弓长大叔爱摄影

银行多年，看法如下：

01什么是等额本息还款法？

等额本息还款法：是银行房贷的一种还款方法，是在贷款开始时，就计算出要还款的全部利息和全部本金，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

另外一种还款方法是等额本金，本文不再赘述。

02你已支出了多少利息，还剩多少利息？

你已还款6年，那你应该是在2014年的贷款，当时贷款基准利率是6.55%。

历经6年，基准利率不断下降，截至2019年7月1日，利率已下降到4.9%。

按照历次利率计算，假设你已偿还6*12=72次贷款，大约你已偿还利息10.9万元。如果不提前还款，利率不变，你还将偿还利息大约17万元。

03我觉得划算，尽量提前还款

综上分析，大约你还可以节省17万元，我觉得可以提前还款。

以我的判断，题主也属于普通市民，如果是拆二代、富二代，那么也就不会为了区区40万元而贷款。

既然我们都是普通人，又没有好的投资渠道，个人建议还是提前还款好了。

04慎重考虑其他意见

我见其他回答答案的人，很多是建议题主不划算提前还款。个人认为，不提前还款的前提条件应该是资金有非常稳定、持续的收入，并且利润率大于贷款利率。但从目前的投资的渠道来看，要高于4.9，虽然有，但如果保证稳定性、持续性，很难。

第二，从目前来看，市场资金较为紧张，房贷利率已呈上涨趋势，这几个月的房贷利率基本都上浮10%以上才能贷到款。

第三，国家一直在抑制房地产价格的上涨，而利率上浮是其中的一个调整方式。如果你不还款，你的房贷利息支出还将继续加大。

还是那句话：我们都是普通人，就过普通人的日子，切勿过度、激进投资。

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贷款40万元，贷款期限为20年，已经还了6年，还剩下32万元的本金，那么也就是还需要还款14年，还款额度为32万元的本金！，那么我们来计算一个公式就可以看出你到底应该如何去做！按照目前2019年最高上调1.2倍的利率来看，你每个月的还款额度为2800元，支付利息为28万元！

那么我个人认为这就要看你个人的生活情况以及策略如何了，如果你觉得每个月2800元并不会给你的生活造成太大的压力，那我觉得你可以选择继续贷款，而不是一次性提前还款！要知道能借款给你14年，并且每年只收取5.88%利息的贷款，在目前除了买房贷款之外已经不复存在。就算你享受5年期保本保收益的5.45%定存，每年也仅仅只亏了0.4%而已！但是一旦有好的投资项目，或者急需钱了， 那么这个32万元就是有价值的！！

但是你觉得这个每个月2800元自己承担不起，压力非常大，那我觉得你可以考虑提前还款！毕竟压力过大一定会对自己的生活和心态发生非常大的变化，长期以往不是一件好事！！所以关键还是看你每个月的收入如何，抗压能力如何来具体规划了！总之，在现在这个社会上，你很难借到时间长达14年，并且每年6%都不到利息的钱了，无论问朋友，还是亲戚！不是利息太高，就是时间太短！

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等额本息还款方式下，每个月的月供是一样的，前期月供里面本金占的比例较低、利息占的比例较高，后期月供里面本金占的比例较高、利息占的比例较低。

在还了6年（72个月）房贷之后，剩余本金均在32万元左右。所以你的房贷利率大致在4.9%-5.39%之间。一般来说，你已经还了6年房贷，这时候提前还款，银行要么不收取违约金，要么收取较低的违约金，这方面不能作为是否提前还贷的重要考虑因素。

房贷要不要提前还款，主要取决于两个因素：一是你是否有充足的流动性资金，二是你是否会理财，能否让理财收益率高于房贷利率。

如果你提前还贷之后，手上一点钱都没有了，无法抵抗任何意外，万一急需资金就麻烦了，这种情况下建议你再等等，确保在提前还贷之后，手上还有充足的流动性资金可以使用，这种情况下再考虑提前还贷。

