壹
問：您好，老師。感謝您上次的建議。我想細化一下。1.我和先生的名下兩套房，一套第五大道三期160的自住中，一套桑達新村93平的，2015年購入，當時買的時候580，想求拆遷。2.用了母親的名義2017年購入了第五大道三期180的，當時購入價1500。3.然後2014年在寶安中洲購入了一套880的店鋪，失敗，感覺看不到未來。我們現在手上現金600W，想優化下名下的房產配置。目前我們的打算是：1.把店鋪低價出手，然後桑達新村的房子出手，+600的現金，去打新，深業中城。或者去後海置換一套2500w左右的房子。2.把桑達出手，加現金，去華潤打新。3.兩套房子在第五大道，會不會沒有增值空間了
答：店鋪出售思路正確，但是不需要低價，可以把我在知識星球內分享的賣房技巧用上，如果能配合下家結離婚過戶，可以完全省稅，出手週期會縮短。
店鋪和桑達新村出手後買深業中城沒有問題 第五大道建議繼續持有，未來持續看好寶中，利好還有很多沒有兌現。
如果想置換後海自住，可以考慮申請銀行加按揭融資，繼續買入，當然前提是可以淘到8-9折筍，坐等破產甩賣。
貳
問：你好，十三大大，看了你和大家互動留言，對你的信任感已建立！想問一下 1.蓮塘鵬興花園2套房，各124平有電梯和184（複式）平但小區舊，均靠地鐵，和老人家各住一套，想整合一下，想留一套，再置換一套大的和老人一起住，可選在哪裡好？還是不留，再進有投資潛力的？2.沙頭角的海景房是否有投資潛力？
答：你好，感謝信任！
羅湖以前也分析過很多次，整體跑輸大勢，只有學區房能跑贏大盤，但是隨著羅湖的生源老化，未來競爭力可能會逐漸降低。
建議出手裂變。
鹽田大鵬屬於旅遊地產，不在考慮範圍內，投資價值不大。
自住可以考慮入手福田核心區，投資還是首選南山和寶安。
叄
問：老師您好，看了公眾號深深被您對深圳地產的理解折服，現在凌晨三點，幾個問題還是希望您不吝賜教。1.我個人來深圳九年，一直沒有買房，自己在金融行業，錢一直在股市，複合投資回報年化30%以上，但到現在也是略輸房價漲幅，畢竟房子三倍槓桿。現在整體資金1100左右，個人對資本市場還是比較看好，但 我覺得房價也有繼續上漲的空間，我應該拿多少來買房合適？2.今年要結婚，目前我倆工作都在福田，但是我傾向買西邊（投資和自住希望有個平衡）我倆都有房票，確定不要孩子，目前看過天健天驕，陽光粵海，金眾麒麟，還看了尖崗山和碧海陽光海的二手，還想去看看臨海攬山，寶中片區，越看越迷茫，還請您給指點一下到底該如何取捨？感謝！
答：你好，未來20-30年，一線城市優質地段房產仍然是最好的大類資產，優於股票。未來資產如何配置？
1.國內不動產只配置大城市住宅。
2.股票配置不要超過總資產的50%。
3.資產規模大了以後，海外資產可以適當配置，作為分散和對沖。
天建天驕地段還不錯，小學為荔園分校，初中福田科技中學一般，一般看學位是初中或者雙學位，這可能也是樓盤不做小戶型炒學位的原因；景田大環境不好，周圍比較破，景觀一般。但是屬於整個福田少有的大花園社區，稀缺。自住還不錯，但是投資未來漲幅隨大勢。所以是自住改善型的物業，穩健。
陽光粵海除了兩梯兩戶、三梯三戶，其他沒什麼亮點，花園一般、沒游泳池、學校一般。位置不錯，剛需、投資不用考慮了，如果華潤城打10分，這個只能打5分。
金眾麒麟品質不錯，但是位置一般，這也決定了客群窄，投資屬性相對弱些，圈層屬性幾乎沒有，這是這個項目最大的BUG，更適合自己住。
