大家好，我是yc，歡迎來到yc realty。
看了很多財經向的內容，發現對於地產，特別是商業地產，沒有一個特別專業的輸出，就萌生了做這方面內容的想法。
我本身是做地產基金的，在地產行業摸爬滾打了6-7年時間，足跡遍佈甲方、乙方、國內國外，對於地產行業算是積累了一些粗淺的理解，想做幾期內容跟朋友們探討下。
今天給大家講一個地產基金怎麼賺錢的案例。什麼是地產基金，在這個行業的不用多解釋，就是PERE（private equity real estate）中文私募股權地產基金，專門募集資金做地產投資的基金。
說人話就是大家都知道房地產賺錢，a幹有錢，不知道怎麼玩，b知道怎麼玩，但沒那麼多錢。怎麼辦呢，倆人一合計，a給b出錢，b來搞，a不用管，b不操心錢，搞成了掙錢了，倆人按一個約定分錢就完了。
像名冠全球的黑石、貝萊德、橡樹、kkr等等資本巨鱷都有房地產投資部門，而這個部門主要就是通過地產基金來攫取鉅額暴利。
說到這裡插一嘴，提個問題，大家邊看邊思考，為什麼資本大鱷都要搞地產，相信你看完全篇心裡會有個大概。
說回來，今天講的一個地產資本就是最近幾年勢頭正旺，如日中天的亞洲地產基金新巨頭，基匯資本（gaw capital）。
gaw最新2019年底完成募集的一期大中華區基金錄得資金22億美金，同時有8億美金的配資，意味著補足了30億美金，210億人民幣的彈藥，算上槓杆能撬動至少400億人民幣的資產。
這只是一期基金啊，你知道這個是第幾期麼，第vi期，第6期。為什麼基匯可以有如此龐大的資產管理規模，下面我們來聊一聊基匯的發家史和經典戰役。
吳繼煒，基匯資本的創始人，大家都說是典型的香港富二代，爸爸是香港建生國際集團有限公司的創始人兼董事長，主要做東南亞市場的物業投資，經營酒店等等地產類為主的業務。
就是說這人和特朗普trump一樣，是一個家裡搞地產的富二代。巧合的是他和特朗普唸的都是賓夕法尼亞大學，不同的是吳繼煒畢業除了拿到了土木工程學位，同時拿到沃頓商學院財務學士學位。沃頓就是賓夕法尼亞大學的商學院。
雖然國外雙學位很多，但要拿到常青藤的雙學位，也說明了他努力遠超過一般只知吃喝玩樂的富二代。
吳繼煒曾經短暫在美國找了個broker的工作。說人話，就是地產中介，只不過撮合的對象不是一套一套幾十萬幾百萬的住宅而是一棟棟幾億幾十億的樓，後面會單開一期這種叫broker的地產中介有多賺錢。
吳繼煒20歲的時候創建第一個公司，作為一個富二代根本不考慮去父親的公司接班的事兒，就是幹。
第一單生意，好萊塢羅斯福酒店。一家老牌酒店，舉辦過1972年第一屆奧斯卡。老牌的意思就是，曾經有輝煌無比的歷史，但此情可待成追憶。任你再怎麼歷史輝煌，消費者只會為硬件和體驗埋單。
當然硬件和體驗跟上的前提下，歷史越輝煌溢價越高。看看巴黎的麗姿，倫敦的麗姿，還有香港的半島，和四季，當然四季更出名的是望北，有了解的也不要彈幕，回去自己百度。
說回來，買一個歷史悠久又處於價格窪地的酒店什麼意思，意思就是隻要你硬件提升，運營得當，賺錢就是時間長短的事兒了。果不其然，在吳繼煒手裡，好萊塢羅斯福酒店完成了歷史的轉身，重新成為fashion icon，繼續吸引明星入住。
可以看到外觀看著跟美國la quinta酒店似的，奶白色的外牆，你肯定納悶，這也不高端啊。是，我也這麼覺得，可別忘了，這是美國，美國最缺的是什麼歷史，最不看重什麼，外表，一切都對上了。
說明吳繼煒完全沒有把心思放在酒店外觀的重整上，當然，一般情況下建築外外立面的改變，別說改造了，就是換個顏色都要申請，政府批准，而且美國人的心裡並不會為這個付溢價，那就不要改了，出力不討好，何必呢。
我們說起來簡單哈，買箇舊酒店，翻新一下，重新開業，原來200塊一晚，瞬間800刀一晚。實際裡面東西複雜的多了去了，機電要大更，就是電路老化，電梯更新，空調換新，燈光，上下水，內裝要符合潮流等等，這些全部都要煥然一新才能達到酒店更新的效果。
為什麼，因為不換徹底，一個未來維修麻煩，年久失修的樓，不知道什麼時候會掉鏈子，電梯三天兩頭卡住，你受得了麼，別說三天兩頭，三個月來一次，你這酒店就別想開業了。
