3月11日晚間，針對日前被曝正在與黑石集團就私有化進行談判一事，SOHO中國發布公告回應，
承認在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就公司的全部已發行股份作出全面要約。SOHO中國強調，目前尚未就是否進行潛在交易作出決定，而且並未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協議。
01
傳言致股價大漲
3月10日，SOHO中國股價大漲，盤中飆漲近40%後臨時停牌。截至停牌前，SOHO中國上漲37.58%報4.1港元，最高價為4.17港元，創52周新高，最新總市值213億港元。
上述股價表現源於有消息稱，黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判，對後者的報價為每股6港元，交易價值約40億美元。此外，黑石還將接管SOHO中國的債務。截至2019年6月底，SOHO中國負債為326.8億元（約合47億美元），投資資產價值為87.8億美元。
這一報價較SOHO中國1月份平均收盤價溢價近100%，而在消息傳出的前一日，SOHO中國的收盤價則為2.98港元。
100%的溢價在高力國際中國區資本市場董事總經理汪蓓看來，意味著黑石看到了SOHO中國的價值。對於中國市場的佈局，黑石更多的傾向於項目收益導向以及項目未來趨勢導向，相較於在港上市的“內房企”主營業務多為住宅開發，專注於商業地產開發和運營的SOHO中國更像其中的“非主流”。汪蓓還表示，長期以來，SOHO中國的股價偏低。
SOHO中國的股價表現的確讓董事長潘石屹不滿，他曾多次在公開場合表示，股價遠沒有反映公司的價值。
有SOHO中國內部人士向《國際金融報》記者表示對於這一進展並不意外，除了股價長期被低估，老潘也不打算繼續做商業物業開發與運營了。“攝影、木工，做包子，他愛好很多，沒多少心思在公司這塊”。
年報顯示，截至2019上半年，SOHO中國賬面淨資產為362億元，而公司目前市值只有120億港元（約合人民幣100億元），這意味著，公司股價僅相當於每股淨資產的三折。
估值偏低是不少內房企面臨的難題。有行業人士直言，SOHO中國股價表現不佳，在於錯失行業發展機遇後規模掉隊嚴重。2019上半年，SOHO營業額僅8.89億元，跌落行業百強，和SOHO中國同一年上市的碧桂園半年營收就達到2020億元。除了規模上的鴻溝無法逾越外，SOHO中國還面臨著淨利潤的不斷“縮水”。
與此同時，潘石屹還不止一次表示過，當資金成本大於租金回報率時，生意很難做，他舉例稱：“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業最低的資金成本，這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎麼做呢？”
據報道，此次SOHO中國大甩賣的潛在買家之一黑石集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構。除此之外，其還有一個低調的身份——房地產公司。房地產板塊作為黑石旗下四大業務之一，2019年基金資管規模達1536億美元，持有房地產物業面積超1億平方米，不動產投資組合包括辦公、商業、酒店、住宅和物流地產。與傳統房地產開發公司不同，黑石的房地產業務不做地產開發，只做存量經營。此前，其曾以15億美元收購上海長泰廣場。
值得一提的是，在外界看來，黑石與SOHO中國的結緣或離不開其亞洲房地產部董事總經理閻巖。加盟黑石前，閻巖曾任SOHO中國總裁。
02
交易方式變化
老潘的每一次離場，似乎都能帶動一波SOHO中國股價的上漲。
SOHO上一次股價暴漲是2019年10月底。彼時有消息稱，SOHO中國正考慮出售其所持有的大部分商業地產，交易價值可能高達80億美元。北京和上海至少有8座辦公大樓在銷售計劃中，目前第一批價值高達30億美元的項目正在出售中。受此消息影響，當日SOHO中國盤中漲幅27%。
如今，4個月過去，潘石屹的離場方式由出售核心資產變為上市公司私有化。在香頌資本執行董事沈萌看來，二者差異在於“一個是出售部分資產、一個是打包出售全部資產，後者對潘石屹張欣而言更有利於價值最大化。”
對於此次黑石與SOHO中國選擇進行私有化交易的原因，安信融投資管理（北京）有限公司總經理楊海軍直言：“相較而言，買公司更合適。”楊海軍對《國際金融報》記者解釋道：“未私有化的前提下出售核心資產，所出售的屬於上市公司資產，回收的現金也屬於上市公司，需要考慮後續投資及分紅等問題，且若項目涉及債權債務部分，處理起來相對麻煩。此外，增值稅、企業所得稅等稅費方面也需要考慮，對於黑石而言，買股權相比買項目來說，不僅費用更低，也更易操作。”
沈萌則認為，潘石屹張欣夫婦多年前就開始對SOHO的業務進行轉型，包括從開發轉向物業。與此同時，外資認為中國物業資產的價格接近谷底，雙方具有談判的基礎。
如今，這場耗時數月的交易似乎正在進入關鍵階段，在楊海軍看來，或有多重因素促成了這一時間節點。
楊海軍表示，去年以來，受經濟下行影響，寫字樓空置率上升，租金水平下降，今年由於疫情影響，市場或更不樂觀。而SOHO中國近年來業績並不理想，盈利能力下滑，其相當一部分利潤來自於投資物業的公允價值變動，因此受外部環境影響，今年SOHO中國業績預期或將進一步下降。此外，在錯失地產發展機遇後，潘石屹曾對SOHO 3Q（共享辦公）寄予厚望，3Q一度承載著SOHO的未來，但隨著創業熱潮退去，共享辦公發展受挫，潘石屹去年底揮淚甩賣了11個SOHO 3Q項目，新業務折戟某種程度上或促使私有化。
汪蓓則認為，黑石是一家優秀的投資管理公司，對獲取標的有較高挑選要求，這是一個交易該有的時間和該有的歷程，大環境對其過程起催化作用的可能性不高。
對於今年商辦寫字樓市場的發展，汪蓓坦言，去年以來受經濟下行和全球貿易關係改變，國內擴產非常謹慎，今年初隨著第一階段經貿協議的簽署，如果沒有疫情，市場將比去年樂觀，原先被壓抑的需求或將釋放，但如今疫情蔓延至全球，多方拉扯的情況下很難評估。
還有業內人士猜測：“雙方此前可能在交易作價上有分歧，大環境的不樂觀很可能縮小了這一差距，促成合作進一步進行。”
03
退與進
上述業內人士表示，“私有化退市後，不排除SOHO中國會擇機出售或簽訂回購條款選擇合適的上市地重新上市。”
楊海軍則認為，即便重新上市，短期大環境恐難變化，加之債權債務的處理需要時間，期間過程不會短。
“SOHO中國的核心資產是物業，屬於長期穩定收入類別，不具成長性，再上市的可能性不大，加之潘張心意已決。”在沈萌看來，“
私有化退出日常經營，或是最好的結果。”汪蓓也認為，私有化退市沒什麼不好，可以更專注於自身業務，而不用被資本市場所羈絆。
其實種種徵兆下，潘石屹退場的傳言早已甚囂塵上。
2012年以來，據不完全統計，SOHO中國賣掉了約300億元的資產，雖然潘石屹稱自己“跑不了”，但甩賣的步伐絲毫未停。
與此同時，潘石屹開始密集註冊海外公司。天眼查顯示，2019年12月18日至2020年1月中旬，潘石屹一個月內註冊了7家公司，且公司股東均為註冊在境外的公司，註冊資本從150萬元至2億元不等。
與不斷出售內地項目形成對比的，還有潘石屹張欣夫婦在海外的大舉投資。
早在2011年，潘張夫婦二人便斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，還花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，2013年，其又以7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。
SOHO中國似乎正在迎來它故事的最終篇章。
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