小魏财经

一看这问题，就像炒房团的提问。不过考虑到大家也很关心这个问题，还是来认真回答一下吧。

谈到投资于城市或城市圈，我们能投资什么？现在可没有城市的股份出售啊，就算有，咱也买不起城市，更别说城市圈了，那怎么办？何以解忧，唯有买房！所以，我们要回答的问题是，哪个城市或城市圈的房产最有投资价值？

此前，某数据研究院发布了《中国城市房地产投资前景排行榜》，评出了中国房地产市场投资前景排行前50名，中国房地产市场投资前景排行后50。大概情况如下图：

我们就围绕这张图，来回答这个问题。

先说北上广深，四大城市就是房地产市场的四大金刚，房价高耸入云，水火不侵。但他们的投资前景依然排在前面吗？我不这样认为。打个比方，这四大城市就像业绩透明的白马股，之前是发展很好，股价也一路上涨，但是潜力还有吗？值得怀疑。他们的发展总有天花板，一个城市不可能无限制做大做强，否则就不会有雄安新区的建设了。所以，我把这四个城市剔除。但是有一点，如果说城市圈的话，围绕着四大城市的城市圈进行房产投资，目前看是没有问题的。

再说成都武汉苏州南京杭州厦门重庆，这七个城市就是房地产市场的七仙女，虽是二线，宛如一线，房价涨势凶猛，买房者大把赚钱喜笑颜开。他们就像二线蓝筹股，白马像初露端倪，按照牛市不言顶的思路，还是有较大的潜力的。个人认为，这批城市应当是投资的重点。

至于剩下的39个城市，里面肯定有遗漏的珍珠，比如西安，比如珠海，还有嘉兴这样的城市，都是比较有潜力的。这个就需要大家自己的眼力了，也要结合自身的条件去考虑。

对不在名单上的城市，从纯投资角度来说，我觉得可以排除了。我国城镇化虽然还有一点空间，奈何僧多粥少，很多城市恐怕分不到多少好处了，其房产保持价格高位横盘的可能性大于进一步上涨的可能性，你没有必要去接盘。

沉默的砖家

目前全中国最大的三大城市圈有京津冀、长三角、粤港澳大湾区。

目前中国经济主要集中在各大经济圈内，而中国的经济圈最主要的以京津冀、长三角与粤港澳大湾区为主，都市圈的发展成为了经济发展的主要动力。

随着中国人口红利的结束，很多地区人口流动量呈现出了净流出的现象，特别是一些小城市，大量人口流出，经济发展缓慢。而人口流量仅仅流入少数的几个城市群，和几个有活力的城市，所以最有投资价值的城市圈莫过于三大城市圈了。

而最具有投资价值的城市意味着这些城市目前的发展良好，同时在未来的发展很具有潜力。

中国社会科学院对2017年中国两岸四地294个城市可持续竞争力进行了分别研究，发布了《中国城市竞争力报告No.16》

报告指出了2017年可持续竞争力指数十强依次是:香港、北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉、澳门、成都。可持续发展决定了城市未来发展价值，现在的发展情况并不代表未来，而可持续发展情况才是城市的真正未来。

因为香港和澳门的政策法规与内地不同，所以大部分投资者都不了解，所以先排除两个特别行政区，而北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都都是具有投资价值的城市。

1.北上广深

北京、上海、广州还有深圳作为我国四个一线城市，无论是从经济、政治还是文化等角度都是其他城市无法比拟的。

同时从营商环境来看，这四个城市都排在我国前列，且不说投资是否有价值，单单去这四个城市投资都比其他城市要便利的多，良好的营商环境能够减少投资者的办事时间，优化办事效率，间接降低了企业的成本。

2.杭州

杭州市是浙江省的省会，也是浙江省政治、经济金融、教育文化和交通中心，是长三角经济圈内的中心城市也是我国重要的电子商务中心之一，同时杭州市的民营经济发展态势较为良好，有良好的发展环境。

杭州市的营商环境在国内排名第7。

3.南京

南京市是江苏的省会，从政策上来看，被国务院确定为我国东部地区重要的中心城市，也是我国重要的交通枢纽。同时南京市的大学数量达到了166所，大学数量众多，也是我国重要的科研教育基地，有足够的人才为经济的发展提供助力。

