A青衫如故

很多人都問小產權房可以買賣嗎？但是，卻不瞭解什麼是小產權房？下面首先說一下什麼是小產權房？

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

通常所謂的小產權房主要指兩類：其一是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房;其二是未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵佔的土地上的房屋。

根據《土地管理法》第六十三條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。

小產權房沒有不動產權證,很多有宅基地使用權證。宅基地使用權的轉讓一般需要同時具備幾個條件：(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房;(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;(4)轉讓行為徵得集體組織同意;(5)宅基地使用隨房一併轉讓。

一般在司法實踐中,對於農村房屋買賣合同效力以認定無效為原則。當然,並非所有的買賣均是無效的,需要具備上述所說的條件。

以上內容僅供參考，如有其它問題可私信!

京益企業法律顧問

關於小產權房我是有發言權的，因為我操作過多地多套小產權房。

首先小產權房子買賣法律上是不會保護的，任何一方提出法律訴訟的話，肯定要交易還原。

那我們確實想買小產權房如何保護自己利益呢？這裡我提供兩個方案，一個是長租協議，約定長租使用權，毀約賠償條款，至少能保障你這20年的使用權。

另外有個小技巧，就是通過假欠款方式，小產權賣家簽訂一個借款協議，無力償還之後買家提出訴訟，法院判決書上顯示以小產權房作為抵債的標的物，這樣就能長治久安了。

Lawrence16809093

☞2014年，有個朋友在本市買了一套小產權房，也就是城中村還建的房

☞2016年房價大漲，這套房在當時賣價的基礎上翻了一倍，2017年後來房東要求收回房屋，不賣了

☞這事到了法院，判決買賣無效，因為法律不允許小產權買賣，也就是買賣無效。房東把錢還給買家並附帶利息，買家清退房屋還給房東

☞如果這種風險您覺得可以承受或者避免的話，可以考慮入手一套

Jackfruit

我的建議是如果經濟條件不好的情況下可以選擇購買，一般不提倡買小產權房的，但購買時不能辦理過戶手續，只能到公證處進行公證進行公證交易，不受房管局管。

風險一，沒有房產證，不屬於房主的不動產，房主沒有依法處分的權利，不能辦理過戶手續。

風險二，由於沒有房產證，房子無法抵押貸款，購買時也無法貸款，只能一次性繳清或者分期付款。

風險三，如果遇到拆遷，有可能屬於違章建築，而不與賠償或者賠償大打折扣，是的房主賠了夫人又折兵。 以上是我的一點建議，有興趣的朋友在此關注評論並轉發哦。

放飛自我2590

您好！小產權房本身不合法，所以對於小產權房的買賣交易均為違法行為，特別是買方的權利，不會受法律保護。所以強烈建議題主不要購買。

下面將從小產權房的定義、小產權房的利弊、小產權房的購買風險。

第一，小產權房的定義

小產權房是一類“違法建築”的總稱，主要違法原因包括土地實際用途不符合原有規劃用途、或者土地實際使用人不符合原有規定。目前市面在售的小產權房主要包括：將村集體擁有產權的土地，賣給非村集體成員居住；將非住宅用地建造商業住宅。

小產權房本身不合規，也沒有產權，所以買方不受法律保護。由於部分小產權房項目是由村集體或地方政府主導開發的，所以購買的時候會有所謂的“產權證”，不過請注意分辨“小產權證”和正規商品房的“產權證”的差別。這種“產權證”只能做登記作用，在法律上並不能反映房屋的產權。

第二，小產權房的利弊

1、小產權房的優勢

• 小產權房和同地段的房屋項目價格更便宜，單價甚至可以低50%左右。其中原因主要有兩個，地段相對偏遠，本身地價就便宜；再加上不需要繳納土地出讓金，無形中，房屋成本就會低不少。
  

