很多事物的變化都有預兆，房價也不例外。
在一座還有待開發土地的城市，往往是土拍預告新盤價格走勢，新盤影響二手房價格走勢。
因此，分析土拍的各種變量，對於瞭解未來的新盤房價有十分重要的指導意義。
1、重慶樓面價普漲
從圖中可以看出，2019年重慶平均樓面價同比2018年，上漲了23%。
這意味著，新盤的建面銷售均價也會水漲船高。
關於樓面價與新盤建面銷售均價的測算：
部分開發商當年拿地後，未必會當年開發，週期一般在1-2年。
因此，蔚藍認為，應該將土拍當年的建面均價和下一年的建面均價結合起來看，會更合理。
2、土地可開發量持續下滑
土地的可開發量是衡量新盤供應量的重要指標，開發量下滑，則意味著總土地供應量在減少，那麼新盤的供應也會變少。
上圖中顯示，2019年，重慶的土地可開發量已經降至9年來的最低點，供應量縮減非常明顯。
3、容積率跳躍式下降
2019年，重慶容積率為1-1.5的供地激增，在全年可開發土地總量中佔比高達50%以上，
幾乎是2018年同等容積率土地供應量佔比的2倍。
新盤到底會修成高層、小高層、洋房、大平層還是疊拼等產品，其實在拿地的時候已經確定了，容積率，就是影響新盤產品的關鍵標尺。
純高層項目的容積率至少在3以上。
例如熱銷盤世茂璀璨天城，產品為洋房+小高層+高層，容積率2.5；
富力院士庭，主要產品為高層，容積率3.68；
中國摩主要產品：多層+高層+小高層，容積率2.9。
2020年：向改善過渡元年
全年可開發高容積率土地銳減，那麼市場上的純高層產品也會相應減少。
並且，位置較好的地塊，不僅限容，還限高，這就意味著這種地塊根本不能修建任何改善+剛需高層混合產品，進一步擠壓剛需產品的供應量。
關注新盤的人，會發現限價盤越來越少，說明開發商之前囤的低價地已經消耗殆盡。。
2020年，註定是剛需新盤量大幅度縮減的改善年。
改善盤不會賣剛需盤的價格，到時新盤價格會變貴，剛需購房者想買新盤，就很難買到低總價高層，除非去遠郊。
去化數據反映購房需求
圖中2019年的商品房去化率，對比2018年的確下跌了15%，但是這並不能代表購房需求在萎縮。
2017年-2018年是重慶房價暴漲年，不少人害怕房價繼續漲，由此引爆了購房需求。
這種高刺激環境下產生的異常數據，不可作為參考，用於對比2019年無意義。
就好比人著涼發燒時候，體溫會比平時要高一樣，這並不能說明發燒的體溫就是正常的。
2019年重慶商品房去化率為2896/3195=90.6%，去化率90%，在全國範圍來說，算是比較健康的數值。
現在一二線城市當中，商品房去化率能到達90%的城市屈指可數。
重慶商品房去化週期健康
從庫存五分法來看，合理去化週期的上限是18個月。
去化週期高於18個月，房價有下行壓力，要減少供地，甚至停止供地；
去化週期在12-18個月的，若想房價保持平穩，要維持供地持平水平；
去化週期低於12個月，房價有快速上行趨勢，需要增加供地。
重慶商品房去化週期：13.25個月
重慶2019年供應商品房3195萬㎡，月均去化241萬㎡，去化週期為3195/241=13.25。
13.25個月，它處於第二個階段。
根據易居研究院數據顯示，目前大多數二線城市的去化週期在21.5個月，兩個參考數據說明，重慶去化週期相對是較平穩的。
但同時，上文提到了，2019年供地量的容積率有明顯縮減，改變了供地結構，會在一定程度上提升房價的上漲預期。
房價具備向上預期
蔚藍在解答購房諮詢過程中，還是發現有很多剛需還在看房，需求還是有不少。
2020年，大部分新盤會變貴，剛需高層供應還會變少，剛需購房者有購房需求，卻不能在新盤市場買到合適的房子，會被迫轉而購買二手房。
龐大的剛需購房群體是托起房價的主力軍，剛需需求如果被集中趕到二手房市場，就改變了二手房的供求關係。
房價的漲跌，本質上就是供需關係變化影響的，供應多而需求少，房價跌；供應少而需求多，房價漲。（重慶主流二手房供應量，請查看文章： ）
二手房價能否上漲，才是決定房價是否能夠進入上漲通道的關鍵。
重點關注二手房成交量
一旦二手房交易量上升到一定階段，二手房價也會漲上去。
從量升價不升到量價齊升轉變的速度可能會很快，如果二手房成交量連續上升，短至2-3個月，就可以引發行情變化。
對於購房者來說，從慢悠悠看房到搶房的轉變，有可能就是一瞬間。
因此，密切關注二手房的成交量變化，對於買房來說，非常重要。
2020年：買房窗口期
土地供應情況傳導到新盤再到二手，是需要一定時間的，猶如溫水煮青蛙，速度緩慢但勢能一直在聚集。
購房者，應該成為江面上敏銳的游水鴨，而不是長期泡在溫水中的遲鈍蛙！
2020年的買房窗口期，你會抓住嗎？
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