南京市的营商环境在国内排名第5。

4.武汉

从政策上来看，国家发改委公布的《关于支持武汉建设国家中心城市的复函(发改规划[2016]2650号)》，原则上同意并支持武汉建设国家中心城市。

武汉市湖北省会，是我国重要的交通枢纽、是中部六省唯一的副省级市和超大城市，是我国重要的工业基地，武汉市大学数量达到了83所，是我国重要的科研教育基地，同样也有着足够的人才为经济的发展提供助力。

武汉市的营商环境在国内排名第6。

5.成都

成都市是四川省的省会，成都市是西南地区唯一一个副省级城市，是西南地区的经济中心，成都市是我国重要的高新技术产业基地和综合交通枢纽。

成都市的营商环境在国内排名第9。

与财为伴

做为一个在上海与深圳都生活过多年的人，评价这两个城市。结论是上海完胜！

1.教育：上海有211和985大学共10所，运多于深圳（上海胜）

2.经济：上海GDP3.2万亿，远高于深圳（上海胜）

3.医疗：上海甲级医院30多所，还有很多全国著名专科医院，医院软硬件全国一流，远高于深圳（上海胜）
4.旅游：上海有外滩，万国建筑群，龙华古寺，大教堂，新天地，豫园，崇明岛，迪士尼。旅游资源远高于深圳（上海胜）
5.远洋航运：上海深水港集装箱吞吐量世界第一（上海胜）
6.空中航运：上海2个国际化机场，客流量全国第一（上海胜）
7.治安：上海犯罪率全国各大城市最低，公认治安最好（上海胜）
8.卫生：上海公共卫生条件全国第一，路上几乎看不见烟头和垃圾。深圳城中村很多，比较脏乱（上海胜）
9.文化成度：上海大学学历普及度全国最高，远高于深圳（上海胜）
10.工资待遇：上海和北京全国最高（上海胜）
11.养老福利：上海和北京全国最高（上海胜）
12.金融地位：上海是国际金融中心，世界金融中心排名第四，仅次于日本东京，远高于深圳（上海胜）
13.城市建设：上海城填化度，商务高楼数量和质量，高架、地铁和道路建设，远高于深圳（上海胜）
14.行政地位：上海是直辖市，深圳只是地级市还不如广州（上海胜）

椰咖啡

已经成熟的都市圈：长三角城市群、珠三角城市群。

高速成长的城市群：京津冀城市群、山东半岛城市群。

细分都市圈：广深佛、京津雄、沪宁杭、苏锡常、青烟威。

之所以没有推荐成渝城市群、长江中游城市群，是因为前者除了成都重庆以外，再没有任何一个能拿得出手的城市，成渝之外最强的就是三线城市绵阳，其他都是四五线城市；长江中游城市群是因为覆盖面积过大，无法一概而论。

长三角和珠三角都是成名已久，代表着我国最为发达的经济水平，京津冀一体化发展也和京津雄三角区形成双高定位，所以这三个区域的主要都市圈都有很高的投资价值。

但是称之为“最”，我认为要满足五个条件。

一、投资成本处于低估值范围；

二、投资区域处于处于经济发展周期的初期阶段；

三、行业竞争力低于初级压力位；

四、地理位置优越性强；

五、人口基数大。

所以我认为最具投资价值的都市圈在山东半岛。山东经济虽不比江浙粤，但却是发展最为均衡的省份，全省16地市当中有15个百强市，数量位居各省之首。山东用了近十年时间深耕欠开发区域，从东部省份中贫困县最多的省份变成百强县最多的省份只用了6年时间。直至江苏经济井喷式发展，以及山东大量县改区之后，百强县才被超越。

如今虽没有江浙粤那么耀眼的光环，没有那么多的经济名城。但是细心的人会发现，山东目前三线及以上城市数量仅次于江苏，数量居各省第二。这意味着山东百花齐放的模式已经开始效果显现，同时也意味着未来几年，山东会有大范围的区域急需行业和人才的填充。相比于长三角、珠三角、京津冀，山东的投资成本显然更低、竞争力也更小，但机会却并不少。作为GDP规模第四大城市群，这里没有中西部那样省会独大的现象，除了省会济南以外，青岛、烟台、威海、潍坊、临沂、淄博都是很好的投资标的，这种选择余地在其他同级别城市群是没有的。

