喊了10多年的“取消商品房預售”終於落地了！
3月7日，海南省出臺新規，即日起，新出讓土地建設的商品房，實行現房銷售制度。
天下苦“預售”久矣！爛尾、偷工減料、貨不對版等維權問題的根源都在於“預售”；而且在期房制度下，買了房不能立馬入住，首套房的家庭不得不面臨至少一兩年還貸加租房的雙重壓力。
如果是現房銷售，所見即所得。爛尾、房鬧維權會大幅減少，也免去了邊還貸款邊交租金的壓力。這是普通老百姓眾望所歸的一件事情。
但在中國已經運行26年的商品房預售制，是我國房地產興起的根基，背後利益糾葛錯綜複雜。
取消商品房預售，不僅是對地產商資金鍊的嚴峻考驗，也是對地方政府財政的嚴峻考驗。一直以來，取消商品房預售制度與否的大討論，伴隨著謠傳和被闢謠的交織，前後持續時間長達15年。
不得不說，這是極具耐力和毅力的一場大討論。
這15年間，試行者有之，地方政府意見稿流出者有之，那麼多城市試行，為何最終是海南落地了？
海南的新政，其他地方有沒有沒辦法複製？
海南新政的出臺，是不是意味著商品房預售制到了退出歷史舞臺的時候，現房銷售的時代要來了？
01
商品房預售，是指開發商在開發的商品房尚未竣工之前，把房地產根據設計圖紙和土地測繪原則分成若干個單位（以圖紙標明）後分別預售給購房者的行為，它相對於一般的現房買賣，被稱之為期房買賣。
商品房預售是上個世紀50年代，當時還不算大佬的霍英東發明的，在此之前，房屋都是先建後售。
20世紀50年代初，內地剛剛結束內戰，大量人口湧入香港。
彼時香港人口爆炸式增長，從50萬快速發展為220萬，與快速暴增的人口矛盾的是無法迅速放大的住房供應量。
機會總是留給有心人，1953年，霍英東創立立信置業有限公司，想出了一個妙招。
霍英東在香港油麻地公眾四方街建新樓時，首創動工興建前先交訂金，分期付款方式售屋。
有如植物開花結果的模式，付錢的時候，樓還只是一朵“花”，等到錢交齊了，“花”也結成“果實”了。稱作“樓花”。
由於當時真的是人口爆炸一房難求，樓花一經推出供不應求。
霍英東更是在當時創造了一個記錄，100萬本金一年之內造好賣出唐樓十幾棟。之後幾十年間，港府出臺了大量商品房預售制度的規範性文件。
內地的商品預售制度是從深圳開始的。作為改革開放的橋頭堡，深圳在1983年就借鑑了香港的“賣樓花”制度，首先提出了商品房預售概念。
1994年，建設部正式頒佈了商品房預售管理辦法，這標誌著我國商品房預售制的全面實行，至今已26年。
“樓花”緩解了開發商的資金難題，收取的定金相當於給開發商一筆無息借款，引起建設熱潮，給香港的發展注入強勁的動力。在1955年到1965年間，一些地產商甚至蓋起了高達近二十層的大樓，當時在東亞地區還相當少見。
同樣地，1998年內地房改後，在預售制的助力下，我國商品房市場開啟了二十年的牛市，可以說為改善人民居住、城鎮化建設立下了汗馬功勞。
但內地樓花的神奇之處在於，付全款，甚至於可以貸款付全款。而且預付款最初不是交給第三方監管，而是直接交給開發商。
香港的“賣樓花”以及美國等國家的住房預售制度，無論在資金監管，還是購房者利益保護上，都具有極其嚴格的設計。
在香港，商品房預售有著一套嚴格的監管體系，開發商並不能直接接觸預售款，而是由第三方審計機構保管，專款專用，開發商每用一筆錢，都必須通過申請才能獲得，並只能用於本項目的建設。
美國的住房，絕大部分以現房銷售為主，但也有少部分預售。美國樓花付錢為總價的10％～20％，錢一開始是放在第三方機構的，房地產商不得動用，買房人也不能輕易毀約。最後房子完工，才給全款。如果是貸款，也是最後房子完工才放貸。
就像網購用的支付寶，錢在第三方擔保機構，最後，一手交錢，一手交貨。德國，法國，瑞典情況也類似。樓花的錢也不是一次性付的，而是按照工程進度分次分批付出。大概分成地基，封頂，水電安裝，交房等幾波。
只有在中國內地，樓花引入後，有了預售卻沒了監管。開發商幾乎可以任意支配客戶交來的預售款。
02
在內地的預售制度下，把資金監管環節淡化了，還把購房者利益的保障全部省略了，這個缺陷導致交房時頻頻出現嚴重的質量糾紛，房鬧、維權此起彼伏。
預售的負面效應開始不斷遭到垢病，關於取消預售制的呼聲也隨之此起彼伏。
2005年，商品房預售制首次受到廣泛的質疑，源起於央行發佈的《2004中國房地產金融報告》，直指預售制各種弊端。
自此之後，15年內，取消商品房預售的聲音一直沒有間斷。
除了對開發商資金鍊斷裂，工程爛尾以及交房時質量問題的質疑和憂慮，商品房預售制還被認為降低了開發門檻，眾多企業進入市場刺激了房地產熱，導致過度開發；並且加劇了房價的上漲。
