特靠谱

大家好，我是勇谈。对于小区公摊面积的问题很多朋友都存在一个认知，认为公摊面积包括了小区内所有的公共面积，包括车位等。其实这种观点是不是正确？至今尚未有法律定论，这里不是为开发商或者物业站台，只是想跟大家分享下自己的几点观察。

房产的公摊面积到底包括哪些？车位到底归谁？很复杂，很少有人能够说清楚

一般来说小区的车位分为：地面车位和地下车位，地下车位的产权基本可以肯定不是属于全体业主所有的。至于地面车位为何还能进行出售？或者需要缴纳车位管理费？几点观察：

第一、车多车位少是多数小区都存在的情况，那么如何分配？只能通过缴纳费用或购买来进行区别。这里需要跟大家普及的是，多数小区的车位出售都是无产权的（出售时仅仅签订了协议），按照法律规定是不可以进行出售的，为何开发商还要出售？其实依据就是车多车位少。这个购买车位其实就是大家购买了车位使用权，这点从某种意义上来说跟公共收费停车场是一个道理。简单理解就是“谁交钱谁使用”。

第二、地下车位的产权归属一般来说只有两个：开发商或人防部门，特殊情况除外。曾经看过一个北京卫视的节目曾用几个章节来论述地下车位的产权问题，最终也没有一个明确答案，这点足以说明地下产权的归属复杂度。包括之前有不少业主提出疑问认为“地下车位的修建成本包含在房屋本身中”，这些成本如何计算？所有的数据其实都在开发商手中，业主根本得不到有利证据。所以，要想明确车位产权归属是一个复杂的过程。甚至目前存在不同法律互相“打架”的情况。

谁买谁使用，这是目前比较通用的做法，撇开产权问题不谈，大家买的其实是使用权

这里我要说的一点是“我是不鼓励购买车位的”，在城市中一个车位动辄十几万，甚至几十万花费这样大的成本到底值不值得？大家自己思量。这里还要跟大家阐述下我对于“买车位”的定义，在我看来哪怕是按月支付停车费也算是“买车位”，毕竟在车位产权归属问题没有搞清楚之前，大家购买的其实都是使用权而已。几点愚见：
第一、目前来看多数小区内车位的停车费要远远低于停车场的收费，这也是造成大家都热衷于在小区内乱停乱放的原因。可以说包括现在很多小区本身的车位配套也是不够的，很少能达到1:1的，加上小区停车费要比外面低的多，也就促使了很多小区业主喜欢把车位停到小区内，当车位不足时只能乱停乱放。所以，如何增加小区内车位或调整小区外停车资费是一个问题。

第二、小区内车位“只售不租”也是造成小区内车位不足的很大一部分原因。作为开发商来说只希望做一次性买卖的心情可以理解，但是对于小区内业主来说有没有必要买一个车位？是一个经济账。如果开发商能够将未出售的车位委托物业等进行代为管理，征收租金，是不是会更加合适？这点就需要更多的监管部门和法律进行补充了。

综上，公摊面积是否包含车位面积？这个目前来说并没有定数，希望未来这个疑问能够得到切实解决。不过目前来看在小区内或外面停车场停车都是需要交纳费用是“惯例”，也只能按照这个趋势走下去了。如果有疑问的话，那么就在外面租车位就行。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，欢迎大家积极订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

勇谈房产壹贰叁

车位不会包含在公摊面积里。车位有三种类型，都不会摊到公摊面积，一，是地面停车位，属全体小区业主所有，是谁使用谁付费的，收益归全体业主所有。二，是地下车库(有产权证）和地下停车位，是根据城市规划要求，满足停车要求(小区户数与车位数比要求)而扩展的地下停车场，法律中无明确界定标准，一般是谁投资谁受益（有争论，是建设在小区的地盘内），地产商都是出售（或出租)，条件是不允许销售或出租给非小区业主。三，是平战结合的人防工程车位(一般都是战略物资库），平时做车位，战时封堵，这部分的所有权为国家（战时征用)，但平时的收益没有界定，但投资者是地产商，没有移交的手续（到底移交给国家还是业主），地产商将人防车位出售（讲是使用权出售）或出租（没有产权证明，仅协议转让），收益者是地产商。从全国几个法院判例来讲，应该是业主的。

醉江南小镇

公摊面积一直以来都是购房者心中的痛点。购房者普通大众对于公摊面积的认识其实并不充分，有很多都是道听途说，很容易被误导。那么作为一名曾经工作在房产测绘岗位的业内人士，老J下面就和大家说一说，公摊面积当中到底包含不包含停车位的面积。

