最近偶尔会有同行朋友和我讨论起关于旧改的前期数据调查问题。引用以前领导说的话，万变不离其宗。
因为曾经长期在基层一线工作，处理大量的土地房屋办证问题。也负责过“二调”、“集体土地确权”和“基准房价维护”的工作。我对此也有自己个人的见解。在此分享，若有错漏，请留言指正补充。
关于旧村庄、旧城镇改造，我们在项目刚接触阶段，一般是根据现状建筑量假设一个拆赔比来进行简单测算。待后期入户调查测量获取详细数据后，再根据这些数据来做更细致的测算，从而慢慢敲定赔偿方案与开发运营计划。并在政策不断调整与数据完善的过程中，对测算与运营计划进行不断修正。
在写这篇文章之前，我专门查了一下知网上的一些关于城市更新项目前期调查的文章。这些文章的作者大多是规划设计、测绘领域的前辈，论述角度以测绘技术角度为主，而从产权、法理角度去谈的几乎没有。（至少我没看到）
对于旧改项目来说，前期数据调查是一个最为关键的环节。调查成果是项目制订改造方案的基础，也是开展项目经济测算的依据。前期调查的质量直接影响项目的推进速度。调查工作若考虑不充分，将可能导致大面积返工。返工一方面会增加不必要的成本，另一方面更会打击村民的信心。
甚至，前期调查数据影响着整个项目的政策适用范围。举个例子，中山目前区分旧村庄与旧城镇，是以项目范围内国有土地与集体土地的比例为依据。旧村庄与旧城镇的申报主体不同，后续的一些流程也是不一样。若前期调查环节没做好，甚至引用政策有错误，很可能会后续审批环节推翻前边所做的一切。
也有个别朋友问过我，关于前面提到项目刚接触阶段的现状建筑量，这些数据该如何获取。好运的话，有个别村社区自己有相关数据记录，记载每家每户的不动产情况。当然，这种情况极少。也有人问我，能不能通过自然资源局系统查档来汇总数据，第一，非权利人或非公检法等，没有资格查询不动产登记情况。第二，档案查询系统本身的设计并不能满足企业的需求。也听说有的同行聘请测量公司到实地粗略调查，估算每家每户的建筑与土地情况。这种方法成本有点高，而且数据质量可能也不能保证。其实，任何数据总会有个归口。就像收并购，对同一个项目，不同的公司获取的信息会不同。其区别是投资拓展人员在业务能力与人脉基础上的信息渠道与信息筛选。
正式调查
当项目推进到一定程度，就可以正式开展调查工作。调查对象主要包括住房、厂房、道路、保护建筑与文物、林木、人口、线缆管道情况等。至于城市规划、土地规划、土地利用现状等等行政层面的数据，其实在项目接触的初期就应该获取。
需要调查的事情很多，本文主要讨论不动产的调查，其他方面日后有机会另外讨论。
关于不动产登记情况，其实在意愿调查阶段就可以通过现场查看业主的不动产权证进行简单的收集。（当然，业主愿意给你复印的话也可以复印留下）时间允许的话，在意愿调查之后，正式基础数据调查开展之前，就可以进行实地摸排。这有助于提前了解不动产现状与登记情况的大致差异。这也可以作为正式调查之前的演习，对项目团队的整体作战能力的提升也有一定帮助。
在基层工作的时候，有领导说过，给群众办事就是“照单拣药”。其实旧改的入户调查也差不多，要做到“望闻问切”。
最理想的情况，整个项目地块的土地所有权单一，要么都是国有，要么都是集体。每个土地使用权人都领有土地使用证，没多占土地，地上建筑都有房产登记或有合法报建手续。但实际情况远比这个复杂，特别是中山。
之前我在另一篇文章《中山市旧村居改造将面临的问题》中提到过中山市旧村庄旧城镇的权属复杂性。这里再深入一些讨论一下。
一般在不动产权证上都会有较为详尽的记载，土地所有权类型、使用权类型、土地用途、房屋用途、终止日期、取得来源、土地面积、房屋面积、基底面积、抵押情况等等，这些都需要做好记录。但也有很多信息是证上没有的，比如查封情况、业主健康状况（是否在世），房屋土地现状的真实情况。
很多本地的农村土地，往往证载面积与实际面积是不一致的。原因很多，比如有的村民私自侵占集体的土地，比如有的土地因为历史原因没有办证，比如以前手画图的误差。
这里我先用一个概念，“占有”，以便我们对旧村庄旧城镇的宅地有一个认识。如下图一，居民占有的土地范围内，普遍区分为三种情况，一是合法占有（S1），二是合理占有（S2），三是非法占有。（S3）如果一宗土地内三种情况都有，那么业主的占有面积应该为：
S=S1+S2+S3
对于非单家独户的物业，则要用土地分摊面积来记录。
除了业主的地块，还有道路、无人使用用地等，我们可以统称为其它用地。（S其他）那么，当我们对整个项目的土地进详细调查后，这些地块的总面积应该与整个项目范围的土地面积相等：
S总=∑S1+∑S2+∑S3+∑S其它
当然，在实操中甚至会出现争议地块。特别是以前土地证附图是手画图的年代，重界或界线不清的情况是偶有发生的。这部分地块应单独记录。
图一
