文｜邓浩志
从机构调整估值，看不动产“钱途”
广州工信局联合建行推“复工贷”，利率最低3.75%。同时将自建房、别墅、住宅式公寓、商务公寓、配套车位（独立产权证）纳入贷款抵押物范围。将商务公寓抵押率从40%调整为70%，写字楼从50%调整为60%，配套车位从50%调整为60%，临街商铺抵押率由40%提升至50%。全市中小微企业的单户贷款金额提高至3000万元，其中信用贷款额度提高至5000万元。1年期抵押类贷款利率最低3.75%、三年期利率最低4.10%……而且放开速度极快……
政策非常值得关注。表面只是扶持复工，但本质是将不动产融资的功能进行拓展，提升了不动产的“使用价值”。大家都知道复工很迫切，但谁又能保证抵押贷真的去复工，而不是上了股市的赌局？又或者抄底楼市了呢？因为监管困难，所以流入上述领域是肯定会有的。在其他复工条件不完备的条件下，到位的资金是很可能跑“短期获利”的路径。类似的政策最近在全国各地陆续推出，结果是整个社会资金量会有较大增加。会引发什么大家能猜到。
另外可以重点关注一下机构对不同物业的评估价值变动，商务公寓抵押率从40%调整为70%，提升幅度最大，这既是对公寓价值信心的回归（自去年330新政部分取消后，公寓销售大幅回升），也是反过来刺激公寓市场。另外写字楼、车位都是60%，而临街商铺最低，只有50%，说明融资机构在以上物业类型中最不看好商铺前景。而且只是临街商铺，非临街连参与的机会都没有。
基准利率改LPR，利率是绑定or浮动？
网上、公号都煞有其事地长篇大论分析，网友更多倾向绑定利率，而我更倾向于浮动利率。原因就一个，因为房贷是超长期，动则20、30年。而全球利率仍处于整体下降通道中，全球不少发达经济体出现存款负利率的已经越来越多。最近国内LPR是降了点，但和不少发达国家比还是高。随着全球资金组织更高效，经济快速增长更困难，资金成本总体一定是继续往下走的。
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