• 其次，小產權房的購買不受當地限購資格和購房資格影響。所以即使是違法房屋，也很受歡迎。
  

2、小產權房的劣勢

• 小產權房本身違法就是最大的劣勢，也是絕不能購買的理由。
  

• 其次也因為房子本身沒有經過國家監管，所以本身的設計、消防、水電暖配置、包括房屋周邊配套設施，也都不夠理想，可能會對未來的居住造成影響。
  

第三，小產權房的購買風險

1、小產權房的購買過程不受法律保護，買賣雙方可以隨時反悔，對買家的傷害更大。

小產權房買賣違法，所以雙方簽訂《購房合同》也只能稱為“君子協定”，無法對買賣雙方進行約束。比如，一旦面臨房價上漲迅速，賣方後悔覺得房價賣低了；或者房子面臨拆遷，可能有補償，賣方後悔賣房了；賣方隨時可以“買賣不合法”為理由，要求追回房屋。

而面對這種情況，通常法院的判例顯示：

至於是否應該賠償買方增值部分，或未來房屋徵收的賠償所得，沒有獲得明確結論，也就是說，如果賣方想反悔，買方必須騰退房屋，並且房屋增值部分也無法獲得補償；對買家的權益無法保障。

2、即使購買了小產權房，一旦面臨徵收拆遷、很可能不但沒有賠償，還需要繳納罰款。

目前對於小產權房徵收拆遷是否有補償、是否需要繳納罰款，並沒有明確的說法。只能根據現有的案例處理方法進行參考。

• 目前深圳的做法是“徵收補償-未繳納地價-罰金”的原則，也就是說，拆遷是有補償、未繳納的土地出讓金也必須補全、罰款也是要罰的。
  

• 而看北京近期的拆遷來說，主要以“罰”為主，對於補償力度並不明朗樂觀。
  

也就是說，“小產權房拆遷了，是不是就一定有補償？”這個問題的答案也並不明確，強烈建議大家不夠購買，也不要去博小概率的“補償”幾率。

希望回答對題主有幫助。

一紙家書

為什麼總問這個問題？小產權能不能買大家心裡都有數，買小產權的一部分是村民，他們根本不缺房住，是在他們集體土地上建的房子，基本花不了多少錢就得到一套房，跟白撿差不多;另一部分是投機者，他們有閒錢，賭小產權房轉正賺一筆。很少一部分是外地人，大產權房子太貴，反正自己住，買一個住而已。還有一個大問題，小產權房大多隱含著不公平，存在利益輸送問題，還有房子本身不符合要求，存在容積率太高，公攤面積大，安全隱患多等問題。

市事

小產權的房子能買嗎？小產權房的購房合同有效嗎？能夠轉讓嗎？法律風險有哪些？童律師一一為您解答。

小產權房沒有土地使用證和預售許可證，購房合同房管局不會給予備案。由鄉政府或村委會頒發的所謂“產權證“，也不是合法有效的產權證。

小產權房分兩種

建在集體建設用地上 也就是建在農民宅基地上的房子，只屬於該村的集體所有者，外村農民不能購買。

建在集體企業用地或耕地。這種屬於違建。

關於合同是否有效

一般認定為無效。但也有不同處理：

有效： 1. 本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間（戶口在同一個鄉）的農村房屋買賣。

2. 本鄉以外的人員購買，如果取得有關組織和部門批准，有效。

無效：購買者為本鄉以外人員，也未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用。

關於轉讓

小產權房只有使用權，沒有所有權。

根據法律規定，小產權房不能向非本集體成員（戶口不在本集體之內）的第三人轉讓或出售——也就是說，購買後不能合法地轉讓過戶。

關於法律風險

政策風險。開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關建設項目被整頓，有可能導致停建或被拆除。此時，無法取得房屋，有可能也不能及時索回房款。

