最近偶爾會有同行朋友和我討論起關於舊改的前期數據調查問題。引用以前領導說的話，萬變不離其宗。
因為曾經長期在基層一線工作，處理大量的土地房屋辦證問題。也負責過“二調”、“集體土地確權”和“基準房價維護”的工作。我對此也有自己個人的見解。在此分享，若有錯漏，請留言指正補充。
關於舊村莊、舊城鎮改造，我們在項目剛接觸階段，一般是根據現狀建築量假設一個拆賠比來進行簡單測算。待後期入戶調查測量獲取詳細數據後，再根據這些數據來做更細緻的測算，從而慢慢敲定賠償方案與開發運營計劃。並在政策不斷調整與數據完善的過程中，對測算與運營計劃進行不斷修正。
在寫這篇文章之前，我專門查了一下知網上的一些關於城市更新項目前期調查的文章。這些文章的作者大多是規劃設計、測繪領域的前輩，論述角度以測繪技術角度為主，而從產權、法理角度去談的幾乎沒有。（至少我沒看到）
對於舊改項目來說，前期數據調查是一個最為關鍵的環節。調查成果是項目制訂改造方案的基礎，也是開展項目經濟測算的依據。前期調查的質量直接影響項目的推進速度。調查工作若考慮不充分，將可能導致大面積返工。返工一方面會增加不必要的成本，另一方面更會打擊村民的信心。
甚至，前期調查數據影響著整個項目的政策適用範圍。舉個例子，中山目前區分舊村莊與舊城鎮，是以項目範圍內國有土地與集體土地的比例為依據。舊村莊與舊城鎮的申報主體不同，後續的一些流程也是不一樣。若前期調查環節沒做好，甚至引用政策有錯誤，很可能會後續審批環節推翻前邊所做的一切。
也有個別朋友問過我，關於前面提到項目剛接觸階段的現狀建築量，這些數據該如何獲取。好運的話，有個別村社區自己有相關數據記錄，記載每家每戶的不動產情況。當然，這種情況極少。也有人問我，能不能通過自然資源局系統查檔來彙總數據，第一，非權利人或非公檢法等，沒有資格查詢不動產登記情況。第二，檔案查詢系統本身的設計並不能滿足企業的需求。也聽說有的同行聘請測量公司到實地粗略調查，估算每家每戶的建築與土地情況。這種方法成本有點高，而且數據質量可能也不能保證。其實，任何數據總會有個歸口。就像收併購，對同一個項目，不同的公司獲取的信息會不同。其區別是投資拓展人員在業務能力與人脈基礎上的信息渠道與信息篩選。
正式調查
當項目推進到一定程度，就可以正式開展調查工作。調查對象主要包括住房、廠房、道路、保護建築與文物、林木、人口、線纜管道情況等。至於城市規劃、土地規劃、土地利用現狀等等行政層面的數據，其實在項目接觸的初期就應該獲取。
需要調查的事情很多，本文主要討論不動產的調查，其他方面日後有機會另外討論。
關於不動產登記情況，其實在意願調查階段就可以通過現場查看業主的不動產權證進行簡單的收集。（當然，業主願意給你複印的話也可以複印留下）時間允許的話，在意願調查之後，正式基礎數據調查開展之前，就可以進行實地摸排。這有助於提前瞭解不動產現狀與登記情況的大致差異。這也可以作為正式調查之前的演習，對項目團隊的整體作戰能力的提升也有一定幫助。
在基層工作的時候，有領導說過，給群眾辦事就是“照單揀藥”。其實舊改的入戶調查也差不多，要做到“望聞問切”。
最理想的情況，整個項目地塊的土地所有權單一，要麼都是國有，要麼都是集體。每個土地使用權人都領有土地使用證，沒多佔土地，地上建築都有房產登記或有合法報建手續。但實際情況遠比這個複雜，特別是中山。
之前我在另一篇文章《中山市舊村居改造將面臨的問題》中提到過中山市舊村莊舊城鎮的權屬複雜性。這裡再深入一些討論一下。
一般在不動產權證上都會有較為詳盡的記載，土地所有權類型、使用權類型、土地用途、房屋用途、終止日期、取得來源、土地面積、房屋面積、基底面積、抵押情況等等，這些都需要做好記錄。但也有很多信息是證上沒有的，比如查封情況、業主健康狀況（是否在世），房屋土地現狀的真實情況。
很多本地的農村土地，往往證載面積與實際面積是不一致的。原因很多，比如有的村民私自侵佔集體的土地，比如有的土地因為歷史原因沒有辦證，比如以前手畫圖的誤差。
這裡我先用一個概念，“佔有”，以便我們對舊村莊舊城鎮的宅地有一個認識。如下圖一，居民佔有的土地範圍內，普遍區分為三種情況，一是合法佔有（S1），二是合理佔有（S2），三是非法佔有。（S3）如果一宗土地內三種情況都有，那麼業主的佔有面積應該為：
S=S1+S2+S3
對於非單家獨戶的物業，則要用土地分攤面積來記錄。
除了業主的地塊，還有道路、無人使用用地等，我們可以統稱為其它用地。（S其他）那麼，當我們對整個項目的土地進詳細調查後，這些地塊的總面積應該與整個項目範圍的土地面積相等：
S總=∑S1+∑S2+∑S3+∑S其它
當然，在實操中甚至會出現爭議地塊。特別是以前土地證附圖是手畫圖的年代，重界或界線不清的情況是偶有發生的。這部分地塊應單獨記錄。
圖一
