2019年，对于佛山而言是意义重大的一年。
首次跻身“万亿”俱乐部，经济结构持续优化：
- GDP录得10,751亿元，位列全国第17位；
- 第二产业同比增长6.3%，第三产业同比增长8.1%；
图1 佛山GDP及其增速走势，数据来源: 佛山市统计局、戴德梁行研究部
产业集群化强力赋能制造业的高质量发展：
- 装备制造业、泛家居领衔“超万亿产业群”；
- 汽车与新能源、军民融合及电子信息为首的“五千亿产业群”；
- 新材料、食品饮料、生物医药及大健康、智能制造装备及机器人产业的“三千亿产业群”；
广佛同城迈进3.0时代：
- 佛山陆续放松落户及购房政策，吸引人才“落巢”；
- 广佛搭建多条地铁及城轨线路，进一步实现“互通互联”；
- “1+4融合发展试验区”成广佛深度融合发展的王牌；
佛山正稳步从制造业大市向着制造强市升级转变。
经济发展“全面开花”的佛山，地产板块表现如何？疫情下，佛山又诞生了哪些新趋势？
土地市场：疫情将影响拿地热情
2019年，佛山土地市场供需情况相对平稳，成交价呈结构性下降。从成交的土地类型上来看，在楼市“维稳”、市场保持理性的情况下，住宅用地成交量同比下降12.6%至367万平方米；商办用地由于2017、2018年分别有55万及35万平方米的新增供应入市，市场消化量随之上升，未来随着项目的激烈竞争，供应步伐有所减缓，成交随之降低；大湾区融合发展下，佛山进一步承接广深港制造业，工业土地需求增加，在过去一年成交面积同比增长11.1%。
图2 佛山历年土地供应量、成交量及楼面价走势，数据来源: 中指研究院、戴德梁行研究部
分区来看，禅城区宅地稀缺，单价冠绝全市，而顺德、南海由于区位优势及完善配套，供需两旺；三水、高明工业用地储备充足，地价及产业准入门槛相对较低，吸引大量中小企业落户；而名企众多的顺德，工业用地需求同样较大。
图3 佛山2019年各土地类型的成交量及单价，数据来源: 佛山市统计局、戴德梁行研究部
未来预测
预计在疫情影响下，住宅市场开发商资金链趋紧，上半年主力将放在销售回款上，收储计划或将适当延后，市场热度或从下半年开始逐步回升。资金实力雄厚的房企，如大型房企、国企、央企等，中短期资金压力相对较小，拍地热情或相对较高。同样受疫情影响，中小企业将 “养精蓄锐”，工业用地需求可能有所延缓。而在商办市场，由于市场上已有相当数量的商办存量及在建项目，市场竞争激烈，外加疫情的冲击，预计商办用地仍将低位运行。
住宅市场：新房、二手房成交量双双下滑
2019年，佛山住宅市场在多个“维稳”政策下保持理性，新房销售面积为1,182万平方米，同比下降近2成。其中，禅城区销售面积同比下滑明显，接近30%；顺德、南海、高明均同比下滑近20%，仅三水区表现平稳。与此同时，二手房成交量持续走低，降低至近四年最低值，为600万平方米。
图4 佛山历年新建商品住宅销售面积，数据来源: 中指研究院、戴德梁行研究部
未来预测
过去一年，市场调控依然以“房住不炒”为主，即使松绑了人才购房政策，但短期内调控大幅放松的可能性不大。为适应经济发展及应对疫情，货币政策或边际微松，LRP利率有望下行，房贷利率或小幅走低。在严格的疫情防控下，部分购房者的置业计划将由此推迟，市场需求或将略有收缩。时间上来看，预计“小阳春”将成色不足，待疫情逐步消散后，从年中开始，市场热度有望逐步恢复。
甲级写字楼市场：保险业发展迅猛 租赁表现喜人
2019年，佛山甲级写字楼新增供应维持高位，达21万平方米，近五年新入市项目体量，占2019年底总存量的66%。经济下行及政府对金融业监管力度的加大，使甲级写字楼市场租赁需求放缓。出于控制成本的考虑，部分租户主动缩减租赁面积，甚至搬迁到乙级写字楼，而中小型融资企业退租的现象亦较为常见。受此影响，全市甲级写字楼市场全年净吸纳量约7.4万平方米，较2018年下滑70.8%。宏观经济、行业调整以及新增供应持续放量等因素，使得佛山甲级写字楼市场去化压力加剧，2019年底全市空置率同比攀升3.4个百分点至40.2%。由于供需不平衡，千灯湖、季华路、祖庙及佛山新城四大商圈平均租金纷纷承压，全市平均租金同比下降6.5%至61.5元每平方米每月。