有更適合你的樓盤，參考知識星球推薦的樓盤
肆
問：你好！2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中學學位房，新房帶精裝修不到9萬，覺得性價比很高，但是今年有餘疫情影響擔心房價會跌得厲害，所以買不買很糾結，還麻煩你幫我分析一下！謝謝！
答：德弘天下十年老盤，以前就跟賣滷水一樣，雙拼到五拼不等。 現在，多本證拆成一本證，戶型相對奇葩。
樣板房在高樓層，視野非常棒，算是羅湖少有的大花園社區。 預計單價10萬左右，賣深中學位。
如果只買個學位，感覺性價比還可以，如果投資，受羅湖大環境影響，後期增值潛力還是堪憂。
伍
問：老師你好，我在塘朗上班，剛需，深圳首套，想買5號線沿線二手房，最近五和萬科四季花城比較中意，想一步到位買4房的戶型，總價600W以內，有一些疑問想請教老師您：1. 疫情對二手房樓市有影響嗎？近兩個月內考慮出手是否是一個好的選擇，是否需要觀望看看有沒有筍盤或者降價的情況出現，即需要等等看嗎？2. 四季花城值得下手嗎？核心優缺點老師你怎麼看？3. 四季花城的小學和初中學位究竟如何，似乎各種聲音都有，有些蒙圈，想知道老師你怎麼解讀的 4. 向我這樣的需求還有什麼更合適的推薦嗎？
答：1.疫情會壓制短期行情，但是購買力不會消失，只會被積聚。就好像限購一樣，今天買不了，再過個幾天一樣會爆發。我的看法還是比較樂觀的，疫情對樓市會有二、三個月的負面影響，然後就沒有了。但至於2020年樓市好不好，接下來還是看每個城市的基本面。對於買房子這種人生重大決策，永遠不被情緒左右，要有長期性， 房子說到底看的是經濟。
舉個例子，2003年非典的時候，樓市低迷，但是隨後房地產就走出了轟轟烈烈的十多年大牛市。回過頭來看當時的樓市價格、成交量都是歷史低谷。你那個時候如果足夠堅定，買了房子，一定是抄到底的，而且是歷史大底。因為2003年的時候中國經濟正處於騰飛階段，任何東西都擋不住火車頭向前。
真正要關注的是，各個城市樓市自身的週期。其實在這次疫情之前，2020年已經是近3年裡，最寬鬆的一年，很多放鬆限購和寬鬆貨幣政策出臺，全國樓市穩定下來。因此，我們繼續保持對深圳、上海、北京率先回暖的樂觀，二線城市裡也會因為領先城市的好表現而被帶動起來。
總結成一句話，全國樓市回暖走勢不會變，但會因為疫情的原因，而晚來二、三個月。對實體經濟的驚擾大概有兩三個月。但其實人們的信心恢復的更快，也就幾周左右。所以如果價格有劇烈下跌，是可以買入白馬股和大城市房產，特別是一二線城市。
當然這個節奏要把握好，不要去接下落的刀子，等到利空釋放完畢，價格真的跌了再動手。房地產體現更慢一些，需要幾周甚至上月，大家盯緊成交量就行了。
2.萬科四季花城，好多做地產的朋友都住這裡，買得很早了，後面慢慢又都搬回南山福田。四季花城確實是一個很經典的地產項目，在樓梯房時代的尾聲、用傳統歐洲街區的尺度和設計做出的大社區、小花園樓盤。
這個項目成交非常活躍、在樓梯房裡比較反常，這個跟萬科品牌和樓盤品質有強關聯，確實是品質有保證、地段位置也足夠好，戶型實用性很高。樓梯房較多，小區體量大，房齡和周圍小區相比較老，周圍農民較多，舊改進度緩慢，車位嚴重不足，深圳的人口年輕人佔比重較大，這類小區不被年輕人所接受，接盤群少，種種跡象和時間考證，跑輸大盤。