房贷是我们老百姓能借到的最便宜的钱了，所以一般不太建议大家提前还贷，手上有了富余的资金之后，拿去投资理财更加合适。

不过有相当一部分群体不善于理财，只知道把钱存在银行，而存款利率又很低，完全跑不赢房贷利率，连4%都达不到，更别说达到4.9%以上了。还有一些特别保守的群体，不喜欢欠别人钱，不然心里一直不舒坦。这两种情况下，建议大家提前还款。

度小满金融

朋友们好！

一般来说，提前还款都是不划算的。贷款40万，还了6年，还剩32万本金，这样的情况下，如果能够存到钱那么可以做安全理财，不用提前还款。下面来分析一下。

贷款情况分析

贷款40万元，已经还了6年，还剩下32万本金。这样可以通过房产计算器算出来，你这个房贷年利率为4.9%。

这样的年利率还不算高，可以说还是比较实惠的一个年利率。你已经还了6年，现在每个月还款额也就是2617.78元，可以说这样的还款额也不会对你的生活造成太大的影响。毕竟你已经在还款的同时还攒了很多钱。

如果你要是提前还款的话，是需要到银行去跑手续的，而且可能还会有一些违约金，毕竟提前还款也会算你违约的。这样感觉提前还款就不是太划算。

如果你能够把提前还贷的钱进行比较安全的理财的话，如果年利率超过了4.9%，可以说不提前还款就是非常划算的选择了。

不提前还款的收益

如果你现在拥有32万元，可以考虑一下比较安全的理财产品。现在比较安全的理财产品包括银行大额存单，储蓄式国债，民营银行存款。

现在中小银行3年期大额存单年利率可以达到4.125%。储蓄式国债3年期年利率可以达到4%，如果是5年期国债，年利率可以达到4.27%。现在民营银行新型存款年利率较高，现在有一款年利率可以达到5.8%，还有一款可以达到5.68%。

可以看出来，如果是拥有32万元，可以考虑存入民营银行存款产品，这样可以让自己的收益更大一些。

如果是32万元，存民营银行5年期存款，那么存2个5年期存款，年利率按照5.8%来算。然后再存一个四年期存款，年利率按照5%来计算。

那么存10年本息合计是32*（1+0.058*5）^2=53.2512万元。

然后再存4年，本息合计=53.2512*（1+0.05*4）=63.9万元。

可以看出来，如果是将提前还款的32万元存到民营银行存款上面存14年，本息合计将超过63.9万元。

这样的收益超过了贷款40万元20年的还本付息的总额62.8万元，可以看出来，不提前还款更合适。

综上所述，如果在按期还款的同时还能够攒下来钱，可以将存下来的钱存到年利率更高的民营银行存款上面，这样获得的收益更高，这样做比提前还款更划算。

睿思天下

六年还了八万的本金，相当于每年还款14000块钱的本金，平均每个月1100块钱左右的本金，按照每个月还款额，60%到65%属于利息，可以推算出，你每个月还款额，应该在3000到3500左右，六年前的利率应该是6.65%左右，20年还款总利息应该在30万左左右右，这样算下来可以好好算一笔账。

假如现在你拿着32万去理财，按照最保底的货币基金年利率为5%左右，14年按照复利来计算，收益率应该在6.5%左右，应该和贷款利息平衡，按揭贷款后期的利息比例越来越小，前期利息的比例是越来越大的，也就是说你六年之内还的款项，65%有可能全部都是利息，本金35%到40%左右，超过十年以后，利息占据比例，可能下降到45%以下，这样一计算，可能把现金放在手里边，更合适。

六年前还按揭，你都压力不大，未来几年可能压力更小了，估计现在你的家庭收入还按揭，应该已经轻松自如了，3000块钱左右，对于你们家庭来讲，没有任何疑问，可以持续还按揭，再过五年或者十年，你会更加的轻松，因为收入会增长，通货膨胀，带来的一些好处，包括还按揭贷款，你会越来越轻松，理论上，不用提前还款，也没必要。

