本文以案例探討的口吻論述此事。
綜合整治全稱《深圳市城中村（舊村）綜合整治整體規劃（2019~2025年》，其他政策《市規劃國土委關於進一步做好城市總體規劃督察分類處理工作的通知》，《關於龍崗區城市更新單元範圍劃定的工作指引（深龍城更【2018】10號）《深圳市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》有助於更好理解本文所述。
篇幅受媒體所限，將分多篇文章在同一賬號，同一認證作者號發表：
眾所周知，深圳城市更新進入第十個年頭，各種工作開始有了良性進展，可謂如火如荼；正因為此，突然來了個綜合整治，給諸多地產商或市場主體潑了一盆冷水，原因就是要堅持可持續發展。綜合整治要求很嚴，對劃入範圍實行剛性管控，僅特殊情況下實施彈性管理機制，這個特殊情況就是“總量指標不減少，功能佈局更合理”，字眼看起來很輕，接下來我們看具體條件與實際如何結合？
由於涉及隱私，恕本人無法提供真實項目名稱及圖紙；本項目於2016年拿下範圍劃定批覆，2017年正式提交計劃申報申請書，在即將拿到計劃申報復函順利進入規劃審批時，剛好遇上了綜合整治，綜合整治於18年試行並內部徵集修編意見，本項目有一半劃入了綜合整治，而且更要命的是：
a、綜合整治幾乎將本項目一拆兩半，而且拆的極不規整；
b、市場主體的主要物業位於綜合整治區；
c、街道辦或更新局明確態度是隻要有上訪投訴現象，就把項目給暫停；
d、十三五與十四五正處於交接期，2020年十四五政策如何尤未可知；
e、諸多其他因素夾雜其中，而項目已經推進到範圍劃定和集體資產備案階段，如果放棄則前功盡棄；故沒有退路可走，必須直面向前。
接下來簡單闡述下項目情況：
1、本項目位於《城總規》對外交通設施用地；
2、本項目全範圍位於二級水源保護區；
3、本項目開發商申報前期將承擔市場主體600萬元的工作經費；並且捆綁位於綜合整治區調入拆除重建範圍的條件500萬元履約金。
4、本項目合法用地僅佔18%左右；
5、本項目市場主體主要物業位於綜合整治區。
這個案例的結果只有一種：那就是必須將他順利申報，完成城市更新拆除重建。
解決思路供大家借鑑：
第一：《城總規》對外交通用地及水源保護區採取占卜平衡，對全區龍崗區範圍內符合公共外部移交用地的指標進行蒐集和整理。參考政策《深圳市城市更新外部移交公共設施用地實施管理規定》（2018年版）。
第二：對合法用地指標不足採取舊屋村認定，（上篇文章講過，舊屋村認定並不是簡單生搬硬套政策）、調入非農指標、歷史遺留違法建築處理等工作順利達到60%合法權屬。參考政策：《龍崗區非農建設用地管理辦法》（2017年版）。
第三：項目工作經費600萬元、集體資產交易保證金2400萬元、二期履約保證金500萬元，這些都僅僅是用錢就能解決的事情，所以不作討論。
第四：市場主體主要物業位於綜合綜合整治區，這才是本文值得探討的關鍵所在，市場主體即主要負責人不能跟著共同受益，這事就難辦。前面的路已經夠坎坷不平了，還碰上這要命的茬。因此，接下來重點分享如何將5萬餘平米的綜合整治區調出為拆除重建範圍。
1、綜合整治關鍵可突破政策：
a、各區可按年度對綜合整治分區空間範圍作不大於10%的面積調整;
b、綜合整治可按調入拆除重建範圍指標大於調出綜合整治指標的方式實行占卜平衡;
c、落實重大基礎設施項目或重大產業項目確需納入拆除重建類城市更新單元計劃項目可以進行彈性管理，可以申請局部調整。（後續可跟大家另行分享：法圖修編操作細節）
基於此關鍵突破，再配合基礎設施與商品住宅的規劃調整，然後對本地原村民與外地村民做下分析比較，以及道路、建築物質量分佈、街道辦更新局主要擔心問題等做平衡思考劃出新的統籌範圍圖。
當然在政策條件約束下，無論如何都是有一批人必須遺憾的，我們做城市更新的目的是儘量均衡各方利益，防止過於不滿所引起的上訪及投訴，然後順利拿下城市更新相關批覆文件，完成偉大的歷史改造，為城市發展貢獻一份值得留念的記憶。
受媒體篇幅所限，下期持續分享，給您帶來不便敬請諒解！
附件一、佔補平衡工作流程
附件二、項目佔補平衡方案審查意見一覽表
後續可為大家分享（法圖修編細節）或（非農建設用地指標調入操作細則），城市更新涉及的知識面非常廣，需要養成長期學習、參悟和領會的習慣。
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