喜歡安靜小花園、鄰里氛圍的可以選擇這裡自住。但投資確實不建議，現在購房者的居住習慣和審美取向已經發生了變化，長期這裡可以跑平大市，僅此而已。
3.如果從投資的角度看，600萬以內想一步到位的房子，基本都是漲幅不大的樓盤。兼顧自住和投資有更合適的樓盤。
陸
問：十三老師您好，目前現金約100W，在南油有一套宿舍，想找適合居住的四房或三房，想長期持有且能保值的，預算600-700W。看了梅林片區的碧荔花園（四房最低750W），南油宿舍有必要持有嗎？梅林的房子是否可以入手？您有哪些合適的樓盤推薦嗎？謝謝。
答：你好，梅林是之前關口所在地，因為歷史原因，導致片區住房較為破舊，人員雜亂密度高，整體品質較差，是福田的金融民工們租房的不二之選；
但如果從購房角度考慮，梅林的地位就有些些尷尬了，因為再往北沒多遠，民治和龍華中心品質差不多，價格卻便宜不少；
坂田價格相對，品質卻好上不止一個檔次；除了生活半徑在附近，考慮自住之外，選擇梅林的理由並不多，因此，梅林潛力較低，中長期看跑輸大勢；
南油宿舍出手思路正確。
柒
問：我手上約有100萬，可首付三成，本人暫時不居住在深圳，也不在深圳工作。人在海外。我是深戶。想投資一個小房子。希望在持有的三年內，升值空間儘可能大一些，三年後賣掉，再置換一個更大一些的房子。看了很多資訊，不知道買在哪裡。我個人喜歡坂田華為附近的萬科城，四五層樓高那種低密度房子。這個小區準備通地鐵。也有朋友推薦龍華的豐澤湖山莊。這裡也準備通地鐵。但是這裡比萬科城要貴很多。我同學住在大芬地鐵附近的桂芳園，那裡的房子也是可負擔範圍內的。我也可以買福田的一居室。。反正都是投資房嘛。我首付可多出一些，但因為我想留多一點錢做生意，故目前只是想拿一部分資金投入到樓市。
答：1.整個龍崗的房子，品質都很好，但供應量也大，加上利好規劃落地很少，這也導致龍崗整體漲幅不如西部。萬科城是大型社區，在建10號地鐵口，容積率1.3，綠化率高，小區戶型涵蓋公寓、洋房、高層和小高層，內有2所幼兒園，物業管理較好，未來10號線開通，區域會迎來新一輪漲幅。但是從大方向來說，華為外遷導致購買力不足，坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。
2.民治的短板在片區環境。上塘我覺得地鐵口的幾個小區非常宜居，不錯的價格就能買到合適的3房2衛。梅林片區太老了，自住體驗一般。
3.布吉長期跑輸大勢，桂芳園不建議買。
首付100萬，性價比高的板塊可以參考知識星球內部推薦。
捌
問：老師您好，最近看了寶安新安靈芝新村90平，7.5w值得入手嗎？主要考慮寶中學位備用及後期舊改投資。謝謝
答：新安是寶安老區，類似羅湖的情況，配套成熟但需求主要來自於當地居民，部分有寶安中學學位的次新盤價格甚至持平寶安中心；
但相比於羅湖更有利的是：新安距離前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白領的注意；
總體來看，距離地鐵較近的小區能夠略微跑贏大勢，其他小區持平大勢；價格太高的小區有明顯的需求錯配，最好不要碰；
靈芝新村舊改時間太長，持有時間20年可以考慮。
玖
