壹
问：您好，老师。感谢您上次的建议。我想细化一下。1.我和先生的名下两套房，一套第五大道三期160的自住中，一套桑达新村93平的，2015年购入，当时买的时候580，想求拆迁。2.用了母亲的名义2017年购入了第五大道三期180的，当时购入价1500。3.然后2014年在宝安中洲购入了一套880的店铺，失败，感觉看不到未来。我们现在手上现金600W，想优化下名下的房产配置。目前我们的打算是：1.把店铺低价出手，然后桑达新村的房子出手，+600的现金，去打新，深业中城。或者去后海置换一套2500w左右的房子。2.把桑达出手，加现金，去华润打新。3.两套房子在第五大道，会不会没有增值空间了
答：店铺出售思路正确，但是不需要低价，可以把我在知识星球内分享的卖房技巧用上，如果能配合下家结离婚过户，可以完全省税，出手周期会缩短。
店铺和桑达新村出手后买深业中城没有问题 第五大道建议继续持有，未来持续看好宝中，利好还有很多没有兑现。
如果想置换后海自住，可以考虑申请银行加按揭融资，继续买入，当然前提是可以淘到8-9折笋，坐等破产甩卖。
贰
问：你好，十三大大，看了你和大家互动留言，对你的信任感已建立！想问一下 1.莲塘鹏兴花园2套房，各124平有电梯和184（复式）平但小区旧，均靠地铁，和老人家各住一套，想整合一下，想留一套，再置换一套大的和老人一起住，可选在哪里好？还是不留，再进有投资潜力的？2.沙头角的海景房是否有投资潜力？
答：你好，感谢信任！
罗湖以前也分析过很多次，整体跑输大势，只有学区房能跑赢大盘，但是随着罗湖的生源老化，未来竞争力可能会逐渐降低。
建议出手裂变。
盐田大鹏属于旅游地产，不在考虑范围内，投资价值不大。
自住可以考虑入手福田核心区，投资还是首选南山和宝安。
叁
问：老师您好，看了公众号深深被您对深圳地产的理解折服，现在凌晨三点，几个问题还是希望您不吝赐教。1.我个人来深圳九年，一直没有买房，自己在金融行业，钱一直在股市，复合投资回报年化30%以上，但到现在也是略输房价涨幅，毕竟房子三倍杠杆。现在整体资金1100左右，个人对资本市场还是比较看好，但 我觉得房价也有继续上涨的空间，我应该拿多少来买房合适？2.今年要结婚，目前我俩工作都在福田，但是我倾向买西边（投资和自住希望有个平衡）我俩都有房票，确定不要孩子，目前看过天健天骄，阳光粤海，金众麒麟，还看了尖岗山和碧海阳光海的二手，还想去看看临海揽山，宝中片区，越看越迷茫，还请您给指点一下到底该如何取舍？感谢！
答：你好，未来20-30年，一线城市优质地段房产仍然是最好的大类资产，优于股票。未来资产如何配置？
1.国内不动产只配置大城市住宅。
2.股票配置不要超过总资产的50%。
3.资产规模大了以后，海外资产可以适当配置，作为分散和对冲。
天建天骄地段还不错，小学为荔园分校，初中福田科技中学一般，一般看学位是初中或者双学位，这可能也是楼盘不做小户型炒学位的原因；景田大环境不好，周围比较破，景观一般。但是属于整个福田少有的大花园社区，稀缺。自住还不错，但是投资未来涨幅随大势。所以是自住改善型的物业，稳健。
阳光粤海除了两梯两户、三梯三户，其他没什么亮点，花园一般、没游泳池、学校一般。位置不错，刚需、投资不用考虑了，如果华润城打10分，这个只能打5分。
金众麒麟品质不错，但是位置一般，这也决定了客群窄，投资属性相对弱些，圈层属性几乎没有，这是这个项目最大的BUG，更适合自己住。
有更适合你的楼盘，参考知识星球推荐的楼盘
肆
问：你好！2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中学学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高，但是今年有余疫情影响担心房价会跌得厉害，所以买不买很纠结，还麻烦你帮我分析一下！谢谢！
答：德弘天下十年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。 现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。
样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。 预计单价10万左右，卖深中学位。
如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。
伍
