曾经有一个根深蒂固的信念，只要你努力工作，终将得到匹配的财富。

但现在，追求美好生活再也不是依靠勤奋的工作、永不停歇的创新，而是简单地取决于是否足够幸运地拥有一套住房。

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01、有房，真香

· 无房到有房，越来越难跨越的鸿沟

房子，将人民分成两大阶层——有房者阶层、无房者阶层。二者间的鸿沟愈发深刻。

住房两极分化，是中国房地产市场最大的问题。

有房阶级暂且不表，无房阶层又可细分两大主体：

第一大无房主体，中国2亿多流动人口。

他们通常住在城中村、远郊地区，居住环境条件比较差

他们由于没有户籍通常无法享受城市医疗、教育等条件；

他们更像是城市的过客，无法在城市生根发芽。

他们对「住」的需求比较卑微，只是「一张床」。

而第二大无房主体，情况也并没有好到哪里去——刚入社会的毕业生，也成为新市民。

长远看，这类人群有希望在城市立足，但眼下资质不全或储蓄不够，暂时无法买房。

品质租住，是新市民们的普遍诉求，可以简单概括成「一间房」的需求。

随着新市民的年岁增长，对「住」会提出越来越多的要求——从最简单的遮风避雨的物理居所，转变为落户、婚用、教育、医疗等一系列实际权益享有。

而房子，正是权益获取的入场券。

有房者与无房者间的鸿沟，在买房问题上被真正体现出来。手头有房子比有票子管用，成为买房或者换房的先决条件。

据统计，北京60-70%购房需求为置换需求：卖掉手里的那套房，老换新、小换大、远换近、二手换新房等。

如果手上没有房本，单靠工资攒足首付款，变得越来越不现实。

放眼全球，这个结论也得到了应证。发达国家如美国，租房人口和有房人口财富差异高达50倍。

危言耸听一些，今天如果你（或者父母）没房产，财富累积将愈难困难，在城市落脚的可能性会越来越低。

· 房价稳，是长期且不得不的趋势

其实全球任何一个国家，房价基本趋势都个共性，8个字：长涨短跌，大涨小跌。（涨得多，跌得少；涨得快，跌得慢。）在中国也是一样。

想上车的永远在骚动，有房本的有恃无恐。

刚才提到，有房一族的置换需求，这个群体通过房子换房子，形成了强大购买力，杠杆不断上加成为支撑一线城市房价稳中有增的重要因素。

支撑房价稳中有增的另一大重要因素是：房子的供应依旧不足，缺口依旧很大。

缺房，缺什么房？——优质商品房。

依旧以北京为例，50%的存量住房是1998年前建造的老旧公房，这些房子虽位处黄金地段，可小区衰败，居住舒适性不高。但短时间内，老公房却不能迁移或重建。可见，土地对核心地段商品房的供应是压缩的，品质远不足矣。

核心地段的刚性土地供给有限，成为了房价不跌的保障。什么意思呢？人们不是在为房子付钱，居住付钱，而是花钱买下好地段的有限资源！

高房价带来的系列社会问题，正在凸显。也因此，中央政府控房价的决心坚定。稳房价、稳地价、稳预期的政策基调不会改变。

房子，正在回归居住的本质。

可上车，确实越来越难。

02、有好房，越来越香

· 好房，在好城市

将城市粗暴地划分成一、二、三、四线，并认为一二线城市房子值钱，三四线不保值，这种想法其实不太正确。

具有保值或升值空间的城市究竟长什么样子？三个条件：

1、人口净流入大；

2、GDP增速快；

3、土地和房屋供应不足。

这就可以解释城市如杭州、成都、重庆、南京、西安、郑州等在过去几年出现上涨的原因。

而三四线城市更加不可一概而论。刨除刚需购房，一线周边的三四线机会更大。原因也可套用上述的三大条件：

1、一线周边城市，借助其战略优势大力发展基础设施，尤其交通更发达更便利，加速了城市间的人口联动，两方城市均可受益。

2、GDP增速向核心城市靠近者，机会更大。这里，不仅要看人均收入水平是否向一线城市追进，更关键的是看GDP增速度是不是更快。

举个例子，环沪城市圈的人均GDP增速快于上海，而环京城市圈则相反。价值孰高孰低，立见分晓。

3、核心城市的土地与房屋供应，是紧是松？比如深圳，土地供应紧缩，那么对应的粤港澳大湾区周边城市机会将更多。

· 好房，更是好地段！好社区！

一定程度上，选对房子，比选对城市更重要。

比较悲剧的是，你的城市房价在涨，但你的房子价格在跌。可以说，今天中国居住价格的差值，是在地段与地段，社区与社区之间，房子与房子之间的分化明显。

怎么选择对的社区、对的房子？

1、看社区居住人群。聚集中高收入人群的社区质量相对较高，未来的升值潜力也相对更大。

2、看社区服务配套。周边成熟的商业配套，内部的公共活动空间，愈发成为社区升值的加分项。尤以疫情期间更凸显出价值。未来，人们对家的定位不仅局限在房子本身，也延伸向良好的社区配套。

3、看物业管理水平。

4、看户型与装修。

所以，在今天来看，买房已经不再是简单的城市选择，更加是对社区的选择、对物业的选择，对居住功能的选择。

人们对房子的要求从「有」到「好」，从遮风挡雨上升到品质居住。

03、用指标 看好房

房价，是交易的结果。

不论消费者当下选择买新房还是买二手房，这套房子的最终价值都是交易中体现。因此，消费者在购房前就应该看到房源的未来价值。看什么呢？

看交易活跃性。

判断交易活跃程度，最简单的方法是看不同节点里，该社区有多少套房子挂牌（在售量）？又有多少套实现成交（成交量）？

· 成交量小、在售量大，意味着小区成交难度大；

· 成交量大、在售量适中，多意味着换手率高，适合刚需上车、也适合投资；

· 在售量小、成交量小、但小区体量适中，多为品质小区，适合自住。

而挂牌价格在一段时间内的上下浮动，多半也体现该小区当下的市场冷热。

这些数据，在房产交易平台都是公开透明的，在购房前要大量花心思，做足功课。

房子是家，是一代人托付肉身承载梦想的居所，也可能是几代人辛勤一生的成果。

对于一个一辈子最大的资产花费，最要改变惯性思维：房子的居住意义要大于投资意义。

在普遍不缺房的时代，好房子的价值愈加凸显，这背后需要理性的判断、慎重地抉择。为好房、好家、好人生、好生活奋斗！

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