淡定哥很淡然
2020年，疫情讓樓市雪上加霜，不少城市“因城施策”，醞釀著如何助力樓市，甚至有部分城市出臺了“曇花一現“式扶持房地產政策。在這樣的大氛圍下，海南卻反其道而行之。
3月7日，海南省升級房地產調控措施，包括新出讓地塊上的住宅實行現房銷售制，大力發展安居商品住房，海南籍居民限買第3套等，其中住宅現房銷售制在全省這麼大範圍內推行，在全國前所未見，迅速引起公眾矚目，成為熱議的焦點。
開發商資金壓力驟增的當下，海南為什麼要升級調控，全省範圍內推出現房銷售制度？
2020年第一季度，受國內疫情影響，房地產業和其它行業一樣，基本上可以說在“關門”中度過，資金壓力驟增。現國內疫情開始向好，但國外卻大規模漫延，經濟有可能出現全球性倒退。
在資金緊張和後市如此不明朗的時期，開發商拿地意願原本就不強，海南全省範圍內推出現房銷售制度，等於打消大多數開發商拿“新地塊“念想。
海南省此舉，與其說是調控，不如說是在配合中央調控前提下，未雨綢繆，預防自貿港建設過程中房地產領域可能出現的問題，同時也是助力自貿港建設：
一.減少"問題"樓盤出現率，為自貿港建設打造良好的氛圍。
對海南早期房地產市場有所瞭解的人可能會知道，海南特區設立後，房地產開發熱如同海水漲潮一樣在海南迅速掀起，但隨著泡沫破裂，退潮也很快。退潮後扔下的爛尾樓，據不完全統計高峰期時有600多棟，後來花了十多年才將這堆”爛攤子“收拾完。
這次海南全省範圍推行現房銷售制，是在2020年自貿港建設開局年的大背景下出臺，可以說是未雨綢繆，為了避免重蹈當年海南開發的覆轍，從制度上降低新出讓地塊上的住宅銷售過程中出現”爛尾“和各種”貨不對板“問題。
二.大刀削減對住宅房地產的依賴，配合區域建設和房住不炒的定位 。
住宅房地產在海南自貿港建設和發展過程中並不是重頭戲，通過現房銷售，減少住宅地產在海南發展過程中“份量”，削減對住宅房地產的依賴，既是自貿港建設和發展的需求，也是與中央“房住不炒，因城施策”的主導原則相配合舉措之一。
三.引導開發重點向產業園、商業性地產等領域轉移。
旅遊業、現代服務業和高新技術產業是海南自貿港開發和建設重點，提高住宅開發銷售門檻，可讓更多的開發力量向產業園、商業性地產等方向傾斜，完善和豐滿自貿港的整體框架及內涵。
可見，海南升級調控，推行全省現房銷售，出發點更多是站在自貿港建設的整體高度上去考慮。
海南升級調控，首推現房銷售制度，對地產有什麼影響？
海南這次調控舉措，雖然引起廣泛的熱議，但對房地產行業的影響還是主要集中在海南省內，在這我分開省內和省外兩個方面進行探討：
一.對海南本土地產影響：
1.開發門檻提高，重新洗牌，實力不足者出局，樓盤向少數強實力開發商手中集中。
海南實行現房銷售後，需通過竣工驗收且供水供電供氣等配套基礎設施具備交付使用條件。相對於目前的樓花預售，若是30層帶精裝住宅，大約需延遲30個月左右才能上市。
延遲上市所產生的資金佔用成本（利息）、市場變化所帶來的風險成本大大增加，這些成本對於依靠資金快週轉實現滾動開發的開發商來說，是難以招架的。
海南後期住宅地產市場餘下的將是資金實力和風險承受力較強的開發商，其它大部分開發商要麼出局，要麼聯手拿地開發。最終市場上樓盤會越來越向少數開發商手上集中。
2.在開發成本和供應量等多重作用下，房價上漲預期十分明顯。
資金佔用成本（利息）和市場風險成本等成本增加，“麵粉”貴了，“麵包”自然貴，這方面這不難理解。
另一方面，由於需現房銷售，住宅地塊交投量會下降，同時拿地的開發商為了降低資金佔用成本和風險成本，會減少每期開發量。
成本增加，供應量“雙重減量”，後期住宅商品（非安居類）房價會上漲，但也有可能會例外，那就是海南政府在土地”麵粉"價格上作出讓步。
3.購房者風險下降，但資金壓力有所上升。
現房銷售，採光通風、景觀視野、佈局質量、配套設施等方方面面看得見摸得著，改變了樓花靠想象，猶如“瞎子摸象”般買房的做法，風險比樓花大大下降。
但現房銷售也有不好之處，例如剛交完首付和付月供，又要馬上付契稅、維修基金，買傢俬傢俱，收房時還需預交一大筆物業管理費等等，一連串費用對於手上資金不足的朋友而言，壓力較大。
不過這資金壓力與買樓花的風險比較，我相信大多數朋友都會偏向選擇扛這點資金壓力，而不是願意冒樓花的風險。
4.二手房的優勢被削弱。
二手房與現行的一手房比較，其中一大優勢就是現房。海南省實行現房銷售制，即買即可入住，那二手房現房的優勢已不存在。
二.對海南之外的省份影響：
海南調控升級，限售限購和安居保障等措施已不新鮮，而全省範圍內推行現房銷售制的新鮮舉措，是在自貿港開局的大背景下推出。其它省份與海南在天時地利等方面有差異，大範圍現房銷售在其它省份暫時不會被複制。
因而，海南此輪升級調控，對其它省份地產的影響，更多是體現在政策方向標上，有了海南的“不救反控”風向標，其它省市的救市政策會更加慎重。
總結
海南省站在“房住不炒”和自貿港建設的角度，全省現房銷售，大力發展安居商品住房，海南籍居民限買第3套……升級調控後，對地產影響的力主要在本土。海南開發商的數量、住宅地產的供應量和購房風險會出現“三下降”，但房價會不會降，關鍵還是看土地“麵粉”的出讓政策和其它調控配套政策是否有調整。
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房微言
海南的地產主要還是靠外地人消費，前兩年出臺限購。想買有能力買的還是有辦法買的。除了海口三亞部分剛需外，其他城市的樓盤基本銷售不動啊。而且要現房銷售，給在海南的開發商又是當頭一棒。說的是為了給消費者帶來安全保障，全國各地有幾個現房銷售的城市？這不過是個藉口吧！就算期房銷售有風險，國家的監管部門幹什麼用的呢？這是不願意擔責任嗎？一個限外地車牌只能跑120天，一個限購政策，一個現房銷售，給多少外地人帶來了困擾。之前買過房子的人賣不掉，想買的又不好買。海南獨有得環境和氣候這是一手好牌讓海南政府打的稀巴爛。
海南浩客旅居
取消期房銷售，改為現房銷售，是行業發展的必然趨勢。
1.有助於保證購房者的利益
期房銷售對於購房者存在一定的風險，因為很多方面是很難有明確的標準的。比如說景觀，比如說裝修的材料、裝修的質量。
而現房銷售則是真正考驗開發商實力的時候，品質眼見為實，包括景觀、裝修標準等等。
2.有助於行業優勝劣汰
對於開發商而言，現房銷售需要更強大的資金實力、品質打造能力。所以一些競爭力不強的公司就會被行業自然淘汰。
3.短期內會減少供應量
在期房銷售和現房銷售的過渡階段，會出現短時的供應不足。
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