什么是公摊

公摊面积简单说就是为本楼服务的公共用房部分，并且这个服务是指全楼皆可用到的。并且房屋公摊的分摊原则也是谁使用谁分摊，并且能供参与到公摊当中的部位都必须有顶盖、有围护结构、可用于生产经验生活的永久性建筑。

很明显这其中并不包含停车位和车库的面积。

车位和车库

人很多人说房屋的公摊面积当中包含车库和车位的面积。那么车位是什么，车位有地下车位和地上车位两种。之前说过能够计算公摊面积的部分都是可计算面积的永久性建筑，地上车位没有顶盖、没有围护结构、也不是永久性建筑。因此地上车位绝对不会作为公摊计入到房屋的公摊当中。同理，那些说小区公共用地也算在公摊当中的谣言也就不攻自破了。

车库：有人说车库尤其是地下车库一定是建筑，要算在公摊当中了吧。前面也说了车库不包含在公摊面积当中，因为车库不论是一层的独立车库还是地下室的车库都不是为全楼服务的公共部分。并非是全小区全楼都需要的或正在使用的公共部分。因此，车库也不计入公摊当中

会不会有开发商钻空子

那么会不会出现开发商钻空子将公摊部分改成车库车位的情况呢？其实这是有可能的。因为对于广大购房者和业主来说，自己接触公摊面积只是从合同或者不动产证看到的。具体公摊部分包括那些自己也不知道。这其中就有可能开发商后期将已经计入公摊的设备用房等进行改造，从而腾出地方做成车位出租、出售。同时，开发商后期改造的情况在项目竣工测绘完成之后基本就无人监管了。因此开发商想坑业主业主是不能有效甄别的。

业主到底掏没掏过车库、车位的钱?

虽然，公共车位和车库不计入公摊面积。但是业主很可能已经给车库和车位买过单了。

对于开发商而言，他们在核算成本的时候拿地的成本、建设的成本都是算在房价当中的。其实全体业主已经从开发商手中将小区的土地和整栋楼、整个小区的所有权买回来了。掏过钱的业主后期还要为自己买过的车库、车位再掏钱就属于重复收费了

只不过现在的购房者本身维权意愿不高、不懂，也不愿意打官司。开发商也是抓住了业主的这个心理才让购房者心甘情愿的掏腰包的。如果我们查看一些业主的维权案例我们可以发现，其实通过争取我们是可以争取到车库、车位的所有权的。

总体来说，车位和车库并不会计入到购房者的房屋面积当中。但这也并不说明购房者没有为车位和车库掏过钱。

房产老J

小区车位包括地上车位、地下车位以及人防车位。这些车位都有对应的产权，所以不管是无偿使用、租用还是购买都是拥有车位产权者的合法处理手段。

提醒一下广大业主，在购买车位时要注意不要购买到人防车位，人防车位是属于城市人防工程当中的一部分，产权式隶属于国家的，物业只有人防车位的管理权并没有所有权，所以购买人防车位是无效的。

图中这样的大铁门是人防车位的标志之一。

对于租赁车位的业主们要注意，车位的最长租赁期限是20年，超过20年的部分是无效的，所以千万不要被一些无良的物业欺骗，超长期限的租赁车位，导致后期的租赁合同无效。

东友律师团

首先我想说题主的问题本身就有问题。我们所谓的公摊面积是指公共使用的面积，而车位的情况还比较复杂，并不一定就在你所谓的公摊面积里面，所以我认为除了地面车位和人防车位以外的开发商自建车库销售是正常的。那么下面我们就来说说公摊面积和车位的问题。

首先我想我们应该搞清楚什么是公摊面积？

以上是百度百科对于公摊面积的定义内容，从以上的内容中我们可以看到，对于公摊面积而言，与车位能挂上钩的可能就是“地下室”这一条了，但是地下室也并非车位。在我们目前的商品房小区建筑立面，一般的垂直地下室都是属于人防的，既不属于开发商也不属于购房者，确切的说这部分是属于国家的。

按照车位的归属我们可以把目前的车位分为三种：

第一种：地面停车位。这种车位目前已经很少了，但是还是有的，其实这种车位一直存在着产权上的争议，按照国家的相关规定来说，所有的地面车位都应该属于全体小区业主所有，开发商是不能买卖的。但是很多小区仍然画的有这一类的车位，那时消防应急车位，平时很多的物业公司就用来出租的很常见，但是严格的说其收入应该属于全体业主所有。

第二种：人防车位。这种车位这种车位是属于人防办的，也就是在我们的人防范围内扩建的人防应急车位，一般的都在地下，数量不多，不能买卖，但是可以出租，这些车位的出租收入应该归人防管理部门所有。