当然了，若是钱放在自己手里边，天天烫手，也不知道往哪里投资，拿不出钱，那你还是还了按揭算了，省的一不小心，掉进资本运作的陷阱，还不如提前还按揭，更好一点，主要看你的控制力了，你另，你也可以，再按揭一套房，当然要根据家庭收入量入为出，也要看你们所在的城市，如果不适合在购房，那坚决不能再买，如果在一些比较热门的城市，一二线城市，或者城市群周边，可以考虑。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问，可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

乐福居

房贷要想提前还款就需要看是是等额本息、等额本金为哪一种还款方式了。两种方式的不同，提前还款的划算程度也就不同。那么，房贷40万元已经还款6年，还剩32万元本金，提前还款是否合算呢？贷款期限为20年，就贷款利率应该是基准利率下1.1倍的存在，现阶段的实际还贷年化利率为5.39%。

一、如果是等额本金的贷款方式：

等额本金，简单来说，开始还款的时候还款资金多一些，越是往后也就越少，总利息会低于等额本息。那么，这种方式提前还款划算吗？是不划算的。为什么？因为越往后利息产生的越少，已经过去了6年的时间，一次性还款，并不是划算的。现在的年化利率也低，如果有着生意或者其他需要资金的方面，可以先周转，不过是需要安全的周转。

二、如果是等额本息的贷款方式：

等额本息，简单来说就是每个月的还款金额是固定的，没有变化。这种方式如如果提前还款会划算吗？是划算的，因为时间越长，越是往后，利息的比重也是越多，通常贷款时间前10年进行提前还款是最划算的。可以进行提前还款。

还是那个说法，如果资金很是充裕，那么提前还款，不管划算不划算，总比承担其他的风险都要划算。等额本息下的提前还款就更加划算一些，毕竟支付利息以及时间会更多、更长。虽然说银行不情愿贷款者提前还款，但是一般还款者要求提前还款，银行是同意的态度。

厚金说

等额本息就是用来拖时间的

如果是等额本息方式，那么我的建议是不论是否能获得比贷款利率更高的理财收益率，都不要去琢磨提前还款了。

原因不难理解，稍微了解一下等额本息的还款方式就知道，在前期我们还的很大一部分其实是利息，而本金其实很少。

图据网络，正是拿20年期贷款为例来比较等额本息与等额本金的情况。从图中可以很清楚地发现，前期甚至前一半的时间里，等额本息都在支付更多的利息。

那么这会造成一种什么情况呢？如果你选择提前还款，那么就相当于支付了全部本金+更多的利息，因此实际的贷款利率其实会大幅高于你办理这个贷款时的利率。

提前还贷等于向通货膨胀投降

而从更宏观的层面来看，我们手上的货币也就是现金长期来看，是处于贬值趋势的。现在的1万块，放在10年、20年后，能买到的东西可能跟现在的小几千块差不多。因为钱会越印越多，所以会越来越不值钱，这就是所谓通货膨胀。

因此反过来说，现在几千块一个月的贷款颇有压力，再过几年或许就没那么让人头大了。

所以，如果你现在有足够的现金，更好的使用方式是买入资产，抵御未来可能的通胀，而不需要去提前还款，求一个传统观念上无债一身轻的洒脱。

毕竟，在当下的社会里，负债尤其是房贷是一个非常普遍的事，只要不是动用杠杆或者采取违规操作强行买房，都不是什么危险的事，完全可以放心慢慢还。

而且就连银行也知道咱们老百姓贷款买房之后跑得了和尚跑不了庙，你又何必急着给银行送钱呢？

拖天航线图

你的房贷利率应该是5.2%，计算过程如下图，可以得知，你的月供是2684.22元，过去六年共计还款193263元，其中本金为80145元，占比41%；其中利息为113118元，占比59%，也就是说你在前面6年当中59%偿还的部分是利息。

我们知道，在是否提前还款的考虑因素主要有两个，第一个就是你用这笔钱用于投资理财获得的稳定较安全的收益率是否会超过房贷的利率，你房贷的利率是5.2%左右，这个利率适中，银行理财产品也大致是这个水平，从这个因素的角度来讲，提前偿还与否是五五开。你要觉得省事的话就可以提前还了。