另外地理位置和人口基数也是山东的优势，鲁东三面环海，交通便捷、物流发达，鲁西位于华北、华东、华中交汇处，枢纽价值显著。山东是人口第二大省，且分布均衡。这些先决田间对于塑造城市经济都有着良好的自然基础。

已经尽人皆知的好地方，很难再成为投资回报率最大的地方。而已然具备成为发达地区条件却只有雏形的地方，才是最值得去塑造的。投资者最大的回馈是经济利益，所以寻找一个好的发展平台比加大投资额度更重要。而山东目前正扮演着这样的角色。

城市发展报告

山东半岛城市群、海峡西岸城市群。

说起都市圈或者城市群，谁都知道珠三角、长三角、京津雄最好，但这些地方也最贵、竞争最激烈。看投资价值，还是得注重长期潜力和提升空间。但就目前来看，老牌城市群的投资价值在减弱，新生代城市群在崛起。

长三角核心上海，先于周边城市遇到了增速发展瓶颈。虽然体量庞大依然可以支撑耀眼的增量，但从发展来说已经达到一定高度，距离上限越来越近。从投资角度来说，高抛低吸是正向操作，追高是高风险操作。所以投资下一批高增长潜力股才是最好的选择。

中西部虽有成渝汉这样的强市，有贵阳、昆明这些高增速城市，但这些城市无一不是独大型城市，没有多点开花的格局，也没有群狼经济效应。基本是依托强大的虹吸效应来做补给。所以此类城市未来是难以与东部真正的城市群模式相媲美的。

山东半岛和福建沿海，这两个城市群是真正的百花齐放！山东蛰伏多年，造就了百强市数量第一省。虽然没有巨无霸城市，但也无弱旅。山东是仅次于江苏和广东的第三综合强省，其全面性和均衡性很强。如今得益于自贸区落地和龙头青岛的定位提升，未来有望塑造为北方的珠三角。

福建的城市群强在民营经济，从沿海各省得到的大级别规划来说，福建是近十几年来最少的。但福建却能够成为江浙粤之后第四个民营经济井喷式发展的省份，上市公司数量以及高资产净值人士增长率都稳居各省前三。人均GDP数值比广东还高。单看人均可支配收入似乎不够出彩，但论民富，福建沿海不亚于江浙粤。

因为山东和福建都是真正的经济圈模式，且强市数量仅次于老牌三大城市群，因此不论经济圈还是城市群。此二者皆有优势。如果单看城市，那就无所谓圈还是群，哪里人口增速快、工资增速快就往哪里投，十拿九稳。

鱼山小主

目前全国最有投资价值的城市群，毫无疑问还是京津冀、长三角和粤港澳大湾区城市群！未来这三大城市群地位将进一步巩固。

当然，基于庞大人口基数、经济发展和人文历史原因，后起的成渝经济圈（成都）、中部经济圈（武汉）和中原城市群（郑州）也很有投资前景。

在万科与深铁洽谈合作期间，万科曾经发表过一番言论，也就是引入深铁作为合作伙伴的原因。万科未来将在多数城市探索“轨道+物业”的发展模式，通过核心区域的轨道+物业模式是成本可控、配套成熟的项目发展模式。

从经济发达国家的城市发展历程看，一个国家整体城镇化率达到一定水平后，粗放型的整体城市发展将告一段落，很多单体城市将盛极而衰；而有核心城市带动的城市群将是未来城市发展方向，尤其是有稳定经济基础的传统城市群。比如长三角、粤港澳大湾区和京津冀城市群。

每个单体城市能容纳的人口数量是有限的，目前全球人口最多的城市是日本的东京，市区人口1350万（2016年底），东京城市群人口3700万（2016年底），建成区面积621平米千米。

东京2017年的GDP是9750亿美元，折合人民币63375亿，相当于北京和上海的GDP总和还多些，足见东京城市群的经济实力。说明单体城市再强也打不过城市群，只有走城市群的路子才能取得更进一步发展。