第三种：开发商出资建设的地下停车库车位。这种车位是在楼栋垂直地下以外部分，由开发商出资建设的地下车库，其紧连楼体，但又在楼体之外，而且这部分车库是不计容的，所以对于整个小区的容积率并无影响，严格的说产权应该属于开发商所有。所以其买卖就属于合法合理的了。而且这种车位也是目前的市场主流。很多的小区已经实现了独立车位产权办理。

所以说除了第一种地面车位以外，第二第三种车位都不在购房者的购买范围之内，那么开发商进行租赁或者销售都是可以的。那么下面我们主要以第三种车位详细分析。

那么如果开发商要卖车位的话，是否有法律依据呢？

根据《物权法》第七十四条规定：

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

为什么很多人对于购买车位仍然存在着疑虑呢？

这个从以上我们对车位的分类来看，虽然分类很明确，按道理应该不存在纠纷才对啊，但是现实中，大家往往误认为地下车库属于我们业主的，这里面主要有几个问题：

第一、地下车库占用的土地是否属于我们业主。这个问题其实刚才我们也说过了，由开发商出资建设的地下车库是不计容的，就是不计算进我们整个小区的容积率的，另外其土地权籍归属于开发商所有的，但是就目前来讲不动产登记。

第二、在计算公摊面积的时候有没有把地下面积计算进去。其实这也是刚才说的不计容，另外从公摊面积的公摊原则来看，谁使用谁公摊，所以并没有在我们的公摊面积里面。

第三、为什么我们买的车位是只是使用权协议而没有产权证。其实大家疑虑的最大症结就在这里了，其实不是开发商不办理，而是不动产登记的很多环节太复杂，很多导致开发商不愿意办理，更有甚者，很多地方的不动产登记机构自己都搞不清怎么办理，这个不敢再多说了，适可而止

第四、地下车位的使用权到底有多少年。这个其实是根据我们的土地性质息息相关的，如果土地性质是住宅，那么就是70年，如果是商业则是40年。

基于以上四点，很多购房者对于购买车位心存疑虑。那么如果我们要买车位的话应该注意什么呢？

在这里我以为个人的经验来给大家一些建议吧。

第一、买车位看尺寸。目前我们的车位标准尺寸是宽2.2米-2.5米，长4.8米-5.3米；车与车之间的距离不小于0.6米，前后墙壁或者柱子的距离不小于0.5米。

第二、买车位关键看便捷性。这也是很多开发商对于车位定价的一个基本原则，离楼梯口近的车位贵，远的便宜。

第三、停车的难易程度。就看车好不好停的问题，这个跟每个人的开车手艺有关。

第四、车位价格里的秘密。我是做房地产营销的，那么我也给大家透露一点干货吧。我们在做车位定价的时候，一般采用的是40年为期限，有一个计算公式，车位的均价=40年*12个月*（月租金-月管理费）。比如一个小区的车位租金是400元/月，而车位管理费是100元/月，那么车位均价=40*12*（400-100）=144000元，这个就是我们的一个心理估价，然后再进行市场调研、车位比等综合评估得出一个合理的价格。（别说是我说的哦，老板会打我的）

总的来说，在车位归属明晰的情况下，能买还是买吧。但是如果有人拿着归属不明的车位卖给你，一定不能买哦。

好了，以上是我个人的经验和观点，喜欢的给个赞鼓励一下，如果您还有什么疑问，欢迎留言或者私信沟通交流。我是超哥说房产，欢迎关注。

超哥说房产

开发商卖的是销售面积也就是最大的面积，包括物业搂，电力房等等，开发商绝不会做赔本的买卖，其次才是建筑面积，包括楼道，电梯等等，最后才是实住面积。平民斗不过奸商呀，地下车位必须自已买，可还要交管理费呀，因为有保安24小时值班，替你服务呀！

光明的前途6

你这个问题本身就不对。所谓房屋公摊，摊的是计入容积率的建筑物的面积，不计入容积率的非建筑物，如绿化、道路、地面车位等，以及不计入容积率的建筑物，如架空层、地下室，这些面积都不计入房屋公摊。另外，购买地下室产权车位需要公摊地下室建筑面积。

既然不计入房屋公摊，何来公摊面积包括车位面积？

澹澹言怀

怎么说呢！丛服收费，在每个人身上都有，你买房，交了各种税，和费，在强加百姓身上公摊，和物业，停车，等，还要收房产税，，，，中国的百姓，生活在税费，当中就一个字，，，累，谁给你解释！没人！都是砖家，

關鍵字: 开发商 小区 产权