案例：
1. 土地有票成本：1921，若售价25000的 情况下，利润为7008。
2. 扣除对方要的溢价3949。
3. 实际利润为3059。
4. 利润率为12.24%。
1. 假设开发成本、售价一致的情 况下，费用相同。
2. 需要假设求解的利润一致。
3. 模拟测算出土地的虚拟地价为 14392，即我们常说的足票含 税土地价格，即若在招拍挂市场获取土地的成本。
4、我们将14392假设为招拍挂获取的土地 我们比较一下，两种方式，税费的差别。 二手总计：10646
招拍挂 ：2124
很明显，税金的差额非常大，我们都清楚，随着售价的变化，税金也会发生变化，我们进入下一步的研究。
模拟一
利润 = 售价-土地价格-开发成本及费用-税
假设开发成本，土地价格不变的情况下，当售价下降，两类项目的利润有怎样的变化
售价一致下降时，二手利润的下降比一手要少
假设开发成本、土地成本不变，售价一致下降时，二手净利率下降比一手缓慢
模拟二
利润 = 售价-土地价格-开发成本及费用-税
假设开发成本及费用，土地价格不变的情况下，当利润一致时，两类项目的售价如何
利润一致下降时，二手对售价的要求更低
模拟三
利润 = 售价-土地价格-开发成本及费用-税
假设开发成本及费用，利润、售价都一致的情况下，折回相当于招拍挂的土地价格会如何变化？
利润、售价一致下降时，二手土地的价格也在发生变化
小结
有溢价的二手项目，在判断的时候，将税费前置，完全还原为招拍 挂项目，对项目面临降价的时候，抗风险能力是更强的。
➢ 如案例中，项目盈亏平衡点在15201元/平，8%对应的售价为20207。而真若是招拍挂拿了14392元的土地，盈亏平衡点需要20018，8%的售价23017。
➢ 结论：二手溢价项目，测算可取多变量进行模拟及测算，如盈亏平衡点、售价下浮时的土地价格等。
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