有朋友留言，让我说说房地产板块周期的问题。鲁迅先生说过：世界上本没有路,走的人多了,也便成了路。之前所谓的房产周期，
我们看两张图。美国的、日本的房价。要么一直涨，要么一直跌，哪来的周期？
美国房价
日本商业不动产价格
国内之前之所以出现一涨一跌一平的情况，主要是政策调控周期。所以，接下来，别期待啥房产股票的上涨周期了。今天我不说玄乎的数据，我就举三个例子，来说说房地产的投资机会。
第1个例子发生在90年代之前的日本。有人在东京有一个停车场。本来他认为这辈子就要平淡下去。银行找到他，让他贷款。他想着，贷款也没用啊。
那银行就给他出主意了，建房子啊。等他把钱贷下来，买了地皮。还没开始修房子，银行又一个劲催他抵押地皮贷款。就这样几年下来房子还没修多少，他就已经欠了银行大量债务，同样增长的还有他的财富。当然繁华过后，他又变得一文不名。高杠杆最后导致他破产。
当前的房地产股票普遍就是这种情况，龙头公司基本都5倍以上的杠杆。这导致其一旦融资不畅，就不得不去国外发行高息债券。当前房地产企业去国外贷款，利率多在10%以上。在房产板块高成长的背景下，还可以维持。现在二手房价格普遍在降，而且年后龙头房企开始降一手房价格，证明它们现金流可能比较紧。那后面很难再维持成长。
第2例子是天津。我去的时候就感觉滨海新区的街道修的好漂亮，但人不多。而且滨海新区离天津市区比较远，坐公交就像长途，睡着两次，才能到达到目的地。后来我就查了一下数据，天津的写字楼空置率接近40%。而滨海新区还有一堆写字楼在建设，等这一两年完工，那空置率是不是还要升？那至少来说，天津业务占比较高的房地产股票是很难有成长的。
第3个例子玉门市。我17年夏天去过，当时是到处调研基建。玉门市修的特别漂亮，尤其是新城区。空气也好得很，天空很干净。但我绕城转了半圈，没看到多少人。这可能跟我去的时候有关，正是当地人外出打工的时候。
玉门市区
那就要考虑一个问题，对于人口输出的城市，务工的人如果在外面定居。那主要业务在这些地区的房地产股票，是否还有向上周期？
以上就是我举的三个例子，日本是由于老龄化，下游需求减少了。我们老龄化率也到了12%，跟他们90年代差不多。天津是由于写字楼供应太多，当地房产股票也难赚钱。至于玉门、鹤岗这些，跟很多四五线城市一样，人口流出，那小地方的房产股票也难有机会。
有人看好业务集中在一二线城市的龙头房产股票。那为啥房产行业把这个称为抱团取暖？把业务收缩到一二线城市只为求生，是很难成长的。
当前的房地产股票，市净率是不高，而且市盈率也不是很高。但要考虑它的杠杆。杠杆高代表要冒更大的风险，这需要有足够的利润补偿才可以去参与。
提醒股民朋友：别看到一点利好消息，就想着去做多房产板块。理性分析现在房地产板块股票，我认为盈亏比是不够的。
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