很多事物的变化都有预兆，房价也不例外。
在一座还有待开发土地的城市，往往是土拍预告新盘价格走势，新盘影响二手房价格走势。
因此，分析土拍的各种变量，对于了解未来的新盘房价有十分重要的指导意义。
1、重庆楼面价普涨
从图中可以看出，2019年重庆平均楼面价同比2018年，上涨了23%。
这意味着，新盘的建面销售均价也会水涨船高。
关于楼面价与新盘建面销售均价的测算：
部分开发商当年拿地后，未必会当年开发，周期一般在1-2年。
因此，蔚蓝认为，应该将土拍当年的建面均价和下一年的建面均价结合起来看，会更合理。
2、土地可开发量持续下滑
土地的可开发量是衡量新盘供应量的重要指标，开发量下滑，则意味着总土地供应量在减少，那么新盘的供应也会变少。
上图中显示，2019年，重庆的土地可开发量已经降至9年来的最低点，供应量缩减非常明显。
3、容积率跳跃式下降
2019年，重庆容积率为1-1.5的供地激增，在全年可开发土地总量中占比高达50%以上，
几乎是2018年同等容积率土地供应量占比的2倍。
新盘到底会修成高层、小高层、洋房、大平层还是叠拼等产品，其实在拿地的时候已经确定了，容积率，就是影响新盘产品的关键标尺。
纯高层项目的容积率至少在3以上。
例如热销盘世茂璀璨天城，产品为洋房+小高层+高层，容积率2.5；
富力院士庭，主要产品为高层，容积率3.68；
中国摩主要产品：多层+高层+小高层，容积率2.9。
2020年：向改善过渡元年
全年可开发高容积率土地锐减，那么市场上的纯高层产品也会相应减少。
并且，位置较好的地块，不仅限容，还限高，这就意味着这种地块根本不能修建任何改善+刚需高层混合产品，进一步挤压刚需产品的供应量。
关注新盘的人，会发现限价盘越来越少，说明开发商之前囤的低价地已经消耗殆尽。。
2020年，注定是刚需新盘量大幅度缩减的改善年。
改善盘不会卖刚需盘的价格，到时新盘价格会变贵，刚需购房者想买新盘，就很难买到低总价高层，除非去远郊。
去化数据反映购房需求
图中2019年的商品房去化率，对比2018年的确下跌了15%，但是这并不能代表购房需求在萎缩。
2017年-2018年是重庆房价暴涨年，不少人害怕房价继续涨，由此引爆了购房需求。
这种高刺激环境下产生的异常数据，不可作为参考，用于对比2019年无意义。
就好比人着凉发烧时候，体温会比平时要高一样，这并不能说明发烧的体温就是正常的。
2019年重庆商品房去化率为2896/3195=90.6%，去化率90%，在全国范围来说，算是比较健康的数值。
现在一二线城市当中，商品房去化率能到达90%的城市屈指可数。
重庆商品房去化周期健康
从库存五分法来看，合理去化周期的上限是18个月。
去化周期高于18个月，房价有下行压力，要减少供地，甚至停止供地；
去化周期在12-18个月的，若想房价保持平稳，要维持供地持平水平；
去化周期低于12个月，房价有快速上行趋势，需要增加供地。
重庆商品房去化周期：13.25个月
重庆2019年供应商品房3195万㎡，月均去化241万㎡，去化周期为3195/241=13.25。
13.25个月，它处于第二个阶段。
根据易居研究院数据显示，目前大多数二线城市的去化周期在21.5个月，两个参考数据说明，重庆去化周期相对是较平稳的。
但同时，上文提到了，2019年供地量的容积率有明显缩减，改变了供地结构，会在一定程度上提升房价的上涨预期。
房价具备向上预期
蔚蓝在解答购房咨询过程中，还是发现有很多刚需还在看房，需求还是有不少。
2020年，大部分新盘会变贵，刚需高层供应还会变少，刚需购房者有购房需求，却不能在新盘市场买到合适的房子，会被迫转而购买二手房。
庞大的刚需购房群体是托起房价的主力军，刚需需求如果被集中赶到二手房市场，就改变了二手房的供求关系。
房价的涨跌，本质上就是供需关系变化影响的，供应多而需求少，房价跌；供应少而需求多，房价涨。（重庆主流二手房供应量，请查看文章： ）
二手房价能否上涨，才是决定房价是否能够进入上涨通道的关键。
重点关注二手房成交量
一旦二手房交易量上升到一定阶段，二手房价也会涨上去。
从量升价不升到量价齐升转变的速度可能会很快，如果二手房成交量连续上升，短至2-3个月，就可以引发行情变化。
对于购房者来说，从慢悠悠看房到抢房的转变，有可能就是一瞬间。
因此，密切关注二手房的成交量变化，对于买房来说，非常重要。
2020年：买房窗口期
土地供应情况传导到新盘再到二手，是需要一定时间的，犹如温水煮青蛙，速度缓慢但势能一直在聚集。
购房者，应该成为江面上敏锐的游水鸭，而不是长期泡在温水中的迟钝蛙！
2020年的买房窗口期，你会抓住吗？
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