本週以來原油價格暴跌再加上對冠狀病毒的擔憂加劇，3月9日全球市場出現“血崩”，多地市場已經或勢將跌入熊市。標普500指數一度暴跌7%觸發史上第二次熔斷機制，美股暫停交易15分鐘。市場是流動的，股市跌，債市中高質量的品種就漲，美國10年國債的買入持有收益率已經接近0收益。英文中有個詞組叫 Fly to quality，意思就是當公開市場上的投資遇到大的風險事件，能流動的資金短期內就會立刻流向相對安全的資產，比如美國國債。如果風險持續一段時間，中長期資金會流向另類資產（Alternative investment）中相對安全的資產，其中最為典型的就是
抗週期性資產-美國學生公寓。
美國高中後的大專院校以上體系是全世界最成功的教育體系，也是全世界國際學生留學最多的市場。在東亞以外的歐美社會，對於上大學的年齡包容度極大，每個人可以不斷探索人生可能性和嘗試之後再次回到學校讀書。簡單來說，就是經濟不好的時候，大家想要提升競爭能力或者回避競爭，都會回學校重新就讀。比如服役超過10年的退伍軍人，都可能在30歲才開始讀本科學歷; 本科工作幾年積攢了學費後，在經濟不好的時候回大學深造。另外中國印度中產的崛起後，有越來越多的家庭追求高品質教育服務，對於去美國各類大專院校留學的需求一直穩步增長。
首先，學生公寓受經濟週期影響很小，經濟好，經濟差都要上學，不用擔心招租的情況，各經濟時期，學生公寓需求都體現平穩增長趨勢。從1971年以來的數據看，美國就業增長率和大專院校入學增長率的相關係數為負50%，學生住房的投資表現與傳統的房地產類別相關性較低，在增加投資組合分散性和多樣化方面有著突出效果，即使在宏觀經濟環境惡化的情況下，也能夠帶來穩定回報。而大多數其他房地產資產類別(如傳統的獨立屋、辦公樓和酒店)往往與經濟週期同步發展。
當就業增長下降，也就是經濟降溫的時候，大學入學率上升, 這也是支撐學生公寓價值的因素。AXIOMetrics, Inc.是RealPage的子公司，學生公寓行業數據和信息的主要提供商報告。歷史和預測的美國就業增長與大專院校入學人數之間的相關性，如下面的圖表。在最近一次經濟衰退期間(2009年增長率達到了6.3%的峰值)，由於就業市場放緩，學生留在學校或返校，高校的招生人數大幅增長。
美國國家教育統計中心（National Center for Education Statistics）預計，未來美國高中畢業後的學位教育入學人數呈現健康溫和的增長趨勢。截至2019學年，美國大學和學院的總註冊人數估計為2001.4萬人，預測到2027年增加到2045.3萬。但如果美國經濟放緩，預計入學人數會出現短期內的迅速攀升。
根據CBRE2019年美國學生公寓報告，美國的大學入學人數大約是2018年為1990萬。全國最大的175所大學平均只能為21.5%的本科生提供校內住宿，剩下的78.5%住在校外，其餘的住在家裡。在過去的四年中，學生公寓的入住率大約為95%，相當穩定。學生公寓市場還未飽和，學生公寓床位以每年5萬的數量增加 ；一線大學中的大型學校（Tier 1）床位供給小於需求；二三線大學中中小型學校（Tier 2 & 3）學生公寓臥室出租供需缺口更大。
所以可以看出，美國學生公寓這類資產非常適合作為經濟前景不確定性下的避險投資選擇，並且從專業機構和政府公佈的數據看，該類資產還沒有出現過熱或者積聚泡沫的情況。另外最近幾年很多投資人認識到公寓地產作為另類投資中的一種，波動率小，較長期持有反而提升了獲得穩健收益的可能性。很多投資人心理承受不了傳統公開市場的波動，比如即使股票市場上漲，很多投資人也賺不到錢，因為無法把握買入賣出的時間或者無法承受波動帶來的心理壓力，比如這幾天經歷的全球股市巨幅震盪。
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