市場就是這麼神奇！你能想象嗎？2020年了，新塘這個三年前2.1萬元/㎡拿地的樓盤，打出1.9萬元/㎡起的“臻特價”！
近日，土地市場的新聞不少，新標杆地塊的誕生，就是其中之一。該地塊最辣眼的不外乎6.46萬元/㎡的樓面地價。評論也普遍認為，未來該項目不賣個10萬+，不符合成本規律啊。
但誰說樓價一定會高於地價啊？
開盤3.2萬 如今跌破地價？
馬上就來看看新塘這個網紅盤——招商臻園，究竟是真降價還是純套路。
現場人氣圖 人不少
現場人氣圖 人不少
樓盤2018年9月開盤，當時一開始吹風價高達“4”字頭，最後開盤均價約3.2萬元/㎡。
現在呢？1.9萬/㎡真能買到嗎？下面是我們實探回來的真價格。
高樓層單位價格表
對於價格，現場的銷售人員這樣說：“低樓層低於2萬元一平方的單位，已經在昨天不到兩小時就被搶完！目前的均價是2.1萬-2.3萬元/㎡。
就如上圖的價格，117㎡中高層單位約2.2萬元/㎡，情況屬實。
另外一個主推戶型126㎡的四房，總價則約280萬-300萬之間。而該項目2017年3月拿地的地價，綜合配建後地價高達2.1萬元/㎡。
也是說，現在樓盤的售價，就幾乎是三年前發展商拿地的地價了。
這次，發展商真的是鐵了心倒貼上開發成本、倒貼上精裝修，大甩賣……
項目樓棟位置圖
據現場銷售人員稱，這兩天特惠加推的2棟和5棟單位已經所剩不多，位置較好的5棟，已經基本清空。126㎡的單位只剩一套，117㎡的則只有29樓以上了（最高32層）。2棟則是18樓以下都沒有了。
都是高地價惹的禍
該樓盤其實從推出以來，就頗有一些關注度，總的來說就是高地價“惹的禍”。
2017年拿地時，同為新塘板塊的在售一手樓盤翡翠綠洲單價1.6萬元/㎡，因此2.1萬的樓面地價已經是“麵粉貴過麵包”。
117㎡樣板間
而從樓盤主力戶型做四房的定位，無疑一開始就是定位板塊的“豪宅價”的。
配套室內恆溫泳池，也說明做豪宅的初心這一點
但項目，2018年9月開盤，就曾被爆出過去化率非常欠佳，當天只售出30套。
我們無法知道樓盤在3萬+的價格，到底賣出了多少貨，但從開盤到現在的打骨折，已經賣出基本已經是準現樓的狀態了（今年10月收樓）。
從這一點來說，現在入手的首次置業買家，倒是連租房的費用都可以省不少。
要搶嗎？請三思
現在買家最關心的問題，無非就是明擺著樓盤的價格已經降了10000元/㎡，賣出地皮的價格了，到底值得出手嗎？要入手嗎？
首先，從樓盤的區位和產品來看，可以說並無大的硬傷，戶型設計還是加分項。
項目區位圖
如果說新塘TOD是廣州新東站，那麼類似現在天河東站的大型綜合商業配套就在樓盤所在這個區域。萬達廣場、永旺夢樂城，這些大型商業綜合體都不用愁。
樓盤兩梯四戶設計，中間兩戶朝南、端戶則南北對流。並且電梯雙開門設計，均有部分電梯廳的空間可以利用。
而如要說樓盤有哪些弊端的話，主要是以下幾個方面：
1.地鐵不到
項目距離地鐵13號線新塘站約4.5公里，轉乘公交要20多分鐘才能到達。
真正能享受到軌道交通的便利，可能要等到16號線、23號線開通。
2.教育配套缺乏
樓盤自身只配套有幼兒園，附近的小學基本為“村小”。這一點，對於自主剛需買家來說，是有一個不能調和的矛盾。只要考慮到子女讀書問題的買家，他們在同一板塊，可以考慮的樓盤有品秀星圖、香江天賦等等。
3.交付質量如何保證？
因為真降價，樓盤這兩天收穫的人氣是真不錯的。不過，在你被現場的銷售氣氛打動，就將刷卡之前，還是考慮多一兩個問題。
第一，發展商為何捨得斷臂？首先當然是回來高地價的問題，本來板塊的市場價格未到3萬+，你一定要將“五進歸家、九賓之禮”等等包裝上去，也不見得就有買家接受。
第二，去年年底黃埔、南沙、花都等都出臺了相應的人才政策後，增城就變成了前有埋伏（本區各板塊供貨量大，競爭多），後有追兵了。目前無論是新塘還是增城，絕大部分樓盤單價回到“2”字頭。
最近一週增城樓盤價格一覽
第三，發展商全完是不賺錢的買賣，日後收樓能要達標的交付質量嗎？無人再想見到“虛假車位”、“塑膠泳池”這些逆天的設計會重現啊。
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