第二个需要考虑的因素就是成本，成本有两个，第一个是提前还款有一个违约金，大概是1%，因为你已经偿还6年了，银行不一定会收取你的违约金，这点你具体问银行，即便收取了，1%的金额也不大。需要考虑的第二个成本是你不得不考虑的，因为你的按揭方式是等额本息，等额本息的最大特点是总利息会比等额本金要多，而且在前期偿还的主要是利息，在上图当中你可以清楚看到，前面6年偿还的资金当中59%是利息。从这个角度来说的话，你如果提前偿还的话，你过往六年承担的利息是要比5.2%大很多的。

这个时间点就有点尴尬了，如果才还了一两年，多付的利息也就算了，你现在已经还了6年的利息多余的利息，是很难忽略的，如果你确实没有什么理财的渠道，你提前偿还了，买一个心安，无债一身轻吧。如果你在投资理财方面懂一点的话，建议可以先不着急偿还。

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我觉得单纯从节省利息的角度出发，是相对划算的。有的人武断地说，只要房贷提前还款就不划算，我并不这样认为。有了提前还款打算的人，多半都是为了省去利息。就题主的情况来说，我认为提前还款是可以为其省去很多利息。下面是我的分析：

时间过了总期限的30%（6/20），本金只还了总本金的20%（1-32/40），以此就可以推断出你采用的是等额本息还款法。

这种还款法因为计息的特殊性，所以前期的月供中，利息部分比较多，本金部分比较少。为了确保每月还款金额的一致性，后期的月供中本金占比就会越来越多，相应的利息占比就会越来越少。

提前还款还的是本金，等额本息后期还的也主要是本金，那是不是就说明了，在等额本息的还款后期，提前还款与按月还款其实没有太大的差别？

那么问题来了，具体到第几期才是上边说的还款后期呢？我认为过了三分之二时间就算后期了，对于题主来说在第十五年以后，利息占比就比较少了。

题主目前才刚刚还到第六年，月供中属于利息的部分仍比较多。如果这个时候提前还款，可以节省的利息还算是比较多的。我认为题主这个时候提前还款是非常划算的。

总结：

等额本息还款法产生的总利息相对较多，就目前的房贷利率来说，已经高于市面上大部分的理财产品。不是所有人都能将手中的钱用于投资获得更大的收益。对于这类人群，如果有钱，我建议还是要提前还款。

银行研究僧，你学习，我也跟着学习！

银行研究僧

这个问题主要从两个方向考虑，一个是40万房贷的利率和手上现在资金的理财收益哪一个更多，另一个是目前手上的资金短期是否需要使用？根据以下几点情况做最合适的判断：

收益和利息比较

如果是6年前申请的房贷，大概率利率是有折扣的，房贷目前的基准利率是4.9%，按93折算就是4.6%，按照现在整个贷款市场的行情，这个利息是非常低的。

提前还款的资金理财收益如何？按照目前的理财情况，特别是长期理财产品的收益都在4%以上。到年底整个资金面紧张的时候，理财收益更高，年化6%的也可以申购到。一般收益在6%以内的风险都是可控的，综合算下来其实理财收益是大于房贷利息的。

资金灵活性

房贷的贷款利息是按月偿还，基本上周期都在20年左右，虽然看上去综合利息很高，但是考虑到通胀等因素，其实是比较划算的。这就是为什么早期买房的人大多都赚钱的原因，虽然以后房价大涨的逻辑不在了，但是短期保值增值还是能做到的。

手上目前的现金是一个可支配的资金，比较灵活，如果提前还款，会对家庭短期流动性造成影响。假如遇到什么机会需要用钱，再向银行贷款就没那么容易了，而且利息也会很高。

综合来说：早期的房贷利息偏低，反而近两年的利息上浮比较多，这个时候还掉早期的低利率贷款， 应该是划不来的。

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關鍵字: 房产 还款法 还款