問：十三君你好，我47歲，已經退休。家庭年收入75萬左右。房產情況如下，感覺不太滿意。請給些建議。1 福田香蜜三村103平自助。2 龍崗卓弘高爾夫雅苑147平，毛坯出租，每月1300。3 福田香蜜時代軍產房35平公寓，出租中 ，4300每月。4 惠州錦地繁花78平兩房出租中，1000元每月。5 東莞曉月湖140平四房待租，月供1萬。其他房子已經供完。看著房子數量不少，都不值錢，沒有好學位，租不出價格。想看看如何把這些房子輾轉騰挪，來優化我的資金配置。是不是惠州和龍崗的房子可以賣掉了？我有倆兒子，希望在深圳各留一套。目前手頭沒有可以馬上拿出來用的現金。
答：您好，看了您的資產配置，確實如您所言 在我們專業投資人眼裡，這些房子一套都不想留 軍產，公寓，惠州，老小區，個個都是投資禁忌 不知道曉月湖是什麼時候入手的，如果是2019年，可能需要站站崗了，不過長遠松山湖看還是有價值的。建議統統換成優質潛力盤。
深圳投資潛力最大的樓盤彙總，可以參考知識星球內部分享。
拾
問：老師好！我們是剛需首套房，目前手頭現金240，想買個總價500以內的2房或3房自住加投資（本人有點貪心，不想跑輸大勢），目前上班在福田和羅湖，小孩還不滿一歲，短時間對學區要求不高，差不多就行，看過坂田、龍華和寶安，福田也考慮過，但要麼破，要麼面積小，主要還是我們手頭資金不夠，請問老師，坂田萬科麓城、佳兆業城市廣場如何，或者有沒有小區推薦，看多了反而迷糊，另外，有人給我推薦京基濱河時代，想聽聽老師意見！
答：萬科麓城是開山建的小區，四周被山環繞，萬科精裝交付，北面有個小體育公園，小區自帶幼兒園和小學，中學是布吉中學，1.5公里路程，中途交通擁堵。社區底商，周圍沒有商業配套。性價比不高。
坂田佳兆業城市廣場：區域內是深圳17大重點發展之一，主要依靠舊改來推動，所以進度緩慢，周圍環境沒有太大改變，小區入住率很高，可以達到95%以上，大多數在天安雲谷上班族。
坂雪崗科技城的和地鐵10號線的兩大利好已經在反映在房價上，現在的價格偏高，小區的物業管理也暴露問題，和坂田大多數小區一樣經常出筍盤。
想跑贏大盤，建議優先考慮寶安，次選福田保稅區。
另外首付240，其實可以入手總價600-700左右的住宅產品，不要被首付限制了選擇範圍。
留足2年月供即可。
拾壹
問：上下沙片區投資如何？純粹投資，標的600，靠近福榮路的海景房值得入手嗎？有推薦的嗎？這個片區學位很一般，比福保福外南的房產如何？
答：上下沙的京基、中洲、綠景、金地四大發展商簽約舊改，京基舊改基本完成，中洲巨無霸舊改，正在進行。
周圍農民房，未被劃入舊改區域，短時間不會改變，但隨著周圍大環境的改變，地段價值會被重估。
缺點：學位一般，靠近福榮路噪音大，喜歡海景自住是不錯的選擇
拾貳
問：老師好，大族雲峰，保利悅都，儒駿城立方這三個樓盤哪個好能分析一下嗎？謝謝！
答：首先升值方面未來幾年龍華整體應該要強於坂田 坂田需要有點耐心，大族雲峰不好不壞，如果你是考慮通勤選坂田，那可以買，如果不是，那就還有很多更好的選擇 儒駿城立方，2016年建成，唯一的賣點就是地鐵，其他的要求全部忽視，體量太小，2棟住宅和一棟寫字樓，自帶商業，為了彌補花園的遺憾，2設置小花園，前看農民房後看布龍路，目前租客較多，性價比真的不高了，這類物業只能聽天由命，隨大盤漲跌了，自身不帶任何光環。
矮子裡面拔高子，優先保利悅都
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
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