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這個問題，我認為很多人都沒有說到點子上。事實上從3月1號開始到8月31號之間選擇的這次存量貸款換錨，對於此前從固定利率轉換為市場利率的人來說，從長期看月供只會低不會高。但是此後發生了新增貸款，出於對房地產調控的需要，就會因城而異、因人而異，到底是增還是減就很難說了。為什麼會出現這種情況？我來慢慢分析一下。

要認識清楚這個問題，首先就要理清房地產的市場利率機制是如何形成的。它除了一個lpr以外，還要加上各個省各個商業銀行的加減點數，才最終形成新的市場利率。

此前，由於大家都是固定利率，為了消除因為轉換為市場利率帶來的不一致，除了這個lpr以外，各省行及各地商業銀行疊加在Lpr上的點數，最終合起來一定要等於原來的固定利率才行。但是以後的新增貸款，最終在lpr上加減多少個點數，就完全由各地的銀行根據具體情況來決定。出於對房地產市場調控的需要，每個地方都會有所不同。打個比方，上海以前都是在基準利率的基礎上打折，因此實行lpr制度以後，可能在lpr基礎上會減掉20個點，30個點。但是在廈門三亞等房價虛高的地方，可能在lpr的基礎上最終會加上60個點，80個點甚至更高。

所以說，此前從固定利率轉換過來的這批貸款用戶，由於最初的基準利率決定了他的貸款利息水平，轉化為市場利率以後，它的浮動最終只由lpr一個因素來決定。但是後面新增的貸款用戶，根據宏觀局勢和每個城市的具體情況，將有三個因素來決定他們的最終利率，也就是lpr基點+各省基點+各商業銀行基點，這樣的結果利率有可能比原先換錨的貸款用戶高，也可能是低。

為什麼說3月1號後從固定利率轉換為浮動利率的貸款用戶，月供只有低沒有高這個問題。原因就在於，所有換錨的貸款用戶，以後只要看每個月出來的lpr值到底是多少就可以了，如果低月供就低，只要lpr高了，你的月供就會因此多產生一些利息。

借鑑於西方發達國家市場利率的發展經驗，從我國目前整個宏觀經濟以及未來發展的整個態勢來看，Lpr在未來相當長的一段時期內，從高到低將會是一個大方向，或者說保持在一個低水平狀態是一個常態。儘管在這個過程中可能出於對房地產市場的調控，會有某些時候lpr超過現在水平的情況出現，但是放在房地產貸款20年30年這麼長的時間軸上來平均，未來lpr的總體均值一定會比現在來的更低。所以換錨過來成為浮動利率的這些貸款用戶，總體上看將來在貸款利息上會更合算一些。

最後來說一下，為什麼後面的新增貸款用戶，利率比現在低還是高很難說呢？原因就在前面說的，它有三個層級加減利息基點的因素在影響。國家或者地方出於對房地產市場冷熱的調控目的，對於過熱的城市，可能就會加更多的點數；而對於房地產出現低迷或嚴重滑坡的情況，可能會減少更多點數。這種差異性還細化到因人而異，你的信譽好、是第1套房的剛需，可能加點就少；如果你是炒房客或你的信譽不好等，就會出現加更多點數的情況。因此以後的新增貸款用戶，貸款利率的高低將取決於地方調控的結果，“因城施策”將會由此發揮出更多的功效，實施的更加徹底。

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但在LPR模式下，什麼時候負數省錢，什麼時候正數省錢其實還是有一個界限的。

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所以，結論來了！轉換前後，你的貸款利率其實是等價轉換

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央行有關負責人說得很明白：為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

“也就是說，在2020年轉換時，房貸利率水平和以前是一樣的，沒有變化。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，對2020年存量房貸的影響主要體現在利率計算上，利率本身會保持穩定，不會影響存量借款人的月供。