问：老师你好，我在塘朗上班，刚需，深圳首套，想买5号线沿线二手房，最近五和万科四季花城比较中意，想一步到位买4房的户型，总价600W以内，有一些疑问想请教老师您：1. 疫情对二手房楼市有影响吗？近两个月内考虑出手是否是一个好的选择，是否需要观望看看有没有笋盘或者降价的情况出现，即需要等等看吗？2. 四季花城值得下手吗？核心优缺点老师你怎么看？3. 四季花城的小学和初中学位究竟如何，似乎各种声音都有，有些蒙圈，想知道老师你怎么解读的 4. 向我这样的需求还有什么更合适的推荐吗？
答：1.疫情会压制短期行情，但是购买力不会消失，只会被积聚。就好像限购一样，今天买不了，再过个几天一样会爆发。我的看法还是比较乐观的，疫情对楼市会有二、三个月的负面影响，然后就没有了。但至于2020年楼市好不好，接下来还是看每个城市的基本面。对于买房子这种人生重大决策，永远不被情绪左右，要有长期性， 房子说到底看的是经济。
举个例子，2003年非典的时候，楼市低迷，但是随后房地产就走出了轰轰烈烈的十多年大牛市。回过头来看当时的楼市价格、成交量都是历史低谷。你那个时候如果足够坚定，买了房子，一定是抄到底的，而且是历史大底。因为2003年的时候中国经济正处于腾飞阶段，任何东西都挡不住火车头向前。
真正要关注的是，各个城市楼市自身的周期。其实在这次疫情之前，2020年已经是近3年里，最宽松的一年，很多放松限购和宽松货币政策出台，全国楼市稳定下来。因此，我们继续保持对深圳、上海、北京率先回暖的乐观，二线城市里也会因为领先城市的好表现而被带动起来。
总结成一句话，全国楼市回暖走势不会变，但会因为疫情的原因，而晚来二、三个月。对实体经济的惊扰大概有两三个月。但其实人们的信心恢复的更快，也就几周左右。所以如果价格有剧烈下跌，是可以买入白马股和大城市房产，特别是一二线城市。
当然这个节奏要把握好，不要去接下落的刀子，等到利空释放完毕，价格真的跌了再动手。房地产体现更慢一些，需要几周甚至上月，大家盯紧成交量就行了。
2.万科四季花城，好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。
这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好，户型实用性很高。楼梯房较多，小区体量大，房龄和周围小区相比较老，周围农民较多，旧改进度缓慢，车位严重不足，深圳的人口年轻人占比重较大，这类小区不被年轻人所接受，接盘群少，种种迹象和时间考证，跑输大盘。
喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。
3.如果从投资的角度看，600万以内想一步到位的房子，基本都是涨幅不大的楼盘。兼顾自住和投资有更合适的楼盘。
陆
问：十三老师您好，目前现金约100W，在南油有一套宿舍，想找适合居住的四房或三房，想长期持有且能保值的，预算600-700W。看了梅林片区的碧荔花园（四房最低750W），南油宿舍有必要持有吗？梅林的房子是否可以入手？您有哪些合适的楼盘推荐吗？谢谢。
答：你好，梅林是之前关口所在地，因为历史原因，导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体品质较差，是福田的金融民工们租房的不二之选；
但如果从购房角度考虑，梅林的地位就有些些尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少；
坂田价格相对，品质却好上不止一个档次；除了生活半径在附近，考虑自住之外，选择梅林的理由并不多，因此，梅林潜力较低，中长期看跑输大势；
南油宿舍出手思路正确。
柒
问：我手上约有100万，可首付三成，本人暂时不居住在深圳，也不在深圳工作。人在海外。我是深户。想投资一个小房子。希望在持有的三年内，升值空间尽可能大一些，三年后卖掉，再置换一个更大一些的房子。看了很多资讯，不知道买在哪里。我个人喜欢坂田华为附近的万科城，四五层楼高那种低密度房子。这个小区准备通地铁。也有朋友推荐龙华的丰泽湖山庄。这里也准备通地铁。但是这里比万科城要贵很多。我同学住在大芬地铁附近的桂芳园，那里的房子也是可负担范围内的。我也可以买福田的一居室。。反正都是投资房嘛。我首付可多出一些，但因为我想留多一点钱做生意，故目前只是想拿一部分资金投入到楼市。
答：1.整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，加上利好规划落地很少，这也导致龙岗整体涨幅不如西部。万科城是大型社区，在建10号地铁口，容积率1.3，绿化率高，小区户型涵盖公寓、洋房、高层和小高层，内有2所幼儿园，物业管理较好，未来10号线开通，区域会迎来新一轮涨幅。但是从大方向来说，华为外迁导致购买力不足，坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。