东京城市群交通很通畅、便捷，解决这个问题的方案是地铁，这正是万科与深铁合作的一大原因。从发达国家的城市发展历程和经验看，只有地铁能解决单体城市继续发展和城市群之间连接的交通问题，解决了交通问题，也就解决了城市群发展的问题。

目前看，京津冀、长三角、粤港澳大湾区城市群以庞大的经济体量、常住人口、发展机遇和完善配套，处在了全国城市群发展的前列，这种地位随着经济发展将在未来得到巩固。

北京是全国政治、经济、文化、交通中心，这种地位不管现在，还是未来都不会改变，对全国人口都有吸引力；那么京津冀城市群未来地位只会进一步巩固。

上海是全国金融、经济、交通中心，肩负着面向世界、推动长三角地区一体化和长江经济带发展的重任，在全国经济建设和社会发展中具有重要的地位和作用。那么，长三角城市群也会进一步巩固。

粤港澳大湾区城市群涵盖了香港、澳门、广州、深圳、珠海等11个城市，2018年底常住人口7000万，是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。其实，都不用怀疑，粤港澳大湾区城市群将是未来中国对外的一张牌，完全可以比肩，甚至超越世界另外三大城市群：纽约城市群、旧金山城市群和东京城市群！

因此，小菜最看好粤港澳大湾区城市群，其次是京津冀城市群，后面是长三角城市群以及新兴的其他城市群（成渝经济圈、中部经济圈和中原城市群）。

房坛法菜

中国最著名的商圈就有：京津冀、长三角、粤港澳大湾区。要说最有投资价值的，我看还是粤港澳大湾区。原因如下：

1、中国第一，世界第一。粤港澳大湾区，是我国规划的第一个超大型商业湾区。并且有望超越纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区成为世界第一的湾区，所以从政策和趋势角度来看，这里无疑很有商业价值。张五常教授不是已经预测了嘛，这里会成为地球中心。

2、涉及的城市众多。这里包括香港、澳门两个特别行政区，广州、深圳、珠海、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、江门等九个城市。总面积5.6万平方公里，2018年末总人口已达7000万人，是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。所以这里的投资范围将更为广泛，这样地区整体的升值空间就大。

3、包容性更好。相较于北京、上海，深圳、广州的包容性更好，城市也大力吸引外来人口和资金，这样势必投资环境会更为宽松。

所以，有资金的话，建议投资这个地方，还有就是我国的二线城市，比方西安、武汉、成都等城市也会是比较好的选择，随着商业用户的下沉，中国的二三线城市的商业活力将更加被激发出来。

Mark说IP

我们判断一个城市有没有投资价值，要从两个角度分别入手，一个是投资房地产前景如何？另一个是创业的投资前景如何？因为这两个方面考虑的因素是不同的。

01，北上深

4个一线城市，暂时把广州放在外面，应该说这些年来广州已经有点落后于其他三个城市了。

北上深如果投资房产，租金回报比较低，但是房价易涨难跌，所以还挺有投资价值的，问题只在于总价比较高，限购比较严，不是你想买就能买。

尤其深圳现在的政策这么好，未来的发展相信会更大，所以这三个城市中，深圳更具有投资价值。

如果从创业做生意的角度来说，其实三个城市都差不多，同样具有非常多的资源，同时也有非常大的竞争。

02，中部城市，武汉，西安，成都，重庆，贵阳

如果要评价这些城市的房产投资价值，我们首先要看看这些城市对周边人口的吸引力。

贵阳的供应量比较大，对于本省的吸引力，与其他省份城市比较起来并不算太强，这些年来致力于旅游的发展和大数据的建设，但是如果河南也搞大数据，贵阳的竞争力会被削弱。

武汉吸引了不少的创业人口，尤其是互联网类，光谷的吸引力很大，所以武汉的房产有一定的潜力。

成都和重庆对于周边的吸引力比较大，不仅仅限于四川和重庆周边，甚至包括更西边的其他省份。这一点，比起西安有一定的优势。

但以上的城市基本都限购。

创业来说，武汉，成都，重庆的优惠较多，营商环境也不错，潜力较大。

03，长三角和珠三角

比较长三角和珠三角，肯定就不是拿其中的某一个城市来对比，因为如果具体到某一个城市，那就要具体分析。

假如用整个城市圈来做对比的话，从做生意的投资价值来说，我更看好珠三角，也就是现在的粤港澳大湾区。首先还是因为政策上的倾斜，其次是因为观念。珠三角是最先改革开放的地区，所以在观念方面具有更大的开放性和灵活性，地方政府的施政理念也比较符合市场化。