舉個例子。

如果你是在2018年末買的房子，基準利率4.9%，上浮30%，也就是6.37%。

2019年12月份的LPR為4.8%，你的6.37%利率是不會變的，你需要加點32.7%左右。

上浮32.7%，而且以後無論LPR如何變化，你都要按照上浮32.7%這個加點來計算。

如果以後LPR升到4.85%，你還要比原來多還房貸。

要知道，LPR僅在2019年的11月、12月份才是4.8%的水平，之前都是4.85%。

所以，以後再回到4.85%的水平，不是沒有可能的。

當然，如果你心態足夠好，運氣足夠好，你也可以這麼想：如果以後LPR降到了4.7%，甚至更低，那我不就可以少還錢了！

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變更後，房貸利率該怎麼算？

有兩種情況

（1）你過去是基準利率打折，比如85折；

（2）你過去是基準利率上浮，比如上浮15%。

舉兩個直觀的例子：

上浮了15%。

當前執行利率即4.9*1.15=5.635%。

選了LPR方式，15%就要轉變成加點：5.635%-4.8%=0.835%（+83.5個基點）

貸款利率算法變成LPR+0.835%。

未來，LPR會變，+83.5的基點不會改變。

當年打了8.5折。

當前執行利率則為4.9%×0.85=4.165%。

選LPR方式，加點就是：4.165%-4.75%=-0.585%（-58.5個基點）

基點是能減的。

貸款利率算法成LPR-0.585%。

LPR會變，但始終會減58.5個基點不變。

計算方式就是這樣。

將乘法，轉變成為加減法。

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低利率是國際趨勢 浮動利率更勝一籌。

固定利率比較穩定，不存在浮動利率變高變低的可能性，但是對於購房者而言，浮動利率也許是更好的選擇。

我國利率的調整基本都是基於LPR進行的。長遠來看，低利率也是國際趨勢，各個國家現在都是低利率趨勢，而非高利率，大勢所趨，全世界都如此，中國不會例外。選擇浮動利率，購房者更有可能享受未來長期低利率的利好，降息的紅利可能更多。

如何轉換成LPR？

新房貸利率計算公式是：貸款利率=5年期LPR利率+加點

（1）5年期LPR利率

5年期LPR利率由央行每月20日發佈，每月調整一次，以最新的為準，而加點基數由地方確定。

舉例來說，2020年2月最新一期5年期LPR利率為4.75%，蘇州首套房貸加點123個基點（一個基點等於0.01%），現階段房貸利率就等於5.98%（4.75%+1.23%）。

（2）加點

對於老購房者來說，加點數值為原合同最近的利率與2019年12月5年期LPR 4.8%的差值（可為負值），最短一年一調。

舉個例子，如果2018年合同房貸利率5.39%。換錨之後，加點基數=5.39%-4.8%=59個基點。假設今年3月10日重籤的合同，確定每年3月10日重新定價。到2021年2月20日，5年期LPR利率降低為4.50%，3月10日之後房貸利率為“4.50%+0.59%=5.09%”。

⊙注意：根據央行此前公告，轉換後，重籤之後的第一年，貸款利率是不變的。

有城市的房貸利率是打折的，那麼換成LPR計算後，折扣是依舊存在的，因為加點可以為負值。簡單來說，LPR基準利率變化只是計算方式不同，並沒有什麼其他的變化。

舉例說明：如果當年銀行給購房者的利率打了85折，購房者原本的還貸利率為4.9%×0.85=4.165%

轉換後購房者的還貸基點=4.165%-4.8%=-0.635%（-63.5個基點）。購房者的還貸利率=LPR基礎利率-0.635%（-63.5個基點）。

如果利率下行，假設利率變成了4%：

按之前打折利率來計算，房貸利率會變成4%×0.85=3.4%

轉換成LPR後，房貸利率會變成4%-0.635%=3.365%

吳美仁

大家好，我是勇談。3月1日房貸換錨後對於採取商業貸款的朋友來說，最大的變化就是月供不再是過去的兩種模式：一直不變和逐漸遞減，而是變成了每個定價週期固定變化的這麼一種情況。根據LPR利率的解釋來看，住房貸款LPR利率的定價週期在1-5年之間（貸款者可以自己選擇），每次確定定價週期後，選擇就近的LPR利率作為貸款利率標準。藉此機會簡單談談我的觀察。