图5 佛山近年甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率，数据来源: 戴德梁行研究部
佛山保险业发展迅猛，2019年前11个月佛山保费收入同比增长33.4%，增速领跑全省。得益于此，保险公司租赁表现进取，推升金融业租赁成交面积占比达33.2%，成为佛山甲级写字楼当之无愧的吸纳主力。
图6 佛山2019年各行业租赁成交面积占比，注：“其他”产业类型包括住宿/餐饮、贸易、制造业、物流运输、政
未来预测
展望未来，佛山甲级写字楼开发速度放缓，预计未来五年年均新增供应量约为17.5万平方米，较过去五年的这个数据回落30%。供应放缓将有助于市场去化，预计未来全市空置率将逐渐下降，平均租金水平将逐步企稳。
零售市场：核心商圈“危”“机”并存
佛山统计局数据显示，2019年佛山社会消费品零售总额为3516.33亿元，同比增长7%，增速呈下降态势。过去一年，佛山核心商圈有3个新项目入市，分别是凯德mall·180、天虹购物中心和新凯广场，共计带来了19万平方米的零售面积，全市核心商圈优质零售项目存量达190.6万平方米。众多项目积极改造升级及招商，全市整体空置率从2018年的24.9%下降到20.5%，租金上扬至289.8元每平方米每月。热门商圈祖庙的租金遥遥领先，空置率较低。而尚处培育阶段的佛山新城商圈，空置率及租金双双承压，招商压力较大。
图7 佛山历年优质商业存量及新增供应数据，数据来源: 戴德梁行研究部
由于部分商业项目同质化较严重、竞争激烈，过去一年，位于核心商圈的南海天河城、桂城天河城、INK Park文荟坊及丽日广场纷纷进行升级改造，以吸纳客流。在品牌商户方面，“首店经济”依然火热，以LEGO、湊湊、鲍师傅等为首的逾18个品牌首次进入佛山市场。过往在线上大放异彩的品牌亦抢滩“着陆”，三只松鼠、完美日记等开出佛山线下首店，唯品会也积极地进行了扩张。近年以电影院、儿童乐园为主的休闲娱乐业态扩张态势明显，如寰映影城进驻新DNA购物中心，中瑞影城、MeLAND儿童成长乐园入驻天虹购物中心。
未来预测
2020-2022年，佛山核心商圈优质零售预计迎来高达85.4万的新增供应。在疫情影响下，购物中心与商户携手共克时艰，减免租金、压缩营业时间，并承担因安保、消毒带来的额外成本，商户及业主皆面临较大的盈利压力，或有部分项目推迟入市。核心商圈“危”“机”并存，新入市项目集中于佛山新城和季华路商圈，预计这些地区的竞争将持续白热化。但值得期待的是，随着地铁2、3号线的陆续开通，将给上述区域带来更多客流。
疫情下的商业地产：“新趋势”已到来
毫无疑问，疫情将影响佛山甲级写字楼的租赁需求。占GDP六成以上的民营经济，一直以来是支撑佛山经济发展的重要动力。2019年佛山甲级写字楼租赁成交中，逾6成办公面积需求小于700平方米，其中，中小型企业是租户主力。在延期复工措施下，中小型企业面临着财务流动性风险，从而影响其办公租赁决策。政府积极出台多重政策扶持企业，特别是中小型企业渡过难关，措施包括减免税费、延缴税费和社会保险费、减免租金、保障信贷、补助特定企业等。远程协同的“数智化”办公将借疫情大势兴起，同样借力崛起的互联网产业相关的医疗健康、远程教育及线上游戏等产业有望带来新的租赁需求。绿色建筑、健康建筑将成为未来楼宇开发关注的重点。
图8 佛山2019年不同面积段租赁成交占比，数据来源：戴德梁行研究部
疫情下近乎“停滞”的零售市场，在运营商积极推出租金减免政策下，稍微“喘一口气”。餐饮、电影院、KTV等行业客流骤减，受挫明显。购物中心通过缩短营业时长、与品牌携手提供线上下单服务等措施积极应对。线下消费被限制，线上医疗、泛娱乐等新兴消费有望得到进一步发展。疫情亦激起品牌方全力打造线上线下融合的全渠道零售平台，以期增强抗风险能力。社区商业发展迎来拐点，商业建筑形态将趋向更多元化、更绿色的开放空间。
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