再說空調，一個看起來嶄新的酒店，一開空調，啪，一股黴味，或者清理乾淨了沒有黴味，但是製冷慢，噪音大，你還指望有回頭客？別忘了，美國人民那是一整天客房都要開空調的主，溫度還不能高，分分鐘投訴你換房間。還有什麼熱水要快，涉及上下水和鍋爐的改造等等等等。
這一溜折騰下來，在當時吳繼煒一個初出茅廬的小夥子手裡整整折騰了三年，才換來grand openning，別問我為什麼又是英文，就這習慣。我們這行，你要是說盛大開業，你就是4線，所以學好這個詞，grand openning。
全部內裝外裝都調整好了，羅斯福酒店的adr上去了，adr就是average daily rate的意思，就是平均一晚房價，adr上去了之後就要出手了，傳說吳繼煒這一單生意最後賺了1500w美金。
地產這東西也是算收益率的，irr當然是一方面，最直觀的就是cap rate，說人話就是，你一個樓10億，一年刨去運營費用的租金是4000w，那cap rate就是4%，市場呢會有一個平均的cap rate，用來衡量這個樓是不是賣貴了，這裡給大家出道題，原來cap rate4%的樓，現在3%了，是怎麼個情況，歡迎多思考。
我來簡單說一下，不願意聽這種數字邏輯的可以直接跳到後面，cap rate衡量的是一個樓的靜態收益率，那麼也就是說它會隨市場環境的變化而變化，cap rate降了，有兩種情況。
一個是樓貴了，一個是租金低了。大部分的時間，租金調整不會有很快的變化，比如你一個公司去租辦公樓，籤租賃合同，那麼不會一天一個價，都是一年甚至三年起租，不會在一年內有多次調整租金的機會，基本上這個租金不會有太大的變化，特別是市中心的辦公樓。
為什麼，租不起的公司提出降租金，馬上會被業主趕走，你租不起，有的是人租得起。所以辦公樓特別是我們看到的租戶質量比較高的樓，租金是非常穩定的。唯一有可能調整的時候就是趕上市場環境不好，有租戶退租，原來的租金價格找不到新的租戶，才會降。
但不會大面積的降，原因就是一棟樓裡可能會有幾十個上百個租戶，不能都付不起租金。拿剛才的例子就是租金不太可能直接打7.5折，那麼就是樓貴了。
好了，再說回好萊塢羅斯福酒店，租金上去了，cap rate 沒變 ，賣的就貴了，你肯定納悶為什麼cap rate不變，還是剛才的例子，4000w租金，10個億的樓，你經過一套操作，現在6000w租金了，按買進來的價格10億計算，現在6%收益率了，換作是你，你會調高價格到15億呢，維持4%的收益率，還是賣10個億變成6%的收益率呢，不言而喻對吧？
這就是地產基金掙錢的核心邏輯，不僅每年掙的租金更多了，最重要的是我再出手的時候價格漲了，漲的這5個億就是capital gain，物業增值。相比較2000w的租金增值，5個億的資本增值香不香？
你肯定看出來了，這個租金的增長和物業的增值是掛鉤的。對，這種買入有改造空間的樓宇，調整其物業形態，以期獲得資本增值的地產基金就是value add地產基金。吳繼煒創建的gaw capital就是value add基金裡面的大玩家，通過這一手法，不停的複製，這錢就掙到了啊。
怎麼樣，簡單不簡單，太簡單了，小學水平算數就夠了，回去你問問你上小學的侄子侄女，給他們講一遍，妥妥明白。
講到這，你是不是覺得，這我也會，我去買個房改造了再賣，又一條發財路啊。
美國確實有這麼個路子，有一個節目，就是買那種獨立屋，破破爛爛的，自己刷牆改建，翻新了再賣。
但複製到國內比較麻煩的點就是，我們有限購，你很難做到不停的買進來賣出去，另一個就是住宅這個品類是一個個性極大化的市場，你做的紅木裝修嗷嗷貴，覺得能賣高價，下一手買家喜歡北歐，這你就折了，白折騰一趟，然後還沒了指標，所以國內基本沒有複製的。
美國幹這個很多，最有名的就是那個清琦，寫《富爸爸、窮爸爸》的，他乾的就是買長租公寓，美國叫multi-family翻新，賣了，這麼滾起來的。
這套操作的流程和邏輯都理清楚了，我們下面才能更好地分析有關商業地產的一切。
下一期我們來講讓基匯資本大賺50億的三里屯盈科中心。
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