3月1日房貸換錨後，月供會跟隨定價週期變動而變動

在實行LPR利率之前，我們過去一直採取的是央行固定利率加上上下浮動或者折扣的利率形式，還款方式有兩種：等額本金和等額本息。但是調整為LPR利率後，我們就面臨一個事實“還款金額在一個定價週期內固定”。一般來說這個定價週期在1-5年之間，具體需要貸款購房者與銀行進行協商，並寫入貸款合同中。那麼選擇LPR利率後，月供還有那些變化？幾點猜測：

第一、一個定價週期內還款金額基本一致，但是另一個定價週期就不一定了，有高有低是常態，變得不可預期是大家的直接感受。這點恐怕是很多貸款購房者第一次接觸，畢竟在商品房時代這麼多年的情況下大家已經習慣於固定利率的方式來還貸款。而且很多房產帶來的附加收益更多的是建立在還款金額基本一致的情況下，也就是我們一直在說的“可預期”，不過隨著LPR今年的全部普及，這種“可預期”將會成為歷史。

第二、月供金額到底是多了還少了？這個很難說，根據慣例來看大家想佔便宜很難，畢竟LPR出現的初衷是為了降低企業的融資成本問題。經常有網友問到這個問題“到底要不要換LPR？換了之後有哪些不一樣？”從整體的數據來看，雖然短期內存在LPR利率持續下調的可能性，但是更多的是集中在5年以下貸款利率，也就是企業貸款這塊。只要國家對於房產調控的方向不變，那麼購房者的購房貸款其實總體來說佔不了多大便宜，甚至在經濟轉型完成的情況下，房貸會成為銀行主要收入來源也不一定。

從官方公佈的文件來看，到今年8月31日調整完畢後，最先開始執行LPR利率也得等到2021年

第一、前期會感受到還貸金額變少，但是整體不會差距太大。也就說哪怕是在今年8月31日之前完成了換錨，但是對於大家來說今年的還款方式還是不會變的。真正感受到改變的其實還是從2021年開始，前期大家感受應該是房貸會少還點，當然這個幅度不會太大。畢竟從固定利率轉為LPR利率需要的是平穩過渡，這才是金融改革的實質。哪怕是按照如今的4.75%的LPR報價來看，也就僅僅比過去的4.9%少了0.15%而已，並不是太大。加點不變的做法其實就決定了，除非LPR利率變動太大，否則多數人是沒有感覺的。

第二、不要期待一次“換錨”就使得房地產、房貸市場產生太大的變化，LPR貨幣市場報價利率存在的本質是為企業服務的。我曾在多篇文章中提到這個觀點，從LPR產生之初就肩負著降低中小企業融資成本的重任。也就是說未來在3年以下，尤其是1年期的LPR貸款利率會持續走低（低到大家想象不到），但是對於5年以上的住房貸款來說“折騰”的意義不大，畢竟住房貸款算是如今不少銀行的“優良資產”，稱住房貸款為現在傳統銀行的“壓艙石”不為過。

綜上，3月1日房貸換錨後，選擇浮動LPR利率今年的感覺也是沒有的，哪怕是到了2021年感覺也不會有那麼明顯。或許你仔細觀察後會感覺到還款金額降低了，但是降低的真的是寥寥的。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

