问：请教大神，无学位要求，首房首贷200多万总价是买罗湖星桂园1室一厅37平，还是东方瑞景苑的2房59平，看了大神们的建议已经果断放弃的惠州，攒钱买深圳，另外，深圳金地龙城中央60多平公寓和万科时代广场公寓能买吗？感觉价格低又带装修好吸引！谢谢大神
答：好不容易跳出惠州坑，就不要再跳进公寓坑了。公寓缘何不能买，满网都是科普文，财务自由的土豪可以随意，一套住宅都没有的刚需就不要任性了。 你说的这两个总价都不一样，其实都有更好的选择。瑞景苑位置不好，没有地铁还没什么小区，桂星园是个一房，没有学位板块也不够好，不如跑远点买个两房。
问：480万刚交了富通城三期复式66方三房的定金，感觉要站岗。今天才知道你们团队，现在后悔知道你们团队太晚了。
答：其实还不赖，在这个连公明三房都要500万的时代。 这个预算在西部，要么老，要么偏。刚需先求小胜，再求大胜，先上车就已经比很多看空的同龄人先人一步了，后续再慢慢打磨选筹眼光。用最近很流行的话说，我们赚的每一分钱，都是对这个世界认知的变现，我们无法赚到认知范围外的钱。其实，也同样适用于楼市。
问：十三老师你好，想跟你请教一下。 我现在西丽一套房，价值700万左右，贷款320万，月供17000。 目前手上没存款，收入可以支撑2.2万月供。 不想错过这一波行情。 现在想通过贷款贷出100多万，计划在中山全款买一套。 深圳的房子可以出租9000左右，工作外地居多，可以搬去中山。 这样的计划是否可行？ 中山是否值得投资？ 或者有没有其他选择？ 谢谢，打扰了
答：你的投资理念我没看懂。 这一百多万如何贷出？如果用你西丽这套房，需要垫资全款付清后再贷出，成本相当不低。 然后你用贷出来的钱去中山买房，还是全款，中山又是大湾区最难涨的城市，这个逻辑我实在没看懂啊没看懂。 如果有资格有闲钱，又实在想不明白如何投资，约时间和我面谈吧。
问：您好！请问西乡片区您怎么看？深圳后续的发展会汇集西乡片区吗？中粮锦云这个盘是否推荐？ 西乡和碧海您更推荐哪个片区？ 主要是考虑自住，也考虑增值空间。
答：你好，这2个板块以前分析过： 碧海： 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海； 但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大； 至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海； 还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于购房来说，宝中依然更具竞争力，因此结论不变； 西乡： 西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势； 所以从投资角度碧海>西乡 中粮的品质不错，在流塘这一带算是品质很好的房子，自住可以的。 地铁开通肯定会有涨幅，后续如果有更多的规划和利好的话也可以考虑买入。
问：你好，我上个月买了华晖瑞喜新房570万，2020年底交房。现在才看你们这里高见。不知道我有没有买错。投资又自住？
答：坂田南属于坂田比较宜居的片区，楼盘相对还比较集中，民房比较少，有商圈，有地铁，学校也在附近，华晖的得房率有点低，100平只能当个89来用，不过现在房价都上去了，二手又有税费，这个价格不算贵，但也不便宜。
问：星主老师 您好 预算 :300~400(一次付款，不贷款)； 目的:投资。 计划投资城市:深圳、三亚市(吉阳区的新片区)、北京，三选一。(这三个城市都不了解 ) ♥ 咨询帮忙解决的问题:这三个城市选哪一个投资回报率及流动性较好。辛苦老师了。
答：你的问题貌似是个好问题，但认真回答是浪费我时间，不要以为有点钱就任性，北京限购你破的了？三亚五年社保破的了？深圳确定能入户？ 与其纠结投资回报率和流动性，不如先看有资格买哪个城市再说，另外全款买你确定是为了投资？
问：你好，想问一下下沙的楼梯房泰然广场有价值吗？投资兼自住值得吗？主要是交通方便，配套齐全，感谢！
答：旁边的花好园卖得热火朝天，价格还稳中有升，这个盘静悄悄，一定有它的原因，市场会用资金投票。一年成交不了几套的房，一定不是投资好盘，因为先有量才能有价，但未必不是自住好房，有时候投资和自住是相悖的，我们不能什么都想要，但我们可以要最想要的，看看自己的核心需求是什么。
问：十三老师您好，看了您多篇关于惠州楼市分析，受教非浅。我个人有海景房需求，想请教一下，佳兆业山海湾这个项目怎么样？是否值得入手，另外华润小径湾项目最近推出特价工抵房，9千的均价，后期会不会有其他隐患，谢谢
答：华润小径湾9000的特价房源，应该是后排无海景户型，小径湾胜在配套完善，和深圳距离适中。如果有自住需求，资金实力较强，又喜欢海景，就花高价买二手一线海景房，如果资金有限，买特价房一样ok，同样享受小区配套和海岸线资源。佳兆业山海湾距深圳太远，配套较弱，二手市场不活跃，不建议选择。
问：请问老师，夫妻年龄45，两个孩子分别小学和初中，家庭年收入稳定40万，南山区两套三房市值3000万，负债700万，现金300万，夫妻已无名额购房，家里老人是深户可买房但不能贷款，该怎样操作比较好？谢谢！
答：你好，想腾出深圳房票，以下2种方案比较适合你。 1.夫妻假LH，房子析产后都过户到A名下，腾出B的2张房票，继续买入。 2.不LH，把尾款少的1套房还清后，对敲给父母（走买卖流程），腾出你们的家庭第2张房票购买。 二套资格可以全款抵押买入，也可以5+2的模式买入，降低首付比例。
问：首房首贷，跟男朋友最多能凑90万首付，我在五和上班，他在老街，今天去看了龙岗吉祥一路的吉祥悦府，82平新房三房总价300万，上河坊40平单间可改两房的二手房也是300万，刚需考虑哪个好？
答：新生属于龙岗的边缘区域，工厂繁多，非常不宜居，供应量大，楼盘分布零星，无质变的可能，投资自住都建议远离。 楼市其实被自媒体妖魔化，个个都自诩操盘高手，其实都不过是被大势裹挟的泥沙俱下而已。拉长时间轴，选筹没有那么大的区别。自住还是建议就近，舍近求远，舍本逐末都不可取，更有大V，坪山上班建议买去南山，只期更好的升值。人生短短几个秋，有多少时间可以用来浪费在路上，不如把更多的精力用来提升自己，努力工作，陪伴家人。 收入后劲可以的话，踮起脚尖买上河坊那个52平的。
问：请问购买龙岗远洋新天地的住宅三房如何？学校不太好，感觉地点还好，预计这个楼盘日后有啥发展吗？
答：远洋新天地有点窝，不靠3也不靠16，作为远郊住家盘，单纯只是房子新、品相好，还不太够。
问：您好，目前工作和生活都在龙岗爱联，想买改善型四房兼中上学区，小孩过两年上小学，请问以下哪几个小区，哪个会比较适合？1 颐安都会中央星河时代 2 四大神盘 3 爱联次新 4，清林路两边。谢谢！
答：龙岗好的学校也就是龙外和深中，颐安星河就可以排除；清林路房子老了，排除；剩下的就是四神盘的龙外和深中；如果能一步到位自然四神盘，求次就深中；对应小区都不多，符合的房源更少，看完自有抉择；
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