2.民治的短板在片区环境。上塘我觉得地铁口的几个小区非常宜居，不错的价格就能买到合适的3房2卫。梅林片区太老了，自住体验一般。
3.布吉长期跑输大势，桂芳园不建议买。
首付100万，性价比高的板块可以参考知识星球内部推荐。
捌
问：老师您好，最近看了宝安新安灵芝新村90平，7.5w值得入手吗？主要考虑宝中学位备用及后期旧改投资。谢谢
答：新安是宝安老区，类似罗湖的情况，配套成熟但需求主要来自于当地居民，部分有宝安中学学位的次新盘价格甚至持平宝安中心；
但相比于罗湖更有利的是：新安距离前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白领的注意；
总体来看，距离地铁较近的小区能够略微跑赢大势，其他小区持平大势；价格太高的小区有明显的需求错配，最好不要碰；
灵芝新村旧改时间太长，持有时间20年可以考虑。
玖
问：十三君你好，我47岁，已经退休。家庭年收入75万左右。房产情况如下，感觉不太满意。请给些建议。1 福田香蜜三村103平自助。2 龙岗卓弘高尔夫雅苑147平，毛坯出租，每月1300。3 福田香蜜时代军产房35平公寓，出租中 ，4300每月。4 惠州锦地繁花78平两房出租中，1000元每月。5 东莞晓月湖140平四房待租，月供1万。其他房子已经供完。看着房子数量不少，都不值钱，没有好学位，租不出价格。想看看如何把这些房子辗转腾挪，来优化我的资金配置。是不是惠州和龙岗的房子可以卖掉了？我有俩儿子，希望在深圳各留一套。目前手头没有可以马上拿出来用的现金。
答：您好，看了您的资产配置，确实如您所言 在我们专业投资人眼里，这些房子一套都不想留 军产，公寓，惠州，老小区，个个都是投资禁忌 不知道晓月湖是什么时候入手的，如果是2019年，可能需要站站岗了，不过长远松山湖看还是有价值的。建议统统换成优质潜力盘。
深圳投资潜力最大的楼盘汇总，可以参考知识星球内部分享。
拾
问：老师好！我们是刚需首套房，目前手头现金240，想买个总价500以内的2房或3房自住加投资（本人有点贪心，不想跑输大势），目前上班在福田和罗湖，小孩还不满一岁，短时间对学区要求不高，差不多就行，看过坂田、龙华和宝安，福田也考虑过，但要么破，要么面积小，主要还是我们手头资金不够，请问老师，坂田万科麓城、佳兆业城市广场如何，或者有没有小区推荐，看多了反而迷糊，另外，有人给我推荐京基滨河时代，想听听老师意见！
答：万科麓城是开山建的小区，四周被山环绕，万科精装交付，北面有个小体育公园，小区自带幼儿园和小学，中学是布吉中学，1.5公里路程，中途交通拥堵。社区底商，周围没有商业配套。性价比不高。
坂田佳兆业城市广场：区域内是深圳17大重点发展之一，主要依靠旧改来推动，所以进度缓慢，周围环境没有太大改变，小区入住率很高，可以达到95%以上，大多数在天安云谷上班族。
坂雪岗科技城的和地铁10号线的两大利好已经在反映在房价上，现在的价格偏高，小区的物业管理也暴露问题，和坂田大多数小区一样经常出笋盘。
想跑赢大盘，建议优先考虑宝安，次选福田保税区。
另外首付240，其实可以入手总价600-700左右的住宅产品，不要被首付限制了选择范围。
留足2年月供即可。
拾壹
问：上下沙片区投资如何？纯粹投资，标的600，靠近福荣路的海景房值得入手吗？有推荐的吗？这个片区学位很一般，比福保福外南的房产如何？
答：上下沙的京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。
周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。
缺点：学位一般，靠近福荣路噪音大，喜欢海景自住是不错的选择
拾贰
问：老师好，大族云峰，保利悦都，儒骏城立方这三个楼盘哪个好能分析一下吗？谢谢！
答：首先升值方面未来几年龙华整体应该要强于坂田 坂田需要有点耐心，大族云峰不好不坏，如果你是考虑通勤选坂田，那可以买，如果不是，那就还有很多更好的选择 儒骏城立方，2016年建成，唯一的卖点就是地铁，其他的要求全部忽视，体量太小，2栋住宅和一栋写字楼，自带商业，为了弥补花园的遗憾，2设置小花园，前看农民房后看布龙路，目前租客较多，性价比真的不高了，这类物业只能听天由命，随大盘涨跌了，自身不带任何光环。
矮子里面拔高子，优先保利悦都
楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。
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