业绩中可发现，以长三角为阵地，配合稳中求进的策略，或是宝龙商业上市之后的功守道。
踩上2019年上市末班车的宝龙商业，首份上市财报，有着特别的意义。
作为第一家港股上市的商业管理公司，上市筹备时间不到一年，获超额认购52倍，宝龙商业这个“第一名”如标杆一般，直挺挺的插在整个商管物业行业中间，而宝龙商业上市首份财报，则像是标杆上悬挂的旗帜一样抢眼，备受关注。
3月9日晚间，宝龙商业正式发布2019年度业绩报告，报告显示：总收入16.2亿元，同比增长35%，归母净利润1.79亿，扣除上市费用2900万，归母净利润同比增长34%。
营销成绩固然喜人，但人们更关心的是旗帜悬挂的过程，和旗帜飞扬显露的行业风向。
未来五年平均每年10+新增项目
宝龙商业作为一家商业管理公司，商业运营管理收入仍然是主要收入来源。财报显示，2019年宝龙商业82.4%的收入来源于商业运营。
宝龙商业首席执行官张云峰还表示，宝龙商业商业运营管理业务总收入约为13.351亿元，同比增长36.3%；商业运营服务的在管建筑面积为700万平方米，较2018年的640万平方米上升约60万平方米；在管项目数51个，较2018年同期45个新增6个；合约建筑面积890万平方米，较2018年增加200万平方米。
财报中显示，2019年新增的6个项目，合计面积53.7万平方米，其中上海宝杨宝龙广场和宁波鄞州宝龙广场，已经成为标杆案例。据悉，上海宝杨宝龙广场2020年总销售额将达8亿元，客流量可达2100万；宁波鄞州宝龙广场2020年总销售额可达5亿元，客流量将超1100万。
值得一提的是，宝龙商业运营指标全面提升，其中2015年后开业的项目中平均出租率由2018年的89.5%上升至2019年的91%；平均营业额由639（元/平米/月）上升至740（元/平米/月）。
宝龙商业首席执行官张云峰在业绩发布会中还透露，2015年-2019年5年中新增27个项目，而未来五年，平均每年将增加10+项目，增长速度接近翻一倍。
长三角是绝对核心 收入占六成
目前，宝龙商业的商业运营物业及住宅管理物业按地区划分为于长三角地区、环渤海经济圈（天津、山东省）、东南部（福建省、海南省）和中西部（安徽省、四川省、河南省及重庆）。
财报显示，长三角地区是宝龙商业项目的集中区域也是未来规划的重中之重。宝龙商业董事长许华芳也曾表示，长三角是宝龙商业的绝对核心。
2019年业绩中，来自长三角地区的收入约10.066亿元，占总收入逾六成。另外，2019年新增的6个商业运营服务在管项目，5个位于长三角的绍兴、杭州、上海、南京和宁波，1个位于天津。
未来规划上，2020年-2022年筹备的45个项目，有35个项目布局在长三角；其中40个来自宝龙集团内部项目，5个来自外部客户。
许华芳还介绍，目前宝龙地产去年共拿了41块土地，长三角占81.9%，长三角加上大湾区板块占比高达94%，大部分以商业和住宅结合的模式拿地。未来，都将成为宝龙商业的业绩增长支柱。
此外，粤港澳大湾区作为国家经济未来发展的重点区域。2019年，宝龙地产首进大湾区，将分别开发珠海高新区宝龙城和珠海金湾区宝龙城，也成为将会宝龙商业新的发展机遇。
2020年外拓、并购面积
将超过80万平方米
在保证母公司提供商业项目稳定增长的同时，外拓和并购也是宝龙商业未来的努力方向。
许华芳在3月10日宝龙地产的业绩发布会时就表示：宝龙商业要加大外拓资源和科技方面的突破。
实际上，宝龙商业招股书中也显示，约50%的资金将用于战略收购及投资于其他商业运营服务供应商；约25%用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理；只有约10%用于若干租户及供应商的股权投资等。
财报透露，2019年新获取委托管理项目5个，合计面积43.4万平方米，分别为杭州青山湖科投宝龙广场、重庆万州宝龙广场、南安市罗东镇宝龙广场、浙江绍兴柯桥宝龙广场及浙江台州杜桥宝龙广场。
收购方面，宝龙商业更青睐于经济发达地区的城市，例如长三角，期望目标公司的管理团队备有适当的能力，并拥有管理零售商业物业的经验。并且，初步计划以管理5处或以上零售商业物业的公司为目标。
宝龙商业首席执行官张云峰透露：目前，宝龙地产正在与2-3家管理公司谈判，计划完成1-2家商管公司并购，新增面积不少于50万 平方米；另外，计划2020年新增外拓商业面积不少于30万方。由此可见，通过收购和外拓商业宝龙商业2020年将增加80万平方米以上的管理面积。
另外，疫情期间，对购物中心影响严重，许多商管服务商抗风险能力低，需要资金合作发展。而宝龙商业财报中透露，现持有的现金及现金等价物约为26.161亿元，负债率已经降为0.49，将有利于外拓业务的推进。
智慧商业落地生根
“纽扣计划”覆盖四大产品线
智慧商业是当下的热点趋势，也是宝龙商业谋划的重点。而与其他商业管理公司自行研发不同的是，宝龙商业还选择与腾讯合作，用许华芳的话来讲“专业的事留给专业的人去做。”
2018年宝龙商业启动“纽扣计划”，打造数字生态体系，加速智慧商业布局。据悉，目前已经形成四大产品线，包括PM系统、宝龙商+、宝龙悠悠和APM系统。
其中，PM系统是商业管理和运营工具，宝龙悠悠是针对消费者端的微信小程序的，宝龙商+定位商户端，AMP管理系统服务运营方。
通过与腾讯合作，打造基于微信的用户体验增强能力，其中，在“悠悠”会员端推广2个月，已经转化16.5%至38万人，转化会员访问率提升30倍至8%，转化会员活跃率提升5倍至22.5；同时，“微积分”功能启用首月消费次数环比增加22%；积分增长率提升25% ，会员增长率提升37%；还有“商+”用户端，推广2个月，覆盖项目商家总数10,495，目前已开通70%至7,398，从数据反映来看，效果明显。
事实上，以宝龙商业的规划，“纽扣计划”将融合线上线下，将商户、消费者、运营者紧密连接在一起，打造智慧商业的新生态。
“稳经营，稳开业，推进外拓，加快科技赋能。”许华芳在3月10日的业绩发布会中已经明确了宝龙商业经营策略。业绩中也可发现，以长三角为阵地，配合稳中求进，或是宝龙商业上市之后的功守道。
閱讀更多 奇點商業地產 的文章
