台磊2

拆迁中关于土地的䃼偿问题与我们个人没有关系。无论是建设用地还是经营性用地，它的所有权都属于村级集体经济组织所有，我们个人只有依法获得使用权，给予个人补偿的只是地上附属物，比喻房屋和一些其他配套设施。

题主所说的问题，我想可能是你的土地性质并没有发生变化，不过是利用闲置房屋作为场所，开办了一个公司，并且拥有了公司经营的一切合法手续。在这种情况下，你认为宅基地的性质也跟着发生了变化，成为经营性用地了，事实上是不存在的。因为土地性质的变更，要向当地土地管理部门申请，获得更高一级的土地管理部门批准才行，按照当前的政策，还不允许个人将宅基地变更为建设用地，所以，你的土地性质仍然是宅基地。

但是，国家并没有明文规定在自己家里不允许办公司，开作坊。现实生活中很多人将自己的闲置房屋利用起来，作为经营性场所，既减少了投资费用，又为囯家节约了土地，可谓一功两得。

那么，现在面临着拆迁问题，题主要按照拆迁补偿安置条例规定，详细查看自己需要补偿的事项、标准和价格。做到有理有据，没有遗漏。你的情况不同于一般住户，只有房屋和一些其他生活设施，你这里牵扯设备拆迁、经营损失、新地址选择、搬迁运输等一系列的问题，甚至有些经营合同因为拆迁不能按期履行，面临着违约罚扻等经济问题。这些都要计算在䃼偿范围之内。

总之，你的拆迁不涉及土地补偿问题，只要经营的公司合理合法，手续证件齐全，依法获得你的地上附属物䃼偿和因拆迁造成的公司经营损失就可以了。

若飞305

第一，农村宅基地因注册了公司，土地性质就变成经营性用地，根本不可能，是彻头彻尾的伪命题。

第二，农村房屋拆迁，除房屋拆除部分的经济补偿外，主要就涉及住房安置，各地通行做法是按规定给予安置房或货币安置，需根据当地政策及自身实际选择安置方式。

一、注册公司与房屋及其土地性质无关

道理很浅显，举例更能说明问题。城里的及城郊结合部利用私人住宅注册各类公司的多了去了，但不管是注册的哪类公司，其住宅仍不能变成商业用房，其土地性质仍不可能进行变更，原是集体用地的仍为集体用地，原是住宅用地的仍是住宅用地。利用农房注册公司也越来越多，但注册公司之后，该处房屋仍旧是农房，其土地性质仍为宅基地，并不能因注册了公司就可以变更宅基地的性质及农房的性质。

所以，农村宅基地因注册公司后变成经营性用地，其标准答案只有三个字：不可能！注册公司与改变土地性质毫无关系。

二、农房拆迁既有房屋拆除的经济补偿，也涉及住房安置

（一）房屋拆除的经济补偿：主要有被拆除房屋的主体补偿款、地上构附着物补偿、搬家搬迁费及按时签约奖励等经济补偿。这些补偿各地的标准不一致，应逐一按当地的政策及标准进行计算。

（二）住房安置：主要有安置房、货币安置等方式，原则上以房屋被拆迁农户的家庭成员按人头进行补偿，安置房是按人头确定面积，货币安置（拿钱走人）是按人头计算货币安置款。若当地只有其中一种方式，就没得选择；若有两种及以上方式，就需根据自身实际进行选择，比如已有商品房作住处的，可以选择货币安置；觉得安置房不入自身法眼的，也可选择货币安置，然后自己买房居住。

友情提示：因已利用该农房作为了注册公司的正式办公场所，在拆迁时有可能涉及办公物品、办公网络的搬迁等问题，不少地方的作法是由双方认可的评估机构进行评估，根据评估报告给予补偿。

笔者这里就经手过两起利用农房注册了公司后来被拆迁，因不涉及办公物品、办公网络的搬迁等问题，完全不影响公司的正常运行，就未专门进行补偿。

乡村微视界之乡村漫记

对于农村的宅基地遇到拆迁的问题，首先要了解对宅基地赔偿的标准，那就是宅基地的所有权归村集体，也就是对宅基地的赔偿款应该是归村集体，只是对宅基地以上的房屋以及地面的其他设施进行赔偿，这些赔偿款归宅基地的用户。

现在农村的宅基地实行一户一宅的分配原则，而且对基地已经进行确权，由于宅基地的特殊性，只是对宅基地的使用权归农民个人使用。这种对宅基地的使用权进行确权，主要是为了保障农民在宅基地上的房屋的利益不受侵害，一旦征用农村的宅基地必须进行赔偿，保障农民的基本的利益。

对于农村的宅基地建设的房屋然后注册为公司，并具有一定的商业经营性活动，也是为了赚取更多的收入，这就使得农村的宅基地变成了商业用地，使得宅基地的性质发生了改变。本应是一件好事，说明这户人家具有商业头脑，也是为了减少投资，充分利用宅基地，也节约了土地资源。