拆遷風險。由於小產權房天生的缺陷（沒合法產權），所以購房人也就不是合法的產權人，當遇到國家徵地拆遷，無法得到對產權的拆遷補償。

質量風險。“小產權房”的建設監管不全面，開發單位的資質也難以言明，房屋質量、售後、保修，都難以保證。

童律師會客室

看情況。小產權房是指開發商把房修好了，但因為各種原因未能辦理下來相關手續，未繳納土地出讓費及相關稅費(即逃稅了)，無法辦理產權證。小產權房缺點是無法進入市場流通(私人交易可以)、無法抵押貸款。個人買要注意以下幾點:1、自住，2、費用要比大產權房低20%-40%，議價空間大，房價越高的地方買小產權房越划算;3、剛開工的暫時不要買，如果遇上嚴查，剛開工的建築有可能成為殺雞儆猴中的那隻雞，當工程量完成一半左右的時候就沒什麼風險了。總之，越早買價格優惠越大，但風險稍大，越晚買、越多的人買風險越小，但價格優惠也小。4、遇上那種規模較大的小產權房，比如幾百近千戶的小區，只要有人買就可以放心大膽的跟進，把價往死裡殺(最好把銷售人員約出來吃個飯，公開場合很難殺太多)。象這種規模的小產權房沒人敢拆，強拆組一進小區就會被打出來，打死都不稀奇。一般當地政府過上一段時間就會清查小產權房，到時手頭鬆動的話補上土地費和稅費就可以辦產權證，變成大產權房了，入市流通、過戶給子女、抵押貸款都很方便，因為買的便宜，加上土地費和稅費仍然划得來得多。如果手頭緊，也可以不辦，政府嘮叨幾句你閉著嘴聽著就行了，反正沒錢辦理。不管是收土地出讓金、稅費還是清查，政府的目的是求財，你用錢換產權證皆大歡喜，沒錢也就算了，反正你的房子沒長腿，下次清查的時候再想辦法讓你交錢就行了，政府吃飽了撐的才會冒著社區動盪、群死群傷的風險和幾百上千戶人死磕。至於拆遷，小產權房因為沒交土地出讓金，所以土地補償是肯定沒有的。但土地出讓金不會影響房屋本身的價值，房屋的補償還是得按規矩來，該補多少補多少😃

凌雲248606139

所謂的小產權房，其實一般指的是房子所在的那片土地上，其土地性質是集體所有，並未繳納土地出讓金等費用，常見於農村集體土地上建的房屋。一般來說，小產權房是沒有產權證的，或是集體產權證，不過即使有產權證，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以小產權房也稱為“鄉產權房”。小產權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，是不被國家所承認的房產。

小產權房嚴格來說，是不允許上市交易，但因為其價格便宜，私底下成交的也不在少數。不過小產權房既不能抵押貸款，也不能在房管局備案，有點像黑戶的感覺，隨時都會有查封的危險。

小產權房交易不被承認，所以風險較大，而且轉手也困難。萬一土地到時候回收，小產權房該何去何從也是個問題，儘量不要買小產權房，萬一有糾紛可就是比糊塗賬了。

諸葛找房鄭州

所謂的"小產權房"是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由村委會或是開發商自行印製發放的。沒有真正的產權，這種房屋沒有國家發的土地使用證或預售許可證，自行簽訂的購房合同國土房管局也不會給予備案，也就是說不受法律保護。

前幾年，由於城市管理部門監管不力，一時也出現了部分城鎮居民，把自己的住房推倒開發"小產權房"衝擊市場。

在房價昂貴的今天，小產權房因沒有開發商瘋狂的利潤攫取，又沒有土地出讓金的特點，所以小產權房在廉價的誘惑下也有一定的市場。

“小產權房"對於是剛性需求，又沒有經濟實力購買"大產權"商品房的，就可以考慮購買。但是要考慮今後不需要了就無法轉讓。

根據目前的法律規定，購買小產權房是得不到產權保證的，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續，同時在購買的過程中不能抵押、不能貸款、不允許買賣或進入二級市場，再轉讓時要補繳一筆不小的土地出讓金，一旦出現糾紛缺少法律支持。

小產權房一般都是非法用地，不管是集體所有或國有土地。其中不乏有私自擠用公用通道和綠地等違法佔地。加之建設前未經城建、規劃和土地等部門的許可(未辦準建證)，有可能被列為違章建築，如果拆遷得不到任何補償。

小產權房的質量也令人堪憂，房屋開發商(或原房主)為了賺取更多利潤，又沒有建設質量管理部門的監督，建築工程出現偷工減料的現象也不足為奇。

小產權房住進去後還存在很多遺留問題，如房屋的維修、衛生、治安、用水用電，以其鄰里糾紛等等，都會無部門和人員處理。

綜上所述，開發商(或原房主)非法利用集體(或國家)土地，不僅造成國家土地收益的流失，還嚴重侵害了購房者的合法權益。造成業主無法辦理房屋產證、土地使用證、契稅證等合法手續。一句話:小產權房不受法律援保護。因此，購買小產權房存在極大風險。

關鍵字: 產權證 產權 頒發