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問答185期
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問：為什麼江林新城比周邊便宜一半，可以買來住嗎？
答：簡單點說就是一分錢一分貨，作為09年齊王村城中村的改造項目，小區的品質非常一般，且投訴眾多；比如買房時候證件不全，開發商要求付全款或者分期，收房時候私自收取大修基金，房產證承諾30個月辦好，但實際已經7年了，還是杳無音訊；
同時小區電梯停電故障投訴多，無人檢修，院子圍牆破損，流浪狗眾多，單元門禁損壞，監控形同虛設，消防設施長期空缺，後續物業修修補補一部分；最核心的房產證問題，由於開發商債權債務糾紛，房屋被查封無法進行網籤，且小區消防設施未達到驗收標準，導致房產證無法辦理。
這就是為何是南三環寸土寸金的地方，小區房價不高的原因，住的難受，轉手困難。
問：東二環東御蘭汀如何，剛需可以買嗎？
答：根據去年底的價格公示，均價為11710元/㎡，毛坯交付，在東二環確實很低，再加上週邊沒有太多同類項目競爭，最近的新房江山銘著已經在16000+起步了；
價格低一方面因為定位不高，就是很普通的剛需小區，普通的戶型，普通的綠化，普通的物業，屬於能住但別指望給你多高的生活品質；一期的房產證問題，現在已經到了辦理分項驗收手續階段，分項驗收及竣工驗收完成後即可辦理房產證；
小區位置還不錯，緊鄰三號線石家街地鐵口，但由於地塊靠近高架快速幹道，噪音會有，周邊建材市場多，區域面貌一般，小的生活配套集中在社區底商，以上問題如果能接受，且預算實在緊張，再做考慮。
問：買蘇寧雲著還是御錦城，以後在高新區上班？
答：這兩個盤在一起對比，差異還是很大的，畢竟蘇寧帶裝修17000元/㎡，御錦城12000元/㎡，5000塊的差價是很大的；御錦城的優勢在於成熟老社區，凱德廣場商業，地鐵口，自建學校一應俱全，居住生活氛圍濃厚，自帶配套眾多，屬於城東滻河邊剛需小區的代表，性價比很高；
蘇寧雲著同樣帶蘇寧廣場商業，周邊雲水公園，圖書館，產業園等齊全，雖然軟件新城處於發展初期，但速度很快，外加靠近高新的強地緣，區域無新房新政的優勢，在高新，尤其是環普工作的人看的很多，由於面世時間也晚，戶型，小區規劃各個方面更好一些；
看個人預算，畢竟這麼大的差價在，都可以買一輛好車和幾年的油費了，御錦城走三環去高新，不賭還是很快的。
問：清涼山樾是否值得入手，還是入手周邊二手房？
答：小區最大的賣點在於緊鄰清涼山公園，此前的清涼山居規劃別墅+高層，而山樾為洋房+高層，西安這種緊鄰公園的一般都不便宜；
按照此次山樾的公示價格，高層均價16907元/㎡，洋房均價21376元/㎡，均為毛坯交付，配套上小區南側，中糧已經拿下了上塔坡村用地，規劃商業綜合體，在此之前，還得靠附近菜市場和小超市解決；
此盤最大的賣點就是緊挨公園，環境優秀，兩梯三戶的高層加洋房佈局，密度不高，在城南地段稀缺，高層價格接近西安大平層類產品起步價，且還是毛坯；
對於看中公園的，除了他也沒什麼備選，除此以外，金輝鳳棲雲著，奧園和悅府，中南春風南岸也可備選，周邊二手房中鐵尚都城可以看看，其餘多為城改小區。
問：龍湖南區高層，融創洋房，白樺林，漫香郡洋房怎麼選？
答：新房中，景粼天序和觀唐宸院的區別在於產品，前者為毛坯大平層，後者為帶裝修高低配（高層+洋房）；
位置上，龍湖強於融創，大融城熙地港地鐵口的位置算是經開區的核心，地鐵商業齊全，但樓間距一般，融創位置相比龍湖弱一些，但比周邊中南，正榮強，太華北路以西區域面貌較好，周邊為已入住小區，無拆遷改造；
產品上，洋房和大平層差價不少，居住感受也不同，前者更稀缺，待觀唐宸院和景粼天旭價格公佈，正式上市後，這種對比更明顯；
白樺林，漫香郡洋房雖然與新房同價位，但小區年限，產品定位，物業服務和大開發商還是有差距，不著急住不妨等等新房。
問：房哥，三橋附近二手房可以入手不，比如24城？
答：這個附近除了華宇東原閱境外，能選的也只有二手房了，且二者價格持平；二手房具體小區包括萬科金色悅城，保利金香檳，中建開元城，華潤24城，都是區域內入住較早的小區，綜合優勢華潤最強，地鐵口自帶萬象城，小區規模也大，14000+的價位不算高；
萬科，保利的位置稍微差點，中建在交房時候口碑不好，相似價格首選華潤，24城現在掛出來的房源兩室居多，可以多挑挑。
問：碧桂園雲頂屬於曲江還是航天，為何買的人多？
答：在兩萬的價位上，且大面積居多的背景下，雲頂搖號確實出乎意料，裡面有開盤首開優惠，送車位的原因，也有區域內同類產品短缺的現狀；
雲頂的前身是航天夏殿村城改，去年五月，碧桂園以7.24億摘航天198畝宅地，就是現在的雲頂，位置確實好，航天曲江交匯，緊鄰四號線，周邊現在二手房均價已經17000+；
此前同區域雖然小區眾多，但大平層大戶型算是首次出現，不排除周邊中海，金輝，大華小區業主賣掉二手房同區域改善置換的；
雖說大戶型市場供大於求，但好位置的還是很搶手，北郊龍湖，南郊華潤，再加上此次碧桂園，下一個會是誰呢？
問：常寧新區自住咋樣，感覺長安區公園不錯？
答：在市一級的開發區中，常寧新區的發展還是可以的，目前也落地了不少項目，包括，有鐵一中，省考古博物館，省射擊中心，省檔案館，西北新能源中心，千山航空，中交二公局，西北地質調查局，5000畝潏河公園等等，還有萬達廣場；
當然最為知名的就是長安大學城，培華，西財，西外，郵電，政法等高校眾多，區域內雖說還處於開發階段，農田不少，但環境優秀，住著還是很舒服的，住宅在售項目暫時不多。
問：蘇寧雲著戶型，感覺實用面積要小很多？
答：2T4公攤24%，2T2公攤27%，合同裡有些，一般高層小區大多在25%以下，雲著包括兩梯四戶和兩梯兩戶佈局，面積108㎡-132㎡的三房、144㎡的四房和164㎡的四房；
戶型上除去121邊戶是兩面朝南，進深略長外，其餘戶型佈局相似，南北通透，北側有連廊，市場主流的高層產品也都是這樣佈局的，並沒有看到額外佔據公攤的地方，但普遍反映廚房有點小。
問：最近聽傳言，臨潼要解除限購是真的嗎？
答：所以西安的很多傳言是遙遙領先的預言，灃東傳的很猛，但各售樓部稱尚未接到取消限購的通知；
臨潼雖然小眾，但臨潼置業顧問表示“限購”“限價”都已經“自由”了，購買的時候還是按照正常流程進行，雖然房管局沒有下發紅頭文件，但是房審的時候不會卡資格，可以自由購買；普遍的回覆都是沒有接到書面通知，但在實際的操作中，直接遞資料即可；
有最近前往灃東或臨潼買房的可以手工留言裡回覆下，但話說回來了，一個區域的火熱最終還是看價格，政策往往只是輔助手段。
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