拆哥答：昨天開始，LPR利率換錨，各家銀行分別通知給出選項。很多粉絲問拆哥，過去房貸利率要不要切換成LPR？

這道選擇題要在8月底之前完成，且選擇機會只有一次。選好之後，在你今後整個貸款週期內，都不能再調了。

拆哥定量建議，以5%為界，分類考慮。

高於5%的，傾向於轉LPR浮動；低於5%的，傾向於選擇固定。

為什麼這麼說？

首先明確，過去房貸參照基準利率，是按一定倍數上浮或下浮。

現在調整，明年（2021年）的1月才享受到。比如85折的房貸4.17%，已屬非常低的水平，相當於加點（負值）：-63個基點。

房貸週期通常長達20-30年，LPR的走勢如何，充滿了不確定性。

換言之，你不知道未來是加息通道，還是降息通道。眼看通道來了，也不清楚到底幅度多大、持續時間多長。

建議選擇參照物來看：

現在定期理財、一抵經營貸的利率區間是多少？4.6%-5%。這基本是LPR為價格中樞的平衡範圍。

記住拆哥的這個不等式，廣泛適用：

打折房貸(如85折)＜定期理財＜LPR＜一抵經營貸＜高成本房貸(如1.1倍)

曾經辦下來低於95折(即4.65%)的房貸，都低於這個理財收益率。

擺在面前，你會選擇提前還款麼？

答案是必然不會。因為你的95折，沒有辦法通過其他更低成本的資金來替換。

四個字，低無可低。

如果不急於給孩子換個學區房，享受這麼低的利率，你大概率會長期持有這套95折的房子。即便要買新房子，經濟學上“聰明的人”，會用更便宜的錢。

所以，大概率這套房貸會伴隨你，一同走進未來的加息通道。這時候，固定的低成本按揭，優勢不言自明。

高成本房貸的情況，有不同之處。

因為都是在LPR基礎上加兩位數以上的基點而成。

經營貸等實體經濟利率，會在LPR上面一點，與1.1倍的房貸，始終有息差。

過去規律是，加息通道一旦持續，你會發現理財收益率的波動，一般會抵消房貸成本的增加。

比如你可能記得2014年的“錢荒”， 餘額寶的利率一度逼近8%，信託收益率＞12%，但首套房貸大部分在7%以內。

所以，加息通道中的上浮房貸，很多人會選擇分批次地提前還款。

關鍵是2020-2021，大家普遍認為是降息通道；2021-2022，基本穩定；2023以後，情況未知。

也就是，選擇浮動，未來兩年，高成本房貸(＞5%)都有減少月供利息支出的好機會。

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如果選擇LPR浮動利率，意味著你的貸款執行利率會隨LPR基礎利率的變動而進行變動，以選擇1個月浮動為例，假如目前貸款年執行利率為4.35%，轉換成目前LPR利率後為4.05%＋30BP（目前一年期LPR基礎利率為4.05%），同時選擇浮動週期為1個月，若下個月（或某個月）LPR基礎利率調整為3.95%（或其他某個數值），需說明一下：LPR基礎利率一般在每月20日進行調整公佈，則你的貸款執行利率將在LPR基礎利率調整後下個月20日變更為3.95%+30BP＝4.25%。因此，可以這樣說：伴隨整體經濟上下行階段不同，貸款執行利率會跟隨LPR基礎利率進行升高或降低兩種情況，利率降低對應你還款利息將減少，利率升高利息對應增多。

雲信53514057

關於如何省錢，大家一直都很關心。利率的變化，對於貸款一族來說，應該如何選擇呢？主要還看自己買房時的利率。

1、如果你買房時是商業貸款，那看利率是否高於5%；未來各個渠道的建議都是如果高那就換，但只能換一次。（個人覺得如果貸的時間不長而且高於5%要換）

2、如果是公積金貸款，就不用考慮了。公積金是3.5%，已經比較低了。

其實這也是一個選擇，選擇的結果可能會省錢，但未來降的多了可能自己也會是站在高點。

就像房價一樣，買高了低了都是要承擔的。

關鍵字: 房產 房貸 利率