯了。
湛江的房子，並不是只賣給湛江人。湛江本地人沒有錢購買湛江房子，並不代表外地人沒有這個購買能力。海南省樂東縣人均GDP、工資都比湛江低，但是房價並不比湛江低。
2015年，海南省樂東縣城房價也就是五千元左右，到了2018年，上漲到1.5到2萬元之間。樂東縣沿海地區，房價基本都是在兩萬元以上。
2016年，湛江市麻章區的房價，也就是五千元左右。兩年之後，上漲到1萬元左右。如果兩年前在麻章區購買一套面積100平方米的房子，價格是50萬元，現在上漲到100萬元，就等於賺了50萬元。要是當時首付25%，再加上稅費，也就是15萬元左右。考慮到轉手過程產生的交易費用，並且還有利息等，就算是賺40萬元。15萬元投資，兩年賺40萬元，這是一個投資回報率也是相當高了。
越南人均GDP是兩千多美元，但是胡志明市房價已經上漲到一兩萬元。根據越南房產投資公眾號提供的數據，西貢豪華公寓價格相當香港房價的四分之一。幾年前，胡志明市的房價也是很低，最近兩年卻出現暴漲。越南人沒錢買房，可是外國投資者有錢啊。投資越南房產的外國投資者主要來自韓國、中國內地等。
不管美國還是中國，人口都有從寒冷的北方向溫暖的南方遷移的趨勢。因此，中國有很多北方人都南方，特別是海南島買房。現在，海南島土地供應量極大受到限制，再加上嚴厲限購令，導致很多人無法在海南島買房。湛江是中國大陸最南端城市，氣候方面比較接近海南島，所以就存在替代效應。
2016年7月8日，碧桂園集團以3.8億元競得麻章金康西路東側的一塊土地，樓面地價是2200多元一平方米。一年之後，也就是2017年11月7日，碧桂園在之前位置附近，拍下一塊土地，樓面地價達到3804元/平方米。幾個月之後，麻章樓面地價就變成六千元。2018年6月12日，麻章一塊土地拍出3億元多，樓面地價是6070元/平方米。
不到兩年時間，麻章地價上漲了兩倍。地價上漲這麼快，一方面土地供應數量受到限制，另一方面是需求過於強烈。以前，一些沿海城市面臨土地不足的情況，可以通過填海來解決，但是未來的難度越來越大。現在國家收回海洋的審批權，之前是省批的，特別是海南省，甚至還下放到下面的地級市或者縣。
環保主義者也是推動房價的重要力量，香港就是一個明顯例子。要加大土地供應，多蓋一些房子，房價才會下降的，可是他們出來說，這樣不行，保護環境很重要，不能佔用耕地，不能破壞綠化、不能填海等，結果就是無地供應。
中國土地數量並不少，但是建設用地數量太少了。任志強在幾年前列舉一些數據：“中國的城鎮建成區只有3.84萬平方公里，約佔整個國土面積的0.36%，但卻居住了6.02億人口。而農村的宅基地卻高達16.8萬平方公里，約為國土面積的1.75%，是城鎮建成區的4.6倍，卻只居住了7.2億人口。”
因此，任志強認為：“如果合理的拿出1%的國土面積建設城鎮則可居住15億人口以上。可見不是土地資源的稀缺占主導地位，而是土地利用效率在制約。而這種利用效率的制約則源於中國現行的土地制度。”
蘇東在《房地產真相》一書說道：“如杭州，近幾年裡杭州土地出讓最多的一年，也不過僅僅是4500畝；而溫州甚至更少，近幾年每年出讓的土地總面積一直在三四百畝的規模裡徘徊。也就是說，廣州的一個樓盤的佔地面積，就已經超過了杭州、溫州一年的土地出讓總面積了。由此也可看出，在那幾年裡，廣州土地出讓規模是多麼的龐大。”
最近，很多人都在討論北京房租暴漲。上漲的原因，其實是很簡單的，就是供不應求。到底是需求猛增造成還是供應減少？在這裡，我們看一組數據：“2016年拆違完成量是2979萬平米。2017年的計劃是4000萬平米，實際完成是5985萬平米。2018年的計劃也是4000萬平米，前4個月就完成了1640萬平米，今年達到去年實際完成數應該是不難的。”
塞冬在《北京房租大漲的邏輯》這篇文章上說道：“北京現在每年要拆掉相當於全市城市房屋總建築面積1/14的各類違章建築。而根據北京統計年鑑2017，北京2016年竣工的所有房屋，包括城鎮和農村、包括住宅和非住宅，全算上，也不過3594萬平米。也就是說，每年拆的空間（5985萬平）比建設的空間（3594萬平）多，社會總空間是在淨減少的。”
未來幾年裡，海南省土地供應數量有限，新建的房子數量也有限。因此，有很多購買力將會轉移到湛江。到時，麻章的房價漲到兩萬多或者三萬元，也不會有什麼意外。2005年，湛江市區房價也就是兩千元左右，但是當時誰想到現在會上漲到一萬多。
順便說一下，上個世紀80年代末，傳霍英東以每平米約1元人民幣的條件拿下了南沙臨海22平方公里土地。因此，當時你會想到現在的地價嗎？
五年後，湛江市區房價會上漲到三萬元嗎？這一切讓時間來驗證吧！
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