但是粤港澳大湾区也存在一些困难，毕竟在这个湾区里面有不同的政治体制，而且面积这么大，人口这么多，本身的经济发展结构就不均衡，不过这也是他的潜力所在。

财说得明白

蒋老师观点：不管是投资城市还是投资城市圈，这都是一个宏观的问题，所以，我们可以通过一些细微的数据，做出理性的判断：

首先，蒋老师告诉大家，投资一个城市的逻辑，有4个原则：

1，城市的人口吸引力（常住人口增量）

2，城市的科创指数（申请专利数量，高校数量）

3，城市的营商环境（交通、政策、定位等）

4，城市的资金吸引力（金融本外货币数量）

第一，城市的人口吸引力

1，城市常住人口增量排名：

先看2018年的数据：

可以发现，深圳以49.67万的人口增量排在全国第一位，之后是广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙和宁波，这些城市的人口增量都拍在前十名。

如果说，一年的数据有一定的偶然性，我们在对比2017年和2016年的数据：

2017年，城市常住人口增量排名：

无独有偶，深圳在2017年常住人口增量又跑赢了全国其他城市，以62万的常住人口增量排在全国第一位，广州、杭州、长沙、重庆、哈尔滨、佛山、郑州、武汉、宁波排在全国前十。

2016年城市常住人口增量排名：

排在前十名的城市分别是：深圳、广州、重庆、 长沙、杭州、武汉、郑州、天津、西安、青岛。

所以，从最近3年，城市常住人口增量来看，最具投资价值的城市前五名分别是：深圳、广州、杭州、长沙、重庆。

所在城市圈：

粤港澳大湾区：深圳、广州

长三角：杭州、宁波、苏州

长江中游城市群：长沙、武汉、南昌

成渝城市群：成都、重庆

关中：西安

中原城市圈：郑州

第二， 城市的科创指数

1，211高校数量排名

排在全国前十名的城市分别是：北京、上海、南京、武汉、西安、长沙、广州、天津、成都、哈尔滨。

2，城市科研经费排名

北京、上海、深圳、杭州、苏州、重庆、西安、广州、成都、武汉位居前十。

3，高新技术企业排名

北京、深圳、广州、上海、苏州、天津、东莞、杭州、武汉、成都。

从三个数字的交集来看，北京、上海、广州、成都、武汉、深圳、杭州、长沙、天津、重庆、西安具有领先优势。

所在城市圈：

京津冀：北京、天津

粤港澳大湾区：广州、深圳

成渝：成都、重庆

关中：西安

长江中游：武汉、长沙

第三，城市的营商环境

1，交通

先看高铁，2019年我国十大高铁枢纽城市（客运量）排名如下：

广州、上海、南京、杭州、北京、长沙、 郑州、深圳、武汉、徐州。

再看机场吞吐量前十名城市：

北京、上海、广州、成都、深圳、昆明、西安、重庆、 杭州、南京。

2，城市定位

直辖市：京津沪渝

副省级城市+国家中心城市：武汉、成都、西安、广州

第四，资金吸引力

截止于2019年7月，各大城市资金总量排名如下：

前十名分别是：北京、上海、深圳、广州、杭州、重庆、成都、南京、苏州、天津。其次，武汉、郑州、西安、长沙、宁波增长也很强劲。

从资金增量来看，也是北上深遥遥领先全国其他城市。广州、苏州、杭州、重庆资金增量也很不错。

综上所述：

综合以上4个层面的数据，7个维度的数据，蒋昊说经济，城市研究小组得出以下几个排名

2019年中国城市潜力得分排名：

1，深圳 100分

2，杭州 96分

3，广州 95.5分

4，成都 93分

5，武汉 91.5分

6，郑州 89分

7，西安 88分

8，长沙 86分

9，宁波 83分

10，天津 82分

2019年中国城市群发展潜力排名：

1，粤港澳大湾区

2，长三角

3，京津冀

4，成渝城市群

5，长江中游城市群

6，中原城市群

7，关中城市群