商品房預售如此“罪大惡極”，但在15年的大討論中，始終沒有邁出關鍵性一步，阻力重重。
目前，我國各個主要城市的商品房預售比例普遍在80%以上，有的城市高達90%以上，預售制已經成為國內商品房銷售的主要形式。
預售制下，房企現金先大額支出拿地，然後快則6個月慢則9個月到一年開盤，開盤後建設支出就趨於穩定，但預售可以提前完成現金迴流。
這除了提供給開發商一筆免息資金，也給了開發商加槓桿的空間，可以用富餘的現金再去拿地，再加槓桿，演繹成了現在國內盛行的高週轉模式。
房地產行業是資金密集型行業，從拿地、規劃設計、建設安裝整個鏈條都需要大量資金，而且開發週期長，國內的金融工具少，不像美國等擁有發達的金融市場，房企融資靈活。因此預收款和定金成為國內房企的重要資金來源。
根據安信證券的測算，個人按揭款+定金及預收款的佔比高達47.48%，為房企到位資金的重要來源。
而採用現售的話，需要等全部工程結束，現金迴流快則2年半，慢則五六年。在現在房企融資不斷收緊的背景下，時間拉長後資金成本上升，現金流壓力將陡增，對高週轉的房地產公司是致命的，甚至整個開發行業都是不可承受之重。
所以，每次提到取消預售，開發商總會群起而攻之。其強大的話語權讓取消預售制度寸步難行。
此外，開發商拿地積極性下降，地方的財政收入減少，導致地方債務風險提升。地方也不會同意。
海南省是怎麼突破這樣的基礎條件，率先開啟現房銷售的呢？
03
有心人也許還記得，現在離2018年413講話，只有一個多月時間了。
413講話，決定設立海口江東新區，將其作為建設中國(海南)自由貿易試驗區的重點先行區域，設定了“兩年出形象、三年出功能、七年基本成型”的時間表。
2020年4月，就是兩年出形象的時間了，知情人士稱，預計四月份，海南省還在捂著放大招呢。
大招未出之前，先行出大殺器現房銷售，從根源上壓制房地產，以免利好大招再次引爆房地產。
海南直接把房地產限購限價，摁在原地，目前已經2年未動搖了。到了2年後的今天，在超級利好來臨之前，進一步加碼。對海南省來說，領導層顯然充分認識到了黨和國家的決心，堅決執行房住不炒。
在海南3月7日出臺的新規中，除了頗為亮眼的現房銷售，還有兩條：1.本地居民家庭限購兩套住房；2.推出安居型商品住房。
這是現房銷售的兩個前提。這兩個政策抑制投資，解決剛需。而且新規也明確規定了文件出臺以後新拿地的項目，才實行現房銷售。至於現在的存量土地項目，仍然實行預售。也就是說，未來一段時間內，海南省預售、現房並存。
很多人擔心的推高房價、房源不足，海南省用系列拳從根源上避免了。
壯士斷腕，海南是想要徹底擺脫房地產依賴路線。擺脫房地產，海南的商業經濟發展主要靠什麼？
這一輪海南自貿港建設是我國的領導親自謀劃、親自部署、親自推動的重大國家戰略，吸取了前兩輪開放遍地開花的經驗和教訓，集中力量辦大事，這次自貿港路線是非常清晰的！
海南省持續2年的打黑除惡，只允許環保產業投資，新能源車全國第一個推廣，免稅城大規模新建，哈羅公學等世界名校引進，博鰲先進醫療區各種醫藥和技術政策落地，養老產業推動，大型遊樂園新建，提出通宵娛樂和賽馬產業發展，連博彩都進入海南深改院論證中！
抑制房地產，留出更多空間發展跟自貿港相關的消費，育兒，教育，娛樂，養老，這是海南省這一輪新規的初衷。
看到這裡，你也就懂了，海南省的現房銷售新政，其他地方沒有辦法複製。
經濟學家馬光遠指出，取消預售最好的時機，應該是房價處於上漲週期的時候，就目前房地產的趨勢看，房價短期內上漲的週期基本結束，過去三年累積的高槓杆已經讓很多開發商面臨資金壓力問題。
“房價在未來兩年下跌的風險遠遠高於上漲的風險，未來兩年將會成為房地產最困難的兩年。在這種情況下，取消預售的概率很小。”馬光遠說。
3月6日，山東省甚至出臺意見，適度降低預售條件。
那是不是說現房銷售的時代就不會來臨了呢？
中國的城鎮化率已經飛速提升，即便還沒有到頂，剩餘的空間也有限，存量房的時代終將到來。
隨著房地產稅落地補充地方財政，大開發商又積累了足夠的資金實力，預售制到時候退出歷史舞臺，走向消亡，又有什麼意外呢？
小開發商將全部掃地出門，但對龍頭房企來說，長期是利好，進一步擴大集中度；預售導致的槓桿也會降低，房價快速上漲的因素就會少一個。房屋質量也會遠遠超過現在的房子。
起先我們只是覺得自己見證了歷史，見證多了之後才發現我們是在創世紀。一個時代有一個時代的政治正確，雖然現房銷售不是一朝一夕的事情，但這個時代的到來是大勢所趨。
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