但是对于这种宅基地变为经营性商业用地，遇到拆迁的话，公司赔偿的标准肯定比农村房屋的赔偿要高很多。毕竟公司还有经营的项目，一旦遇到拆迁就会出现经济损失，因为公司的搬迁还需要一定的补偿费用。当然对土地的补偿费用归村集体土地的所有权都是村集体的，但对地上物的补偿标准是非常高的，这比农村的房屋要高很多，有的甚至高几倍。

如果说在偏远的农村遇到拆迁，每一户农户的补偿费用平均在十几万元左右，但是如果是一个商业性的公司的话，补偿标准就会根据公司的经营状况给予一些经营性的利益损失补偿，以及搬迁的费用的补偿，这些补偿标准远远高于房屋的补偿标准，当然也对公司的厂房也进行补偿。如果要是在县城周围的农村的话，可以说公司的补偿比农户房屋的补偿标准高很多很多。

在我们这边县城附近去年就出现这种现象，对于农户的补偿标准一般在30~40万之间，而对于一个经营性的家庭公司来说，给予补偿的标准高达100多万。主要是根据这个经营性公司的基本的效益损失给予一定得补偿，而且还对公司的房屋建设，拆迁的费用，技术安装的费用，等等费用的补偿，补偿的标准非常的高。

总之，随着经济的发展，社会的进步，逐渐对农村加大了振兴计划的力度，特别是乡村振兴计划的实施，更使得农村现在拆迁如火如荼的进行，当然也对拆迁的房屋进行补偿。但对于农村一般房屋的补偿标准，相对来说是比较低的，主要是针对地上的建筑物进行补偿，加上一些拆迁的奖励等等费用一般不是太高。

但对于农村宅基地变成了商业性的公司用地的话，对地上面的一些补偿标准就更高了，因为公司还需要运营，还需要搬迁新建公司并给予规划新的厂址，搬迁期间还需要损失一些经济收入，也需要给予一定的补偿。这也就像农村土地遇到征用的话，种植粮食的土地比种植果树的土地征用补偿款要低很多，毕竟果树还有多年连续的经济收入。

宗元三农堂

农村宅基地注册公司土地变成经营性用地，晏子有点不明所以。农村的宅基地是用居住的，是依法申请的建设性用地，难道农民在自己家注册个公司或开个商店，宅基地就会变成经营性土地？显然不是不可的。而关于农村宅基地的使用，国家明确规定，出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用的，再申请宅基地不予批准。也就是说，农民依法申请的宅基地，只能自己居住使用。

对于农村宅基地变成经营性土地，今年3月全国两会期间，全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任、教授蔡继明提出，应该允许农村闲置的宅基地转换成工业、商业等经营性建设用地，并在符合城乡统一规划的前提下进入城乡统一的建设用地市场。而本月5号，中共中央、国务院发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

也就是说，农村宅基地转变为经营性用地，只是针对农村闲置宅基地，农民超出一户一宅标准的多余宅基地，在农民自愿的情况下，可以有偿退出，而村集体可以把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市，推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑所有权房地一体、分割转让。

因此，农村宅基地转变为经营性建设用地，前提是闲置的宅基地，并且入市主体是农村集体经济组织，而不是农民个人。因为农民宅基地所有权属于村集体，这个基本政策没变，农民个人申请的宅基地，只有使用权，怎么会可以变成经营性用地呢？

农村正在使用的宅基地，即使注册公司或者在里面开商店做买卖，都不可能成为经营性用地，不可以自由买卖的，只有在有偿退出收归村集体后，才可以由村集体统一进行入市，何况，这个入市不是卖掉，而是在所有权不变的前提下，使用权在一定期限内以有偿方式发生转移的行为。也就是说，即便入市，这些土地的所有权还是农村集体的，这和土地征用和拍卖不是一回事。

那么，既然农村宅基地入市只是闲置宅基地，怎么会出现家里面临拆迁的问题呢？难道村里会把所有农民的宅基地都划归商业性用地进行入市？而根据规定，入市的最高年限不会超过50年，村集体如果把农村集中拆迁，而将农民的宅基地入市几十年，这也没账可算，因为拆迁农房的代价是比较大的。何况，拆迁农民再进行统一建设，那也需要符合土地利用总体规划和乡镇建设规划的，并不是村集体可以随意决定的。农村的宅基地正在开展确权登记，村集体是不可能随意收回的。

综上，晏子以为，农村宅基地注册公司土地变成经营性用地，这是一个伪命题，村集体不会将农民正在居住使用的宅基地变为经营性用地，农民个人在宅基地里注册公司或者做为商用，并不影响宅基地的性质。而如果真遇到拆迁，那么，不管你这宅基上是否自己注册公司，因为你的宅基地使用权是依法获得的建设性土地，不存在经济性土地的概念，补偿是没有什么变化的，也就不存在哪种拆迁划算的问题。征用单位会按照正常的补偿政策，给予房屋拆迁补偿和村民安置补偿，没有其他法则。

關鍵字: 拆迁 经营性 农村