8，山东半岛城市群

9，滇中城市群

10，北部湾城市群

大家对此怎么看呢？欢迎参与话题讨论！

蒋昊说经济

你这里所说的最具有投资价值指的是什么?指的是风险投资还是房产投资？下面我们就分别从这两个方面来分析下哪些地方值得投资。

最具有风险投资价值的城市

未来随着我国人口红利的不断消失，再加上房子是用来住的而不是用来炒的基本基调，房价不可能永远保持快速的增长，最终大家还是得回归到投资实业或者其他产业上来。而且未来哪个城市的创业环境、科技创新、人才优势、金融环境等方面有优势，那就有更多的机会在竞争中脱颖而出。

根据这几个条件进行综合评估，我们大概可以看出未来中国最具投风险投资价值的几个城市。

1、北京

北京啥也不用说了，天时地利人和，目前是我国的政治中心、科技中心、金融中心、教育中心，所以未来肯定是最具有投资价值的城市之一。

2、深圳

深圳作为我国科技中心、金融中心和非常重要的制造业基地，目前基本已经完成了产业转型升级，大量的高薪技术产业的布局将进一步增强深圳在未来的竞争力，再加上良好的金融市场环境，未来深圳仍然是最具投资价值的城市之一。

3、上海

上海作为我国的金融中心、经济中心、贸易中心，而且是目前我国经济体量和财政收入最大的一个城市，基础雄厚，再加上最近几年上海创业环境的不断改善，有很多独角兽不断冒出来，所以未来也是我国最具投资价值的城市之一。

4、广州

广州作为我国的第三城，最几年发展有点落伍了，特别是在科技创新、金融等发面仍然有待提升，但不管怎么样广州作为华南地区的中心，作为全国重要的中心城市之一，基础雄厚，未来只要广州发力仍然是我国最具有投资价值的城市之一。

5、杭州

最近几年杭州可谓异军突起，虽然目前杭州的经济体量并不是很大，但是杭州的发展后劲很足，除了得益于整个长三角的融合之外，杭州自身的创业环境，不断涌现出来的科技创新企业都是杭州竞争力的重要体现。

除此之外，包括南京、成都、武汉、重庆、西安、长沙等城市也有很大的投资价值，在这我们就不深入的阐述了。

可以预见，未来我国的重要企业以及代表新型经济的企业大部分肯定会从以上这些城市产生，这意味着这些城市有很大的机会，也将是资本重点关注的地方，对于风险投资、股票投资等来说，这些城市的企业是有很大投资价值的。比如下图是2019年第一季度独角兽公司的分布城市，可以看出大部分独角兽都是分布于我们所提到的这些城市，如果投资其中一个企业，那投资的回报率就可能达到几十倍甚至几百倍。

楼市最具有投资价值的城市群

虽然目前我国楼市已经来到了一个新的拐点，未来房价不可能像过去那样一直往上涨，有些城市甚至还会出现房价下降的情况，因此未来选择投资哪个城市得做出准确的判断才可以。

至于一个城市是否值得投资，我们得从几个方面去考虑：

1、人口净流入

一个城市是否具有投资价值，从长远来看肯定要看人口，毕竟房子最核心的价值就是居住功能，人口的流入不一定全部转化为购房需求，但至少可以带动房租市场的需求。所以未来在那些人口净流入比较大的地方，房产还是有一定的投资价值。

2、城市资源吸引力

一个城市房产是否值得投资，不仅看人口，还得看资源优势，很多城市房价之所以表现坚挺，其中一个重要的原因就是城市资源的吸引力，比如教育、医疗、购物、就业、环境等等，未来随着大家生活的不断提升，大家对这些公共资源的追求会特别看重，所以有这些资源优势的的城市还是具有较大的投资价值的。

综合以上两点之后，未来最具投资价值的城市包括一些一线城市和新一线城市，以及其他省会城市。

如果要在这些城市当选择比较值得投资的城市群，那我觉得珠三角城市群、长三角城市群、成渝城市群会更值得投资一些。

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