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■文章作者：王小明 北京在明律師事務所
新冠肺炎疫情防控正持續穩定向好，距離生產生活恢復常態的日子已經不遠了。絕大多數低風險地區的農民也都已步入田間地頭，開始了新一年的勞作。而在2020年預計中將會到來的農村宅基地制度改革也是箭在弦上，農民朋友都在摩拳擦掌準備大幹一場。不過，在明律師提示大家，農村宅基地上有3件事儘量不要幹，弄不好將會面臨遭處罰甚至房屋遭強制拆除的後果。
【要點一：切勿“未批先佔”宅基地建房】
在廣大農村地區，“自建房”是農民解決居住生活需求的主要途徑。而要想自己動手建造一座合法的、能夠辦理不動產權登記、獲取鄉村建設規劃許可證的住宅房屋，首先需要依法獲批一塊用於建房的宅基地。
以往，“批地”是一件極為繁瑣複雜的工作，因為要經過“村級申報→鄉級審核→縣級審批”的流程。而很多村民在流程尚未走完的情況下就開始佔地建房，這無疑為自建房的合法性埋下了巨大的法律隱患。
2019年12月23日，農業農村部、自然資源部聯合發佈《關於規範農村宅基地審批管理的通知》，明確了2020年《土地管理法》修訂後的宅基地報批程序。
其最大的亮點在於，改“縣級審批”為“鄉鎮審批”，簡化了宅基地報批流程，增強了服務村民的理念，佔地報批理應比此前更容易實現了。
農民朋友可回顧在明律師此前撰寫的《重磅！2020農村房屋批建程序公佈，你的宅基地有盼頭了！》 一文來熟悉具體的步驟和要求。
而在實踐中，很多村民認為經村長同意、點頭，圈一塊地就可以開始蓋房的做法是有很大風險的。房屋自建完成卻未經任何審批程序，一旦所在村面臨徵收拆遷、舊改騰退等項目，建房所佔土地很有可能被認定成“非宅”而無法享受宅基地的補償安置標準，村民的損失將會很大。
更為值得警惕的是，一旦村民所圈佔的土地系農用地性質而非集體建設用地，其還可能涉嫌違法用地。達到一定面積的，會被以“非法佔用農用地罪”追究刑事責任。
據此，想當然地未經審批圈地建房，是要不得的。
【要點二：切勿違反申報標準擅自擴建、增建房屋】
即使建房所佔用的宅基地批下來了，村民也不可認為其系“自家的宅基地”而肆意妄為，想怎麼蓋就怎麼蓋。
自建房的層高、佔地面積、房屋材料結構、建造質量等各地均有較為具體的規定。房屋開建前要上報相關信息，建造中有關部門要“到場”進行丈量監督，建造完成後還要進行實地檢查驗收。
譬如根據2019年最新發布的《上海市農村村民住房建設管理辦法》（滬府令16號）的規定，農村村民自建兩層或者兩層以上住房的，需要有明確的施工圖紙和具有專業能力的施工隊伍，並在一定期限內建造完工並通過鄉鎮政府負責的竣工驗收。
一旦村民在建房過程中違反了此前報批的鄉村建設規劃許可證的內容，出現了“出圈兒”“越界”“超高”等“犯規”情形，輕則會被予以罰款等行政處罰，重則會面臨房屋被強制拆除的結局。
無地不能隨便建房，有地了也不能隨便建房，更要杜絕“後背房”“一體房”等超出審批宅基地四至範圍的超佔面積建房現象。否則，徵收拆遷一啟動，亂建的無證部分仍有可能被認定為違建進而不予補償。
【要點三：盤活利用閒置宅基地和住宅，3條紅線不能碰！】
既有地，又有房，還有依法獲取的證照，終於可以依據2019年最新發布的中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部《關於進一步加強農村宅基地管理的通知》來擼起袖子大幹一場了。不過且慢，《通知》及各地宅基地制度改革試點的精神，農民朋友們還需要理解準確。
簡言之，《通知》明確鼓勵村集體和農民通過自主經營、合作經營、委託經營等方式，依法依規利用閒置宅基地和農房發展農家樂、民宿、鄉村旅遊等。
城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的，租賃合同期限不得超過20年，合同到期後雙方可以另行約定。
同時，村民還被鼓勵自願有償退出閒置、廢棄的宅基地，可以領取一筆費用後去鄉村集中建設的多層住宅小區解決居住問題。
但無論怎麼“盤活”，有3件事是萬萬不能幹的：
其一，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地。在江西省贛州市、四川省瀘縣、湖南省瀏陽市等宅基地制度改革試點地區，宅基地可跨村鎮在縣域內流轉甚至拍賣，城裡人可下鄉與村民利用宅基地合作建房。但買賣宅基地，城裡人仍無權參與，否則這一買賣合同關係將不受法律保護。
其二，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。假借“農家樂”“生態園”等名義超標準建造別墅、會館等高消費享樂場所是地方上屢禁不止的歪風邪氣，這種建造行為客觀上改變了宅基地的法定用途，侵害了村集體的土地權益，為政策所明令禁止。
其三，嚴禁利用宅基地建設小產權房。“小產權”等於“沒產權”，無限接近於“違法建築”甚至是違法用地，老百姓能夠理解到這個程度就足夠了。至於小產權房那複雜的形成原因和法律問題，農民朋友無需過多費腦。
在明律師最後想提示廣大農民朋友的是，2020年的農村宅基地制度改革試點將會全面鋪開，由此前的有限數量的縣（區）升級至設區的市一級廣泛開展。越是在這樣的重要節點上，大家越要全力確保自己宅基地、房屋的合法性沒問題，並在此基礎上既大膽又審慎地參與各項改革試點舉措。把握好了這一波，疫情期間所造成的收入影響、損失完全有望得到彌補；把握不好陷入了違法的泥潭，後果就真叫不堪設想了。大家有拿捏不準的地方，可以及時諮詢專業律師，聽取律師的分析和建議後再採取行動。
在明律師堅信，屬於農村宅基地和廣大農民的春天，即將並且已經到來了！
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