今年买房会贬值吗？自98年房改以来，我国的房地产买卖正式开启商品化的新篇章，随着城镇化的进程不断加快，人口向城市聚集，买房置业的需求也得到大幅上升。在普通人眼里，不仅居住、生产离不开房子，连办公也需要房子，似乎房子才是一座城市的重要部分。可是，当大家意识到房产背后的价值时，已经太晚了，房产作为资金的“蓄水池”，价值被不断抬高，在买涨不买跌的作用下，自然又更多的人趋之若鹜。总之，能吸引人们买房的一个重要因素，就是“持有成本”，对很多投机客来说，持有期间几乎不用考虑任何成本，多出的物业费税费又可以转嫁到买家身上，可以说是一本万利的生意。但是，世事变幻，曾经的好日子并不意味着能一直“占便宜”。
实际上，对于房市这个纯粹靠资金推动的行业来说，供需关系是支撑市场的刚性条件，一旦房子卖不出，市场的竞争力就会大打折扣，长久以往，房地产供过于求的现象必然会加剧。似乎2020年，市场里形形色色的事都出现了。近日，58同城发布《2月国民安居指数报告》，全国67个主要城市二手房挂牌价15503元/㎡，其中51城房价上涨。更有意思的是，2月购房者信心指数为99.4，环比上升3.5%，46.4%的购房者认为2020年是买房的好时机。风波之下，为什么房价还在涨？其实，这只是硬币的“正面”，但我们也应该硬币的“背面”：楼市正迎“生死局”，规模缩水10%、交房迎风险，2020年，买房要“三思”。
一边停工，一边破产，5000亿元的巨债压顶，留给房企的路在哪里？
开年以来，超过100个城市先后关闭了线下售楼处，大部分网签中心延迟复工，受其影响，春节期间18城二手房成交陷入了冰点，廊坊重庆合肥、长沙武汉天津的成交量同比降幅均超过6成。新房表现更差劲，仅2月9日一天，30城只卖了50套房子。房说君认为，没人买房，也没人卖房，楼市没了人气和成交量，不管新房还是二手房，期房还是现房，都会堆在那里，成为真正的钢筋水泥。撇开冷冰冰的数据不提，一方面，虽然售楼处先后进入复工状态，但工地复工还不乐观，易居丁祖昱表示，目前全国工地复工率不到10%，优先复工的多为基建民生项目。
另一方面，风波当前，更加速了行业“出清”，截至2月25日，年内已有75家房企发布破产公告，与此同时，今年是房企发债的高峰期，95家典型房企到期债务有5000亿元，仅3月份，待偿金额就达330亿元。在房说君看来，2月底工人才到位10%，如果延迟到3月份才开工，加上工人返程后的准备时间，实际上的密集复工可能要到4月了。这样一来，延误今年的交房不说，耽搁的工期还要经历一番扎堆复工和急忙赶工的过程，对开发商的信用、回款是更大的考验。当小阳春、返乡置业的希望告吹，楼市的投资额、施工进度也会受到影响，特别是今年初的交房潮也会推迟，届时，巨额债务压顶，交房又迎考验，这就是新年开局楼市要面对的“棋局”。
正所谓“巧妇难为无米之炊”，现在的房地产正面临着这种状况，过去这些年，我们见惯了高杠杆负债的开发商，运用空手套白狼的手法，一次次地贷款、拿地、盖房，趁着房价水涨船高，自己也赚得盆满钵满。彼时是房企的好日子，购房者的话语权很少，到了2020年，局面完全调转过来，复工缓慢的房企，想要保持生存能力，前提是要把房子卖到购房者手里，毕竟房地产涉及上下游数十个行业，如果长期停顿下去，不仅整个市场会僵住，很多人的生活都会受影响。据中指院的问卷调查，有62%的专家认为，2020年市场规模下降幅度将超过10%。不仅如此，丁祖昱也认为， 今年房地产下行幅度预计在10%左右。
房地产规模下降10%，是什么概念？一夜之间，多城为市场“开绿灯”，靠谱？
有了这个前提，也就不难理解，为什么各地争先“抢救”楼市了。从2月中旬开始，已有河北、天津、上海、杭州等10余省市，先后出台针对房企的阶段性宽松措施，大部分以延缓土地金缴纳、降税减费、放宽预售条件为主。随后，南宁、钦州等地继续密集发布新政，从调整公积金贷款上限，到购房补贴等方面支持需求。随后，部分省市、银行相继传出调降首付比例的措施，除了波及范围更广之外，政策导向逐渐向“需求端”过渡。不过，这一招无疑是重燃楼市希望之火，对如今年均十几万亿的房地产来说，一旦出现“降首付”之类抬高杠杆的政策，巨量的购房需求可能会迸发出来。
据中原地产统计，2月已有超过60城发布了不同程度的楼市调控政策，呼吁营救楼市的声音不断，整个过程演变下来，表面上一片欢腾，购房者信心上升，51城二手房价上涨，暗地里，却是房企停工破产，偿债压力加大的难题，可谓是“乱成了一锅粥”。更重要的，还是高层对楼市的态度。2月16日，财政部部长刘昆指出，坚持房住不炒定位，落实房地产长效管理机制；2月17日，国统局孔鹏表示，1月各地坚持房住不炒定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持总体平稳态势。
2月19日，央行四季度货币政策报告，指出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段；2月25日，银保监会肖远企表示，目前房地产金融政策依旧是“一城一策”，地方根据情况，在不违反大框架下可以自行安排。显然，针对市场预期的变化，从2月16日至2月25日，10天之内，4部门先后针对楼市领域发声，足以说明楼市的调控基调没有改变，更何况央行作为银行的“钱袋子”，直接点明不作为短期手段，自然不会出现资金大幅流入房市的情况，投机之火又从何燃起。
房说君有话说，总的说来，房地产调控已经形成“惯性”，哪怕没有这场风波，市场的资金面也不会放松，拿大家关心的房贷利率来说，1年期利率对实体业实实在在的利好，大概率还会接着降，而影响房贷的5年期LPR，可能是微降甚至不降，但首套房是例外。有心人可能会留意到，去年10月央行的公告指明，首套商贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，这就意味着，如果名下没房，按揭的利率空间是有弹性的。比如2月20日，5年期LPR报价4.75%，较去年下降10BP，再比如党报发文未来降准降息可期。
特别是对于流动人口来说，这部分人在城市落户的可能性最大，从数据来看，1982年我国流动人口只有657万人，到2018年已经变为2.41亿人。这类人群包括学生、农民工、毕业生、外来工，房子对于他们无疑是一笔大额消费，如果利率利好与刚需首套，也能让他们心里更有谱。不过需要提醒的是，今年买房要“三思”，一方面开发商资金面被压榨，新房质量问题可能会扎堆出现，甚至一不小心就买到“豆腐房”，另一方面，房企最大限度以价换量，虽然最开始利于买方，一旦市场回归，刚需的购房机会也会稍纵即逝，难把握。
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