中山市曾经有过一段时间允许集体土地使用权人申请把土地转为国有，也曾经发过不少国有划拨的土地证，因此，在很多农村里会夹杂着一定比例的国有用地。在调查与数据汇总时候，应加以区分。
另外，即便都是集体，都有可能存在不同集体情况出现，比如插花地。这方面处理起来则比较复杂。还有就是即使是已经办证的部分，在中山也有可能分开集体与国有两本土地证。但这种情况比较少量。
和土地差不多，房屋建筑面积部分应该分为四类：合法建筑面积（X1）、合理建筑面积（X2）、违法建筑面积（X3）、临时建筑面积（X4）。合法建筑很好理解，就是有房屋登记或有报建材料的房屋。合理建筑，就是一些虽然没有房屋登记或报建材料，但从情理上也不能说其违法建筑的房屋。比如业主当时意识不强，没有报建的房屋，又比如建筑年代较为久远的房屋。要根据实际情况去区分。违法建筑，比如多占土地上建设的建筑，比如超出规划建多的楼层等等。
除此以外，在实地调查时要进行比对。一是过去房屋测量误差存在差异，二是很多农村居民在近十多年里都进行了旧屋的拆旧建新，有一些意识不强的并没有及时更换房产证，这样的话房产证图纸会与实际不相同。
实操时候各种情况都会出现，比如有的业主会将土地违法转让给其他人，导致土地证上写的人是原来业主，但实际占有人是其他人。也有的会出现村民与其他人合作建房的情况。要结合实际逐一区分进行调查记录。
关于拆赔标准
关于拆赔比，前边已提过，一般在初期接触阶段会根据建筑量假设一个拆赔比进行简单测算。但这都是很粗略的，具体到内部的每一宗地块则没有任何意义。这方面相信城市更新专业性更高的其他房企同行会更清楚。
上年年初的时候和城区某村集体的前辈交流，谈到赔偿标准。那位前辈问我，空地能不能赔？我说当然要赔，怎么可能不赔呢？那位前辈火气上来，他说某房企找他聊改造，竟然说空地不赔，只按建筑来赔。我心想这房企的旧改人员也是刚刚出道吧。
房企看中的是土地，怎么可能只按建筑来赔，不赔土地呢？我打个比喻，甲乙两人的国有地和房屋。（假设都有证）甲的土地200平方米，房屋100平方米。乙土地50平方米，房屋200平方米。如果只按建筑来赔，那土地更多的甲岂不是吃亏了？在中山，单家独户的住宅，有个“天井”（院子）是很正常的。
所以，拆赔标准既要看房屋面积，也要看土地面积。假如把赔偿（不含租金补贴、签约奖金、搬迁费等）都折算为回迁面积（S回），则具体某户的回迁建筑面积计算公式应为：
S回=f（S地）+f（S房）
权利人占有的土地，不同的情况应该有不同的赔偿标准。这就是为何我题目提到“公平”。不同的属性应该设置不同的赔偿系数。土地所有权的不同，使用权类型的不同，终止日期的不同，一户多宅情况等。各个系数相乘后，获得了综合系数K，也即是：
K=a·b·c·d·e·f……
那么，对于合法占有、合理占有、违法占有的三个部分，应分别有综合系数K1、K2、K3。则土地部分的赔偿应为：
K1·S1+K2·S2+K3·S3
房屋部分也一样道理，假设综合系数为Q1、Q2、Q3、Q4，房屋部分都得赔偿则为：
Q1·X1+Q2·X2+Q3·X3+Q4·X4
那么，对于具体某户的回迁赔偿面积的计算公式为：
S回=（K1·S1+K2·S2+K3·S3）+（Q1·X1+Q2·X2+Q3·X3+Q4·X4）
当然，如果项目经济测算非常理想，业主们又不太计较的话，也就没有必要区分那么细了。实际操作时候，因为户型面积差异和业主诉求不同的原因，也根本就不可能做到所有补偿都落到回迁房上的，这都需要另外处理。
其他
前边提的一些数据，在认定性质的时候，程序上可能比较复杂。一来房企并不是行政机构，没有这个权力，二来一些区镇政府也缺乏这种业务能力。（当然可能也没有这个确定权）比如村庄内部的道路，一般情况下所有权都是集体的。但在某些镇区的老城区，比如小榄、黄圃等老镇区的旧城区，即使整个项目内的大部分住宅都已经是领有国土土地使用证，但也不能代表这些道路就是国有。可能需要复查过去的的征地记录或者按照有关的文件要求进行认定。比如需要引用《确定土地所有权和使用权的若干规定》等有关文件。又比如历史用地，虽然没有办证，但也不能完全认定就是违法用地。
关于调查技术，之前看了几篇文章。有两个做法我觉得中山市是可以参考的。一是利用航测技术对改造范围进行数据调查，形成三维立体数据。我不是测量技术人员，不太了解这种技术精确度是否可靠，但生成的三维数据是有保留价值的。因为，一旦改造就回不去了，做个三维图，给大家留个记忆，也未尝不好。
二是在调查过程中引入监理制度，保证调查的质量。另外，我自己觉得有必要运用AGIS来建立数据库。（也许有的同行已经使用）
一开始本来想大概写2000字左右的，写着写着就接近4000字了。其实也就讲了个皮毛，实操过程中很多细微的东西都要细致考虑与想办法处理的。
又到年底了，提前祝大家2020年新年快乐。
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