中山市曾經有過一段時間允許集體土地使用權人申請把土地轉為國有，也曾經發過不少國有劃撥的土地證，因此，在很多農村裡會夾雜著一定比例的國有用地。在調查與數據彙總時候，應加以區分。
另外，即便都是集體，都有可能存在不同集體情況出現，比如插花地。這方面處理起來則比較複雜。還有就是即使是已經辦證的部分，在中山也有可能分開集體與國有兩本土地證。但這種情況比較少量。
和土地差不多，房屋建築面積部分應該分為四類：合法建築面積（X1）、合理建築面積（X2）、違法建築面積（X3）、臨時建築面積（X4）。合法建築很好理解，就是有房屋登記或有報建材料的房屋。合理建築，就是一些雖然沒有房屋登記或報建材料，但從情理上也不能說其違法建築的房屋。比如業主當時意識不強，沒有報建的房屋，又比如建築年代較為久遠的房屋。要根據實際情況去區分。違法建築，比如多佔土地上建設的建築，比如超出規劃建多的樓層等等。
除此以外，在實地調查時要進行比對。一是過去房屋測量誤差存在差異，二是很多農村居民在近十多年裡都進行了舊屋的拆舊建新，有一些意識不強的並沒有及時更換房產證，這樣的話房產證圖紙會與實際不相同。
實操時候各種情況都會出現，比如有的業主會將土地違法轉讓給其他人，導致土地證上寫的人是原來業主，但實際佔有人是其他人。也有的會出現村民與其他人合作建房的情況。要結合實際逐一區分進行調查記錄。
關於拆賠標準
關於拆賠比，前邊已提過，一般在初期接觸階段會根據建築量假設一個拆賠比進行簡單測算。但這都是很粗略的，具體到內部的每一宗地塊則沒有任何意義。這方面相信城市更新專業性更高的其他房企同行會更清楚。
上年年初的時候和城區某村集體的前輩交流，談到賠償標準。那位前輩問我，空地能不能賠？我說當然要賠，怎麼可能不賠呢？那位前輩火氣上來，他說某房企找他聊改造，竟然說空地不賠，只按建築來賠。我心想這房企的舊改人員也是剛剛出道吧。
房企看中的是土地，怎麼可能只按建築來賠，不賠土地呢？我打個比喻，甲乙兩人的國有地和房屋。（假設都有證）甲的土地200平方米，房屋100平方米。乙土地50平方米，房屋200平方米。如果只按建築來賠，那土地更多的甲豈不是吃虧了？在中山，單家獨戶的住宅，有個“天井”（院子）是很正常的。
所以，拆賠標準既要看房屋面積，也要看土地面積。假如把賠償（不含租金補貼、簽約獎金、搬遷費等）都折算為回遷面積（S回），則具體某戶的回遷建築面積計算公式應為：
S回=f（S地）+f（S房）
權利人佔有的土地，不同的情況應該有不同的賠償標準。這就是為何我題目提到“公平”。不同的屬性應該設置不同的賠償係數。土地所有權的不同，使用權類型的不同，終止日期的不同，一戶多宅情況等。各個係數相乘後，獲得了綜合係數K，也即是：
K=a·b·c·d·e·f……
那麼，對於合法佔有、合理佔有、違法佔有的三個部分，應分別有綜合係數K1、K2、K3。則土地部分的賠償應為：
K1·S1+K2·S2+K3·S3
房屋部分也一樣道理，假設綜合係數為Q1、Q2、Q3、Q4，房屋部分都得賠償則為：
Q1·X1+Q2·X2+Q3·X3+Q4·X4
那麼，對於具體某戶的回遷賠償面積的計算公式為：
S回=（K1·S1+K2·S2+K3·S3）+（Q1·X1+Q2·X2+Q3·X3+Q4·X4）
當然，如果項目經濟測算非常理想，業主們又不太計較的話，也就沒有必要區分那麼細了。實際操作時候，因為戶型面積差異和業主訴求不同的原因，也根本就不可能做到所有補償都落到回遷房上的，這都需要另外處理。
其他
前邊提的一些數據，在認定性質的時候，程序上可能比較複雜。一來房企並不是行政機構，沒有這個權力，二來一些區鎮政府也缺乏這種業務能力。（當然可能也沒有這個確定權）比如村莊內部的道路，一般情況下所有權都是集體的。但在某些鎮區的老城區，比如小欖、黃圃等老鎮區的舊城區，即使整個項目內的大部分住宅都已經是領有國土土地使用證，但也不能代表這些道路就是國有。可能需要複查過去的的徵地記錄或者按照有關的文件要求進行認定。比如需要引用《確定土地所有權和使用權的若干規定》等有關文件。又比如歷史用地，雖然沒有辦證，但也不能完全認定就是違法用地。
關於調查技術，之前看了幾篇文章。有兩個做法我覺得中山市是可以參考的。一是利用航測技術對改造範圍進行數據調查，形成三維立體數據。我不是測量技術人員，不太瞭解這種技術精確度是否可靠，但生成的三維數據是有保留價值的。因為，一旦改造就回不去了，做個三維圖，給大家留個記憶，也未嘗不好。
二是在調查過程中引入監理制度，保證調查的質量。另外，我自己覺得有必要運用AGIS來建立數據庫。（也許有的同行已經使用）
一開始本來想大概寫2000字左右的，寫著寫著就接近4000字了。其實也就講了個皮毛，實操過程中很多細微的東西都要細緻考慮與想辦法處理的。
又到年底了，提前祝大家2020年新年快樂。
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